Коли квартира чи будинок належать не одній людині, податок на спільну нерухомість сплачують за особливими правилами. І дуже часто те, кому й скільки доведеться платити, залежить від одного-єдиного рядка в документах про власність. Давайте розберемося, як усе працює, і які сюрпризи можуть чекати на співвласників.
Спочатку – база. У Податковому кодексі (пп. 266.1.1) сказано прямо: платниками податку на нерухомість є всі власники житлової та нежитлової нерухомості – і фізичні особи, і юридичні, і навіть нерезиденти. А от коли один об’єкт записаний одразу на кількох людей, порядок сплати залежить від того, як саме оформлена ця спільна власність. Тут є три сценарії, і кожен тягне за собою різні наслідки.
Часткова власність: платять усі, але з нюансом
Уявіть, що вам із братом дісталася квартира в спадок, і в свідоцтві чітко написано: вам – 1/2, братові – 1/2. Це класична спільна часткова власність. Тут усе прозоро: кожен співвласник платить податок на спільну нерухомість окремо, пропорційно до своєї частки.
Але є один тонкий момент, про який часто забувають. Пільгові квадратні метри – ті самі 60 кв. м для квартири чи 120 кв. м для будинку – застосовуються не до кожного власника, а до об’єкта загалом. Тобто якщо ваша спільна квартира має 70 «квадратів», база оподаткування рахується так: 70 мінус 60 = 10 кв. м. А вже ці 10 кв. м розподіляються між вами й братом порівну – по 5 кв. м на кожного. Якби пільга надавалася кожному окремо, податку не було б узагалі, але законодавець вирішив інакше. Тож майте це на увазі: чим менша ваша частка, тим менший шматок «зайвої» площі вам дістанеться, але нульовий податок за часткової власності трапляється нечасто.
Сумісна власність без поділу: один за всіх
Класичний приклад – квартира, яку подружжя купило в шлюбі. Вона належить обом, але без визначених часток «на папері». Податковий кодекс у такій ситуації каже: співвласники можуть домовитися, хто саме сплачуватиме податок на спільну нерухомість за весь об’єкт. Чоловік чи дружина – неважливо, головне, щоб була згода.
Тут важливий практичний момент. Той, хто бере на себе сплату, отримує й усю пільгу. Скажімо, квартира на 80 кв. м. База: 80 мінус 60 = 20 кв. м. Податок нарахують на ці 20 кв. м, а заплатить один із подружжя. Інший не отримає жодних повідомлень і нічого не винен державі. А от якщо домовитися не вдалося – тут уже вмикається суд. Так, суд може визначити, хто платить і в якому порядку, але краще до цього не доводити й вирішити все мирно.
Сумісна власність із поділом у натурі: знову кожен за себе
Буває, що спільне майно фізично поділили. Наприклад, будинок розділили так, що брат отримав перший поверх з окремим входом, а сестра – другий. У документах це вже не частки, а два окремі об’єкти нерухомості. Як наслідок – кожен платить податок на спільну нерухомість самостійно, і що дуже важливо – кожен отримує власну пільгу. Якщо площа частини брата 90 кв. м, його база: 90 мінус 120 = 0 (бо це вважається окремим будинком). Податку нема. А от якби вони володіли будинком спільно без поділу, пільга 120 кв. м застосовувалася б до всього будинку, і податок, імовірно, виник би.
Як рахують податок і хто встановлює ставку
Податок на нерухомість – місцевий. Це означає, що ставку щороку визначає сільська, селищна чи міська рада. Верхня межа жорстко зафіксована в Податковому кодексі: не більше 1,5% мінімальної зарплати, встановленої на 1 січня звітного року. У 2025 році цей максимум становить 106,5 грн за кожен «зайвий» квадратний метр. Конкретна цифра у вашому місті може бути меншою – треба дивитися рішення місцевої ради.
Коли й кому платити
Фізичним особам податкова надсилає повідомлення-рішення до 1 липня року, що настає за звітним. Сплатити треба протягом 60 днів із дня вручення. Якщо ви є тим самим відповідальним співвласником у сумісній власності, повідомлення прийде саме вам – і суму зазначать за весь об’єкт. Юридичні особи грають за іншими правилами: вони самостійно обчислюють податок станом на 1 січня і сплачують його авансовими внесками щокварталу.
Підводний камінь: коли об’єктів кілька
Якщо ви – фізична особа і у вас у власності одночасно квартира й будинок, держава дає загальний ліміт у 180 кв. м. Але якщо хоча б один із цих об’єктів перебуває у спільній власності, методика розрахунку знову залежить від її виду. При частковій власності ліміт застосовується до об’єкта, і ваша частка в ньому визначає, скільки «пільгових» метрів ви фактично використаєте. А от якщо у вас є кілька окремих об’єктів – скажімо, половина квартири (частка) і цілий приватний будинок – пільга підсумовується індивідуально для вас. Тут краще не гадати, а звіритися з роз’ясненням податкової або проконсультуватися з бухгалтером.
Кілька слів про те, чому про це варто знати заздалегідь
Податок на спільну нерухомість часто стає несподіванкою для тих, хто тільки-но оформив спадщину чи розлучився. Люди звикли, що «якщо частка маленька, то й податок нульовий». На ділі виходить інакше. Іноді вигідніше оформити поділ майна в натурі, щоб кожен отримав власну пільгу. А іноді простіше призначити одного платника і забути про клопоти. У будь-якому разі, перед тим як приймати рішення, корисно знати ці правила – вони прописані у статті 266 Податкового кодексу і єдині для всієї країни, незалежно від міста чи села.
Обговорити цю новину у моєму телеграм-каналі Адвокат Олег Лукьянчиков