Податок на нерухомість сплачують далеко не за все, що стоїть на землі. Якщо ваш об’єкт за документами є інженерною спорудою, а не будівлею, – ви маєте законне право не перераховувати державі жодної копійки. І це не якась хитра лазівка, а пряма норма Податкового кодексу, про яку більшість власників навіть не здогадується.
Податкова не надсилає вам листів із поясненнями, чому саме цей конкретний об’єкт не оподатковується. Розбиратися доводиться самостійно. Тож давайте пройдемося всім ланцюжком – від загального правила до конкретних прикладів.
Що взагалі вважається об’єктом оподаткування
За логікою підпункту 266.2.1 пункту 266.2 статті 266 Податкового кодексу України, податок на нерухомість нараховується на об’єкти житлової та нежитлової нерухомості, включно з їхніми частками. Звучить широко, майже всеохопно. Але в цьому ж формулюванні приховане ключове обмеження – йдеться саме про будівлі та приміщення, а не про будь-яке нерухоме майно.
Що ж таке житлова нерухомість з точки зору закону? Це будівлі, які віднесені до житлового фонду, плюс дачні та садові будинки. Тут усе досить прозоро – квартира, приватний будинок, дача. Жодних сюрпризів.
Із нежитловою нерухомістю складніше. Кодекс зараховує до неї будівлі та приміщення, що не входять до житлового фонду. Сюди потрапляють офіси, склади, магазини – це зрозуміло. А от далі починається найцікавіше: господарські будівлі. Сараї, хліви, гаражі, літні кухні, майстерні, вбиральні, погреби, навіси, котельні, бойлерні, трансформаторні підстанції – усе це теж вважається об’єктами нежитлової нерухомості. І за загальним правилом – оподатковується.
Але. Саме тут і проходить межа, яка відділяє оподатковувані об’єкти від тих, за які можна не платити. Межа ця називається «ознаки будівлі».
Будівля чи споруда – у чому різниця і чому це важливо
Податковий кодекс дає два окремі визначення, і відмінність між ними – не просто гра слів, а юридичний критерій, який визначає ваш обов’язок сплачувати податок.
Будівля – це земельне поліпшення, що складається з несучих та огороджувальних конструкцій, утворює наземні чи підземні приміщення і призначене для проживання або перебування людей, розміщення майна, тварин, рослин, зберігання цінностей чи ведення господарської діяльності. Ключові слова тут – «приміщення» і «перебування людей».
Споруда – це теж земельне поліпшення, але вона не належить до будівель і призначена для виконання спеціальних технічних функцій. Тут уже немає жодного натяку на приміщення чи перебування людей. Споруда виконує суто технічне завдання: пропускати воду через трубу, тримати лінію електропередач, забезпечувати роботу телекомунікаційної вежі.
Уявіть собі два об’єкти поруч: трансформаторну підстанцію, куди може зайти людина, і опору лінії електропередач, куди зайти неможливо. Перше – будівля, друге – споруда. І податок на нерухомість нараховується лише на перше.
Оце і є той самий вододіл. Якщо об’єкт не має ознак будівлі – немає приміщень для людей, не призначений для зберігання майна чи господарської діяльності – він випадає з-під оподаткування. Але випадає не автоматично. Потрібно ще зазирнути в Національний класифікатор.
Що каже Національний класифікатор будівель та споруд
Тут у гру вступає НК 018:2023, затверджений наказом Міністерства економіки України від 16 травня 2023 року № 3573. Саме цей документ розкладає всі об’єкти по поличках – що є будівлею, а що спорудою.
Усі інженерні споруди, які не є будівлями, зібрані в розділі 2 Класифікатора. І ось що туди потрапляє.
Транспортна інфраструктура (код 21). Шляхи, вулиці, дороги, дорожні споруди, об’єкти суднобудівної промисловості. Тобто автомагістраль чи міст – це споруда, а не будівля. Податок на нерухомість за них не сплачується.
Трубопроводи, лінії електронних комунікаційних мереж та електропередачі (код 22). Сюди входять магістральні водопроводи, наземні, підземні або підводні лінії електронних комунікаційних мереж, релейні системи, радіо- і телевізійні мережі, кабельні мережі, телекомунікаційні вежі та радіокомунікаційні споруди. Усе це – типові приклади об’єктів, які виконують технічну функцію і не підпадають під оподаткування.
Комплексні споруди промислових об’єктів (код 23). Установки та споруди шахт, кар’єрів, гірничодобувних свердловин, завантажувальні та розвантажувальні станції, копри шахт, коксохімічні та газові заводи. Масштабні промислові комплекси, які за своєю суттю є спорудами, а не будівлями.
Інші інженерні споруди (код 24). Спортивні майданчики та поля, обладнані для занять спортом на відкритому повітрі: футбольні поля, бейсбольні майданчики, регбійні стадіони, об’єкти для водних видів спорту, легкоатлетичні споруди, треки для автомобільних, велосипедних або кінних перегонів. Жодне з них не є будівлею у розумінні Кодексу.
Як це працює на практиці
Головний принцип простий: якщо об’єкт віднесений до розділу 2 Національного класифікатора НК 018:2023 і при цьому не має ознак будівлі за визначенням Податкового кодексу – податок на нерухомість за нього не сплачується. Жодних квитанцій, жодних нарахувань, жодних штрафів за несплату.
Але тут важливий момент: саме по собі перебування об’єкта в розділі 2 Класифікатора ще не є стовідсотковою гарантією звільнення. Потрібно, щоб об’єкт справді не відповідав визначенню будівлі – тобто не мав приміщень для людей, не використовувався для зберігання майна чи господарської діяльності.
На практиці це означає, що власнику варто перевірити два документи: технічний паспорт об’єкта (там зазначено, до якої категорії він належить) і сам Класифікатор (щоб переконатися, що код об’єкта справді з розділу 2). Якщо все сходиться – підстав для нарахування податку немає.
Крім того, не зайвим буде переглянути правовстановлюючі документи. У них часто фігурує формулювання на кшталт «нежитлове приміщення» чи «господарська будівля» – а це вже сигнал, що об’єкт можуть кваліфікувати як будівлю. І тоді навіть якщо він технічно виконує функції споруди, доводити зворотне, ймовірно, доведеться через суд.
Податок на нерухомість – це той платіж, де уважність до деталей окупається буквально. Вивчити Класифікатор, звірити коди, перечитати визначення в Податковому кодексі – півгодини роботи, які можуть зекономити вам десятки тисяч гривень щороку. Особливо актуально для власників великих промислових або інфраструктурних об’єктів, де суми податку зовсім не символічні.
Обговорити цю новину у моєму телеграм-каналі Адвокат Олег Лукьянчиков