Государственная регистрация договора аренды земли – не бюрократическая формальность, а ключевое условие, без которого договор попросту не вступает в силу. Именно эту, казалось бы, очевидную истину пришлось напоминать Верховному Суду в деле № 904/3140/23, решение по которому приняли 11 августа 2026 года. История, растянувшаяся почти на четверть века, началась с обычной аренды прудов, а закончилась принципиальным правовым выводом, который теперь повлияет на сотни похожих ситуаций по всей стране.
Давайте разберёмся, что же там произошло.
Суть спора: пруды, предприниматель и 48 лет аренды
В далёком 2001 году физическое лицо-предприниматель Мосин В. М. заключил договор аренды земельного участка водного фонда площадью 47,66 га на территории Марьяновского сельского совета Новомосковского района. Договор заключили на 5 лет – для рыбохозяйственных нужд. Всё по правилам: нотариально удостоверили, зарегистрировали в Книге записей государственной регистрации договоров аренды. Никаких претензий, всё чисто.
Через пять лет, в 2006-м, стороны решили продолжить сотрудничество. Новомосковская районная государственная администрация заключила с предпринимателем дополнительное соглашение, которым срок аренды продлили аж на 48 лет. И вот здесь кроется первая проблема: это дополнительное соглашение не удостоверили нотариально. И не зарегистрировали – ни в порядке, предусмотренном на тот момент, ни позже.
Почему это важно? Потому что по законодательству, действовавшему до 1 января 2013 года, договор аренды земли вступал в силу только после государственной регистрации. Причём касалось это не только самого договора, но и любых изменений к нему. Пункт 17 Порядка государственной регистрации договоров аренды земли, утверждённого постановлением Кабинета Министров Украины ещё в декабре 1998 года, прямо предусматривал: в случае внесения изменений в договор аренды он подлежит перерегистрации.
Короче говоря, если вы меняете договор – будьте добры, зарегистрируйте изменения так же, как регистрировали оригинал. Логично же?
Регистрация права vs регистрация договора: путаница, которая дорого обходится
Прошли годы. В 2017 году предприниматель зарегистрировал за собой право аренды на три сформированных земельных участка в Государственном реестре вещных прав на недвижимое имущество. И вот тут возникла главная юридическая коллизия.
Суды первой и апелляционной инстанций решили: раз право аренды зарегистрировано – значит, всё в порядке. Мол, государственная регистрация права аренды заменяет собой государственную регистрацию договора. Ведь по состоянию на 2017 год зарегистрировать сам договор было уже невозможно – законодательство изменилось, старые регистрационные процедуры отменили.
Звучит логично, правда? Но не для Верховного Суда.
В своём постановлении коллегия судей Кассационного хозяйственного суда чётко расставила точки над «і». Государственная регистрация договора аренды земли и государственная регистрация вещного права аренды – это две абсолютно разные процедуры. С разным механизмом реализации. И с совершенно разными правовыми последствиями.
Коллегия сослалась на свежую правовую позицию Большой Палаты Верховного Суда, высказанную в постановлении от 6 мая 2026 года по делу № 925/632/19. Там сказано прямо: «Проведение государственной регистрации вещного права аренды земельного участка на основании договора аренды земли не может подменить государственную регистрацию самого договора».
Иными словами, регистрация права не «лечит» отсутствие регистрации договора. Если договор или дополнительное соглашение к нему не прошли государственную регистрацию тогда, когда это было обязательным требованием закона, – он просто не вступил в силу. И никакая более поздняя регистрация права аренды этого не исправит.
Что интересно: эта позиция не нова. Ещё в январе 2020 года Большая Палата в деле № 322/1178/17 подчёркивала: реализовать свои права и обязанности по договору аренды земли стороны могут только после его государственной регистрации. А в июне 2020-го, в деле № 696/1693/15, суд подтвердил: государственная регистрация вещного права не равна государственной регистрации договора. То есть Верховный Суд годами говорит одно и то же, но суды низших инстанций почему-то продолжают путать эти понятия.
Что ещё пошло не так: процессуальный аспект
В этом деле был и второй важный момент. Прокурор, увидев новую практику Большой Палаты, подал заявление об изменении предмета иска. Вместо «отменить государственную регистрацию права аренды» он попросил «прекратить право аренды» и добавил требование о сносе самовольно построенных зданий и возврате земельных участков.
Суд первой инстанции это заявление отклонил – мол, прокурор изменил не только предмет, но и основания иска, а так делать нельзя. И дальше рассматривал дело по первоначальным требованиям.
Верховный Суд с этим категорически не согласился. Он обратил внимание: суды даже не проверили как следует, действительно ли прокурор изменил основания иска, или речь шла лишь об уточнении требований в пределах тех же обстоятельств. А это, согласитесь, существенная разница.
Кстати, по устоявшейся судебной практике, дополнение иска новыми обстоятельствами при сохранении первоначальных, а также изменение ссылок на нормы права не считаются изменением оснований иска. Эту позицию неоднократно подтверждал Верховный Суд, в частности по делам № 924/1473/15, № 922/2575/19, № 910/18389/20.
Почему это решение важно именно сейчас
Дело № 904/3140/23 – не просто очередной земельный спор. Оно обнажает системную проблему: множество договоров аренды земли, заключённых до 2013 года, до сих пор не имеют надлежащей государственной регистрации. Их стороны часто даже не подозревают, что годами работают без действующего договора.
Верховный Суд чётко сказал: для договоров, подписанных до 1 января 2013 года, государственная регистрация договора аренды земли остаётся обязательным условием вступления его в силу. И более поздняя регистрация права аренды не способна заменить эту процедуру. Ни при каких обстоятельствах.
Дело направили на новое рассмотрение в Хозяйственный суд Днепропетровской области. Теперь суду первой инстанции придётся выяснить те обстоятельства, которые он пропустил в прошлый раз. В частности – действительно ли дополнительное соглашение 2006 года не было зарегистрировано, имело ли оно вообще шанс вступить в силу и какой способ защиты прав территориальной общины окажется по-настоящему эффективным.
Для собственников земли и арендаторов эта история – серьёзный повод проверить свои документы. Потому что если ваш договор аренды заключался до 2013 года, но не проходил государственной регистрации, – вы, вполне возможно, сидите на мине замедленного действия. И когда она сработает – вопрос лишь времени.