Оцінка нерухомості в Україні виходить на новий рівень. Верховна Рада ухвалила Закон №4958-IX, який запроваджує міжнародні та європейські стандарти оцінювання майна, переписує вимоги до звітів і запускає електронні реєстри оцінювачів та звітів про оцінку. Звучить далеко від повсякденного життя? Насправді ці зміни торкнуться кожного, хто хоч раз продавав квартиру, оформлював спадок або брав кредит під заставу.
Давайте розберемося по черзі, що саме змінилося і чого чекати на практиці.
Від національних стандартів до міжнародних
Одна з головних новацій – перехід від національних стандартів оцінки до міжнародних і європейських. У Верховній Раді пояснюють: це має зробити результати оцінювання зрозумілішими для іноземних інвесторів, банків та інших фінансових установ.
Навіщо це потрібно? Уявіть, що іноземний банк хоче придбати українську комерційну нерухомість. Якщо звіт складений за незвичними для нього правилами, довіри до цифр менше. Коли ж діють зрозумілі міжнародні підходи, рішення ухвалювати легше. Саме на підвищення довіри до українського ринку активів і розрахований закон.
Будівля і земля під нею – тепер разом
Раніше траплялося так: будівлю оцінював один фахівець, а земельну ділянку під нею – зовсім інший. Іноді навіть у різний час. Через це виникали плутанина і зайві витрати.
Новий закон об’єднує ці напрями. Будівлю і землю під нею розглядатимуть як пов’язаний об’єкт нерухомості, а результати оцінки мають відображатися в одному звіті. Такий підхід до оцінки нерухомості спрощує операції з майном і зменшує додаткові витрати. До того ж вартість об’єкта видно цілісно, а не частинами.
Що зміниться для звичайних громадян
Якщо ви продаєте, купуєте, даруєте або успадковуєте нерухомість, кардинальних змін у самій процедурі не буде. Порядок дій залишається звичним.
Але є нюанс. Нові правила мають підвищити якість і надійність звітів про оцінку. І головне – вони ускладнять штучне завищення або заниження вартості майна. Для вас це означає, що цифра у звіті частіше відповідатиме реальній ціні об’єкта.
Іноземні оцінювачі: принцип взаємності
Закон відкриває можливість роботи в Україні іноземних оцінювачів. Діє принцип взаємності. Простими словами: якщо інша держава допускає українських фахівців до свого ринку без додаткових іспитів чи ліцензування, то й для її оцінювачів в Україні застосують такі самі умови.
Тут важливий момент: правило працює в обидві сторони. Ніякої автоматичної відкритості для всіх охочих немає.
Публічне майно: обов’язкова реєстрація
Для державного та комунального майна передбачена обов’язкова реєстрація звітів про оцінку та рецензій на них. Це має підвищити прозорість управління публічними активами.
І зменшити ризики зловживань. Коли кожен звіт можна знайти й перевірити, спокуса “намалювати” потрібну цифру стає меншою.
Оцінка збитків від війни
Окремий блок закону стосується оцінювання збитків, завданих війною. Йдеться про створення ширшої нормативної основи для визначення шкоди як громадянам, так і бізнесу.
Але не все так просто. У ВР наголошують: закон ще не дає вичерпних відповідей щодо всіх механізмів компенсації. Він лише формує базові правила для подальшого регулювання. Тобто це фундамент, а не готовий будинок.
Нові органи: палата і комісія
Після набуття законом чинності має бути створена Національна палата оцінювачів. Вона об’єднає саморегулівні організації та представлятиме професійну спільноту.
Також запрацює Кваліфікаційно-дисциплінарна комісія оцінювачів. Саме вона розглядатиме професійні порушення.
Два електронні реєстри
Крім того, передбачено створення двох електронних реєстрів:
- Єдиного реєстру оцінювачів України;
- реєстру звітів про оцінку майна та рецензій.
Через Єдиний реєстр громадяни зможуть перевірити, чи має конкретний оцінювач право працювати та чи чинні його кваліфікаційні документи. А самі оцінювачі отримають електронний інструмент взаємодії з Фондом держмайна, дисциплінарною комісією та професійними організаціями.
Реєстр звітів використовуватимуть передусім там, де оцінка нерухомості має публічне або державне значення. Наприклад, щодо державного майна та окремих фінансових операцій. Водночас внесення до нього не буде обов’язковим для кожного звіту.
Відповідальність за маніпуляції
За маніпуляції з вартістю майна, порушення правил конфлікту інтересів та інші професійні порушення передбачатимуть дисциплінарну відповідальність.
Залежно від тяжкості порушення оцінювачу можуть тимчасово або постійно обмежити право займатися професійною діяльністю. Також планують посилити кваліфікаційні вимоги та запровадити обов’язкову відеофіксацію іспитів.
І ось що варто тримати в голові. Вся нова система тримається на двох речах – прозорості та відповідальності. Для оцінювача це означає більше контролю за власною роботою. Для вас – трохи більше впевненості в тому, що цифра у звіті не взята зі стелі.
Обговорити цю новину у моєму телеграм-каналі Адвокат Олег Лукьянчиков