Уявіть: ви 20 років орендуєте землю, справно платите, дбаєте про ділянку, а коли настає час продовжити договір – вам кажуть «ні». І не просто «ні», а «ми виставимо вашу ділянку на аукціон». Саме в такій ситуації опинився підприємець із Чернівецької області, і його справа дійшла до Верховного Суду. Розберімося, що вирішив суд і чому переважне право на поновлення договору оренди землі – це не індульгенція на автоматичне продовження.
Що сталося: три договори, 40 гектарів і несподіване рішення ради
ФОП Андрусенко ще у 2005 році уклав із райдержадміністрацією три договори оренди землі. Йшлося про земельні ділянки водного фонду загальною площею понад 40 гектарів – для рибогосподарських потреб. Договори уклали на 20 років. Весь цей час орендар сумлінно виконував умови: користувався ділянками за призначенням, платив орендну плату.
Строк дії договорів закінчувався 4 липня 2025 року. За місяць до цього – 2 та 3 червня – підприємець звернувся до Новоселицької міської ради (яка на той час уже була власником цих земель) із листами-повідомленнями про намір скористатися своїм переважним правом і продовжити оренду. До останнього листа додав проєкти додаткових угод – усе як передбачає стаття 33 Закону України «Про оренду землі».
І тут почалося найцікавіше.
Майже одночасно з отриманням листів від орендаря, 3 червня 2025 року, міська рада ухвалила рішення про включення цих ділянок до переліку земель, право оренди на які продаватиметься на земельних торгах. А 30 червня надіслала підприємцю лист: повідомила про відсутність наміру продовжувати орендні відносини і попросила повернути землю.
Тобто рада не сказала «ми розглянули вашу пропозицію і відмовляємо». Вона діяла інакше: ухвалила окреме рішення про аукціон, а листом просто поінформувала про це орендаря.
Що таке переважне право і як воно працює
За статтею 33 Закону України «Про оренду землі» (у редакції, чинній після 16 липня 2020 року), після закінчення строку договору орендар, який належно виконував обов’язки, має переважне право перед іншими особами на укладення договору на новий строк. Механізм такий:
– орендар до закінчення строку договору надсилає орендодавцю лист-повідомлення з проєктом договору;
– орендодавець протягом місяця розглядає цей лист, перевіряє проєкт і за відсутності заперечень укладає договір;
– якщо ж у орендодавця є заперечення – він направляє орендарю лист-повідомлення про прийняте рішення.
Здавалося б, усе просто. Але ключове слово тут – «переважне». Воно не означає «безумовне». І саме це стало каменем спотикання у справі Андрусенка.
Позиція судів: від перемоги до поразки
Суд першої інстанції став на бік орендаря. Визнав рішення ради незаконним, а договори – поновленими шляхом визнання укладеними додаткових угод. Логіка була такою: орендар усе зробив правильно, а рада не прийняла окремого рішення про відмову в поновленні – отже, право орендаря порушене.
Апеляційний суд подивився на ситуацію інакше. Він звернув увагу, що рада ухвалила рішення від 3 червня 2025 року як власник землі. У преамбулі цього рішення зазначено: воно прийняте з урахуванням закінчення строку дії договорів оренди. Тобто рада усвідомлювала: строк спливає, і вона як власник вирішила розпорядитися землею по-іншому – через аукціон. Це і є її волевиявлення.
Апеляція також підкреслила: рішення ради не припиняє оренду достроково, не забороняє користуватися ділянками до 4 липня. Воно просто визначає подальшу долю землі після завершення договорів. І лист від 30 червня, надісланий у межах місячного строку – це належне повідомлення про заперечення.
У результаті апеляційний суд скасував рішення першої інстанції та повністю відмовив у позові.
Що сказав Верховний Суд
ФОП Андрусенко подав касаційну скаргу. Посилався на те, що апеляція не врахувала висновків Верховного Суду щодо добросовісності, обґрунтованості рішень органів місцевого самоврядування, заборони суперечливої поведінки, а також алгоритму дій сторін при поновленні договору оренди.
Верховний Суд залишив касаційну скаргу без задоволення. Чому? Ось головні аргументи.
По-перше, рішення ради від 3 червня 2025 року не є невмотивованим. У ньому чітко вказано конкретні ділянки з кадастровими номерами, їх площу, цільове призначення і спосіб подальшого розпорядження – земельні торги. Цього достатньо, щоб зрозуміти волю власника.
По-друге, саме по собі ухвалення такого рішення до закінчення строку оренди не порушує прав орендаря. Воно не припиняє оренду достроково, а лише окреслює плани власника на майбутнє. Реалізувати його можна буде лише після 4 липня 2025 року.
По-третє – і це, мабуть, найважливіше – переважне право на поновлення договору оренди землі не домінує над виключним правом власника розпоряджатися своїм майном. Суд послався на вже сформульовану раніше правову позицію: якщо власник прийняв рішення про інший спосіб розпорядження землею (наприклад, виставив право оренди на торги) – добросовісні переговори з орендарем не потрібні. Власник просто повідомляє про своє рішення, і цього достатньо.
До речі, така позиція була закріплена ще в постанові судової палати Верховного Суду від 23 листопада 2023 року у справі № 906/1314/21. І в цій справі суд її лише послідовно застосував.
Цікавий момент: скаржник також посилався на те, що спірні договори укладені до 2020 року, а отже, відповідно до перехідних положень Закону «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо уточнення порядку передачі в оренду водних об’єктів у комплексі з земельними ділянками», їх поновлення має здійснюватися без земельних торгів. Однак Верховний Суд наголосив: ці норми регулюють порядок поновлення, але не обмежують право власника на відмову від поновлення як такого. Тобто якщо власник узагалі не хоче продовжувати оренду – ніякі перехідні положення не змусять його це зробити.
Практичний урок для орендарів
Коли ви чуєте про переважне право на поновлення договору оренди землі, легко уявити собі мало не гарантоване продовження. Але судова практика чітко розставляє акценти: переважне право означає, що за рівних умов (коли власник у принципі готовий знову здавати ділянку в оренду) перевагу віддадуть вам. Якщо ж власник вирішив розпорядитися землею інакше – це його законне право.
Ключове, що варто винести із цієї справи: стежте не лише за тим, щоб вчасно подати лист-повідомлення. Відслідковуйте рішення органу місцевого самоврядування щодо ваших ділянок. Якщо рада ще до закінчення строку договору ухвалила рішення про аукціон – це тривожний дзвінок. І хоча оскаржити таке рішення можна, шанси на успіх невеликі, якщо воно прийняте в межах повноважень ради як власника.
Ну і наостанок: відмова в поновленні через суд не означає, що ви більше ніколи не зможете отримати цю землю. Ви можете взяти участь у тих самих земельних торгах на загальних підставах. Можливо, навіть запропонувати вигідніші умови, ніж конкуренти.