Освобождение от арендной платы за землю на период боевых действий – тема, породившая немало налоговых споров между украинским бизнесом и контролирующими органами. В деле №320/18031/23 Верховный Суд поставил точку в одном из таких конфликтов, подтвердив право плательщика не платить за землю, расположенную на территории, где велись боевые действия. Давайте разберёмся, как развивалась эта история и на что стоит обратить внимание, если вы оказались в похожей ситуации.
Общество с ограниченной ответственностью «Будівельний міжгалузевий альянс» арендует солидный земельный участок в Киеве – почти 30 гектаров в урочище Горбачиха, Днепровский район. Договор аренды заключён ещё в 2008 году, и компания исправно декларировала и уплачивала арендную плату. В феврале 2022 года плательщик подал годовую декларацию, указав сумму обязательств в размере около 10,88 миллиона гривен – ежемесячный платёж превышал 900 тысяч гривен.
Но война внесла свои коррективы. Законодатель довольно быстро отреагировал на новые реалии – 15 марта 2022 года Верховная Рада приняла Закон №2120-IX, которым дополнила Налоговый кодекс Украины пунктом 69.14. Если коротко: временно, с 1 марта 2022 года, не начисляется и не уплачивается плата за землю (как земельный налог, так и арендная плата) за участки, расположенные на территориях, где ведутся или велись боевые действия, а также на временно оккупированных территориях.
Почему налоговая не признала льготу
Руководствуясь этой нормой, компания 29 декабря 2022 года подала уточняющую декларацию, в которой уменьшила налоговые обязательства по арендной плате за март-май 2022 года на сумму более 2,7 миллиона гривен. И именно это решение стало камнем преткновения – ведь на практике освобождение от арендной платы за землю оказалось совсем не автоматическим, как можно было бы ожидать.
Главное управление ГНС в г. Киеве провело камеральную проверку уточняющей декларации. Результат – неутешительный для бизнеса: налоговый орган пришёл к выводу, что задекларированная сумма занижена. На основании акта проверки было принято налоговое уведомление-решение от 24 апреля 2023 года №279630410, которым компании доначислили свыше 2,7 миллиона гривен основного обязательства и почти 15 тысяч гривен штрафных санкций.
Почему же налоговая не признала право на льготу? Логика контролирующего органа была такой: пункт 69.14 Налогового кодекса Украины предусматривает, что перечень территорий, на которых ведутся (велись) боевые действия, определяется Кабинетом Министров Украины. А КМУ, по мнению налоговиков, такого перечня не утвердил. Постановление КМУ от 6 декабря 2022 года №1364 лишь установило механизм формирования перечня, но сам перечень должен был утвердить именно Кабмин. В то же время Приказ Министерства по вопросам реинтеграции временно оккупированных территорий от 22 декабря 2022 года №309, которым этот перечень и был утверждён, налоговая не признавала надлежащим правовым основанием – дескать, Минреинтеграции не имеет полномочий устанавливать правила для целей налогообложения.
Иными словами, по версии ГНС, на декабрь 2022 года законное освобождение от арендной платы за землю было скорее теоретической конструкцией, чем реально работающим механизмом. Отсутствие «правильного» перечня территорий блокировало применение льготы, несмотря на прямую норму Кодекса.
Что решили суды
Компания не согласилась с таким подходом и пошла в суд. И первая инстанция, и апелляция встали на сторону плательщика. Киевский окружной административный суд решением от 1 мая 2024 года признал налоговое уведомление-решение противоправным и отменил его. Шестой апелляционный административный суд 8 января 2026 года оставил это решение без изменений. Налоговая подала кассационную жалобу – и дело дошло до Верховного Суда.
Тут важный момент. Суды первой и апелляционной инстанций исходили из того, что право на льготу возникает непосредственно из Налогового кодекса Украины. Отсутствие утверждённого Кабмином перечня из-за промедления государственных органов не может быть препятствием для реализации права плательщика. Проще говоря: если закон уже предоставил вам льготу, то бюрократическая задержка с оформлением нужного списка не должна вас этой льготы лишать.
Позиция Верховного Суда
Что же сказал Верховный Суд? В постановлении от 21 мая 2026 года коллегия судей Кассационного административного суда подтвердила правильность позиции нижестоящих судов. Более того, Суд сослался на собственную предыдущую практику – аналогичный вопрос уже рассматривался в деле №520/10902/23, где Верховный Суд в постановлении от 26 марта 2026 года пришёл к выводу, что Перечень, утверждённый Приказом Минреинтеграции №309, выполняет именно ту роль, которая предусмотрена пунктом 69.14 Налогового кодекса Украины.
Это тонкое, но принципиальное разграничение. Приказ №309 не устанавливает правила налогообложения – он лишь определяет территории, к которым эти правила применяются. А сама налоговая льгота установлена Кодексом. И когда законодатель впоследствии уточнил формулировку через Закон №3050-IX от 11 апреля 2023 года, заменив «определяется Кабинетом Министров Украины» на «определяется в установленном Кабинетом Министров Украины порядке», это было не изменением правил, а устранением редакционной неточности.
Коллегия судей также отклонила ссылки налоговой на разъяснительные письма министерств. В постановлении прямо указано: такие письма носят исключительно рекомендательный характер, являются субъективным мнением должностных лиц и не могут сужать объём льгот, установленных Налоговым кодексом Украины. К слову, это важное напоминание для всех плательщиков: письма-разъяснения не являются источником права, как бы убедительно они ни звучали.
Дополнительный аргумент: нулевая ставка от Киевсовета
Но и это ещё не всё. В деле №320/18031/23 был дополнительный, вполне самостоятельный аргумент в пользу плательщика. Киевский городской совет решением от 13 сентября 2022 года №5449/5490 внёс изменения в бюджет города, установив нулевую ставку арендной платы за земельные участки коммунальной собственности на период с 1 марта по 31 мая 2022 года. То есть 0 процентов от нормативной денежной оценки.
А это означает, что даже если отбросить весь предыдущий аргумент об общегосударственной льготе, у компании всё равно были законные основания для нулевых показателей в уточняющей декларации. Органы местного самоуправления имеют право устанавливать ставки платы за землю и льготы – это прямо предусмотрено статьёй 284 Налогового кодекса Украины и статьёй 26 Закона Украины «О местном самоуправлении в Украине». И контролирующий орган попросту проигнорировал этот факт во время проверки.
Честно говоря, именно эта двойная опора – общегосударственная норма и локальное решение Киевсовета – сделала позицию плательщика особенно крепкой. Каждая из этих основ была самодостаточной.
Что это значит для бизнеса
Для компаний, арендующих землю на территориях, затронутых боевыми действиями, это дело даёт несколько опорных точек. Во-первых, льгота, предусмотренная пунктом 69.14 Налогового кодекса Украины, работает даже вопреки бюрократической путанице с перечнями территорий. Во-вторых, Приказ Минреинтеграции №309 является легитимным инструментом для определения таких территорий в налоговых целях – и это подтверждено на уровне Верховного Суда. В-третьих, решения органов местного самоуправления о снижении или обнулении ставок – это самостоятельное основание для корректировки обязательств, и налоговая не вправе его игнорировать. И наконец, разъяснительные письма ведомств не должны восприниматься как истина в последней инстанции – они не создают правовых норм и не отменяют того, что прямо записано в законе.
Верховный Суд оставил кассационную жалобу налоговой без удовлетворения, а решения предыдущих инстанций – без изменений. В удовлетворении жалобы Главного управления ГНС в г. Киеве отказано. Постановление вступило в законную силу с момента принятия и обжалованию не подлежит.