Оценка недвижимости в Украине выходит на новый уровень. Верховная Рада приняла Закон №4958-IX, который вводит международные и европейские стандарты оценки имущества, переписывает требования к отчётам и запускает электронные реестры оценщиков и отчётов об оценке. Звучит далеко от повседневной жизни? На самом деле эти изменения коснутся каждого, кто хоть раз продавал квартиру, оформлял наследство или брал кредит под залог. Так что давайте разберёмся по порядку, что именно изменилось и чего ждать на практике.
От национальных стандартов к международным
Одна из главных новаций – переход от национальных стандартов оценки к международным и европейским. В Верховной Раде объясняют: это должно сделать результаты оценки понятнее для иностранных инвесторов, банков и других финансовых учреждений.
Зачем это нужно? Представьте, что иностранный банк хочет купить украинскую коммерческую недвижимость. Если отчёт составлен по непривычным для него правилам, доверия к цифрам меньше. А когда действуют понятные международные подходы, решение принимать проще. Именно на повышение доверия к украинскому рынку активов и рассчитан закон. Проще говоря, одна и та же методика помогает и продавцу, и покупателю говорить на одном языке.
Здание и земля под ним – теперь вместе
Раньше бывало так: здание оценивал один специалист, а земельный участок под ним – совсем другой. Иногда даже в разное время и по разным методикам. Из-за этого возникала путаница, а стоимость объекта распадалась на несвязанные между собой части.
Новый закон объединяет эти направления. Здание и землю под ним будут рассматривать как связанный объект недвижимости, а результаты оценки должны отражаться в одном отчёте. Такой подход к оценке недвижимости упрощает операции с имуществом и снижает дополнительные затраты. К тому же стоимость объекта видно целиком, а не по кусочкам.
Что изменится для обычных граждан
Если вы продаёте, покупаете, дарите или наследуете недвижимость, кардинальных изменений в самой процедуре не будет. Порядок действий остаётся привычным, и заново учиться чему-либо не придётся.
Но есть нюанс. Новые правила должны повысить качество и надёжность отчётов об оценке. И главное – они усложнят искусственное завышение или занижение стоимости имущества. Для вас это значит, что цифра в отчёте чаще будет соответствовать реальной цене объекта. А значит, меньше поводов для споров с покупателем или с налоговой.
Иностранные оценщики: принцип взаимности
Закон открывает возможность работы в Украине иностранных оценщиков. Действует принцип взаимности. Простыми словами: если другое государство допускает украинских специалистов на свой рынок без дополнительных экзаменов или лицензирования, то и для его оценщиков в Украине применят такие же условия.
Тут важный момент: правило работает в обе стороны. Никакой автоматической открытости для всех желающих нет. Хочет иностранный оценщик работать здесь – пусть его страна открывает дверь нашим.
Публичное имущество: обязательная регистрация
Для государственного и коммунального имущества предусмотрена обязательная регистрация отчётов об оценке и рецензий на них. Это должно повысить прозрачность управления публичными активами.
И снизить риски злоупотреблений. Когда каждый отчёт можно найти и проверить, соблазн подделать нужную цифру становится меньше. Причём речь не только о крупных объектах – правила касаются всей публичной собственности.
Оценка ущерба от войны
Отдельный блок закона касается оценки ущерба, нанесённого войной. Речь о создании более широкой нормативной основы для определения вреда как гражданам, так и бизнесу.
Но не всё так просто. В ВР подчёркивают: закон ещё не даёт исчерпывающих ответов по всем механизмам компенсации. Он лишь формирует базовые правила для дальнейшего регулирования. То есть это скорее фундамент, чем готовый дом – строить и достраивать его будут позже.
Новые органы: палата и комиссия
После вступления закона в силу должна быть создана Национальная палата оценщиков. Она объединит саморегулируемые организации и будет представлять профессиональное сообщество.
Также заработает Квалификационно-дисциплинарная комиссия оценщиков. Именно она будет рассматривать профессиональные нарушения и решать, как реагировать на них.
Два электронных реестра
Кроме того, предусмотрено создание двух электронных реестров:
- Единого реестра оценщиков Украины;
- реестра отчётов об оценке имущества и рецензий.
Через Единый реестр граждане смогут проверить, имеет ли конкретный оценщик право работать и действуют ли его квалификационные документы. А сами оценщики получат электронный инструмент взаимодействия с Фондом госимущества, дисциплинарной комиссией и профессиональными организациями.
Реестр отчётов будут использовать прежде всего там, где оценка недвижимости имеет публичное или государственное значение. Например, в отношении государственного имущества и отдельных финансовых операций. При этом внесение в него не будет обязательным для каждого отчёта.
Ответственность за манипуляции
За манипуляции со стоимостью имущества, нарушение правил конфликта интересов и другие профессиональные нарушения предусмотрят дисциплинарную ответственность.
В зависимости от тяжести нарушения оценщику могут временно или постоянно ограничить право заниматься профессиональной деятельностью. Также планируют усилить квалификационные требования и ввести обязательную видеофиксацию экзаменов.
И вот что стоит держать в голове. Вся новая система держится на двух вещах – прозрачности и ответственности. Для оценщика это значит больше контроля за собственной работой и меньше пространства для вольностей. Для вас – чуть больше уверенности в том, что цифра в отчёте не взята с потолка.
Обсудить эту новость в моем телеграм-канале Адвокат Олег Лукьянчиков