Ви купили будівлю, а згодом дізналися – вона внесена до переліку щойно виявлених пам’яток архітектури ще у 1997 році. Перша думка: піти до суду й оскаржити те давнє розпорядження. Логічно? На перший погляд – так. Але Верховний Суд у справі №340/504/23 пояснив, чому цей шлях веде в глухий кут і як насправді захистити свої права власника.
Історія однієї будівлі в Олександрії
Уявіть: центр Олександрії, вулиця 6-го Грудня, будинок 4. Колись тут працювала Олександрійська міська управа, а з 1887 року в одній із кімнат розмістилася перша в місті громадська бібліотека. Саме цей факт і став вирішальним, коли у 1997 році Кіровоградська обласна державна адміністрація своїм розпорядженням №261-р включила будівлю до переліку виявлених пам’яток містобудування та архітектури.
Майже через десять років, у жовтні 2005-го, будівлю купив новий власник. І отримав разом із нею «бонус» – охоронний статус, про який під час укладання договору купівлі-продажу йому ніхто не повідомив. Жодної облікової документації, жодного паспорта пам’ятки.
Власник вирішив діяти через суд. Він просив визнати протиправними і скасувати розпорядження 1997 року, а також два наступних – від 2004 та 2020 років, якими вносилися зміни до переліку.
Чому суди першої та апеляційної інстанцій відмовили
Кіровоградський окружний адміністративний суд та Третій апеляційний адміністративний суд позов не задовольнили. Їхня логіка зводилася до кількох аргументів.
По-перше, будівля справді має історичну цінність. Історична довідка підтвердила: тут діяла перша міська бібліотека, а саме приміщення – колишній будинок міської управи кінця XIX століття.
По-друге, на момент прийняття розпоряджень 1997 та 2004 років позивач ще не був власником. А отже, ці акти не могли порушити його прав – їх просто не існувало на той час.
По-третє, суди підкреслили: включення об’єкта до переліку виявлених пам’яток – це лише початковий етап. Складання облікової документації, паспорта, внесення до Державного реєстру нерухомих пам’яток України – все це відбувається пізніше. І саме там власник може подавати свої аргументи.
Але справжню правову логіку ситуації розкрив уже Верховний Суд.
Що сказав Верховний Суд: ключовий поворот
Касаційний адміністративний суд частково задовольнив скаргу власника, але не так, як той очікував. Рішення судів попередніх інстанцій залишили без змін, однак мотиви відмови в позові повністю змінили.
І ось тут криється головний юридичний урок цієї справи.
Річ у тім, що 12 липня 2000 року набрав чинності Закон України «Про охорону культурної спадщини» №1805-III. Його пункт 3 Прикінцевих та перехідних положень встановив: об’єкти, включені до переліків пам’яток за старим законодавством, автоматично визнаються пам’ятками культурної спадщини.
Тобто з 2000 року охоронний статус будівлі визначає вже не розпорядження облдержадміністрації від 1997 року, а безпосередньо Закон №1805-III. І це ключовий момент.
Верховний Суд пояснив: оскарження старого розпорядження – неефективний спосіб захисту. Навіть якщо суд його скасує, статус пам’ятки культурної спадщини в будівлі залишиться. Бо цей статус тепер закріплений на рівні закону, а не підзаконного акта.
Іншими словами, ви можете виграти битву за розпорядження, але програти війну за статус будівлі.
Який же спосіб захисту правильний
Верховний Суд чітко вказав: власник має йти іншим шляхом. Відповідно до статті 14 Закону №1805-III, питання про включення або невключення об’єкта до Державного реєстру нерухомих пам’яток України вирішує центральний орган виконавчої влади у сфері охорони культурної спадщини.
Саме там, під час цієї процедури, власник може доводити, що будівля втратила автентичність. Наприклад, що вона повністю перебудована в сучасному стилі з сучасних матеріалів – як стверджував позивач у цій справі.
Крім того, Порядок обліку об’єктів культурної спадщини, затверджений наказом Міністерства культури України №158 від 11.03.2013, передбачає механізм виключення об’єкта з переліку (розділ X Порядку №158). Ініціювати цю процедуру може сам власник.
І тільки якщо уповноважений орган ухвалить негативне рішення, його можна оскаржувати в суді. Але оскаржувати не розпорядження 1997 року, а рішення про включення до Реєстру.
Чому не варто посилатися на сусідні справи
Позивач у касаційній скарзі наводив цілу низку постанов Верховного Суду, які, на його думку, підтверджували його позицію. Але Суд пояснив: усі ті справи стосуються інших правовідносин.
В одних ішлося про демонтаж тимчасових споруд, в інших – про податкові повідомлення-рішення, у третіх – про земельне законодавство. А у двох справах, де справді оскаржувалися переліки пам’яток, ці переліки затверджувалися вже після 2000 року. Тобто вони не підпадали під автоматичне визнання через пункт 3 Прикінцевих положень Закону №1805-III.
Кожна справа унікальна, і механічне перенесення висновків Верховного Суду з однієї ситуації на іншу – ризикова стратегія.
Тимчасовий, але впертий статус
Окремо варто звернути увагу на формулювання абзацу шостого частини першої статті 1 Закону №1805-III. Об’єкти, взяті на державний облік до 2000 року, мають статус пам’ятки культурної спадщини до моменту вирішення питання про їх включення або невключення до Державного реєстру нерухомих пам’яток України.
«Тимчасовий» статус, який може тривати десятиліттями. І весь цей час власник зобов’язаний дотримуватися вимог щодо охорони такої пам’ятки.
До речі, у цій справі станом на момент розгляду жодного рішення про включення будівлі до Реєстру уповноважений орган так і не ухвалив. Минуло вже майже 30 років від першого розпорядження.
Тому, якщо ви опинилися в подібній ситуації, не витрачайте час на оскарження старих адміністративних актів. Ваш інструмент – це процедура, передбачена Порядком №158, і саме через неї варто доводити, що будівля більше не є пам’яткою. Або що вона ніколи нею не була.