Погодження меж земельної ділянки з сусідами здатне перетворити оформлення землі на багаторічний судовий марафон – особливо коли суміжний землекористувач принципово не хоче підписувати документи. Саме в такій ситуації опинилося Приватне підприємство “Еліт” із Полтави, і його справа № 917/1143/25 дійшла до Верховного Суду. Розповідаємо, яку позицію зайняла найвища судова інстанція і чому це рішення важливе для всіх, хто стикався з упертими сусідами під час оформлення прав на землю.
Суть конфлікту: що не поділили “Еліт” і “Весо”
ПП “Еліт” ще з 2012 року орендувало в Полтавської міської ради земельну ділянку площею 202 квадратних метри на вулиці Небесної Сотні, 1/23. На цій ділянці розташовані нежитлові приміщення, які належать підприємству на праві приватної власності. Договір оренди неодноразово поновлювався через суд – і в 2020 році підприємство вирішило навести лад з документами остаточно: виділити своє майно в окремі об’єкти та чітко визначити межі земельних ділянок під ними.
Для цього ПП “Еліт” замовило проект розподілу території – документ, який визначає пропозиції щодо розмірів і конфігурації земельних ділянок для подальшого розроблення землевпорядної документації. І тут почалися проблеми.
Більшість суміжних землекористувачів проект погодили без зауважень – і “Полтава-банк”, і профільні міські управління. А от ТОВ “Весо” – сусіднє підприємство – сказало категоричне “ні”. Причина? На думку “Весо”, проект розподілу території не враховував їхнє право на земельний сервітут – тобто право користування частиною земельної ділянки, над якою нависають конструкції їхньої будівлі. Окрім того, проект не передбачав визначення розміру тієї частини ділянки, яка знаходиться безпосередньо під цими конструкціями.
Чотири роки листування і три судові інстанції
ПП “Еліт” отримало відмову від ТОВ “Весо” ще в травні 2021 року. Далі були спроби домовитися: позивач писав, що врахував зауваження, надсилав проект повторно в грудні 2021-го, потім у вересні 2024-го. Відповідач щоразу відповідав однаково: без визначення сервітуту погодження не буде. Що цікаво – лист ПП “Еліт” від грудня 2021 року, в якому позивач повідомляв про виправлення недоліків, узагалі не містив жодних додатків. Тобто фактично ніяких змін до проекту внесено не було.
У червні 2025 року ПП “Еліт” пішло до Господарського суду Полтавської області з двома вимогами: визнати відмову ТОВ “Весо” протиправною та визнати проект розподілу території погодженим. Суд першої інстанції в позові відмовив. Апеляція – Східний апеляційний господарський суд – рішення залишила без змін. І ось у червні 2026 року справу розглянув Верховний Суд.
Чому ж суди відмовили? Господарський суд Полтавської області виходив із того, що позивач не довів самого факту порушення своїх прав відповідачем. Суд вказав: відсутність погодження проекту розподілу території не заважає ПП “Еліт” користуватися ні об’єктами нерухомості, ні земельною ділянкою. До того ж позивач навіть не звертався до міськради з клопотанням про поновлення договору оренди – тож незрозуміло, чи є взагалі реальна перешкода для реалізації його прав.
Апеляційний суд додав ще один момент: поведінка ПП “Еліт” виявилася суперечливою. Спочатку підприємство погодилося виправити недоліки проекту, а потім просто надсилало той самий документ знову і знову, не враховуючи зауважень сусіда. На думку апеляції, це не схоже на добросовісну поведінку – хоча Верховний Суд згодом із цією оцінкою не погодився.
Що сказав Верховний Суд: головне
Ключовий висновок Верховного Суду у справі № 917/1143/25 такий: погодження меж земельної ділянки із суміжними власниками та землекористувачами – це допоміжна стадія при виготовленні землевпорядної документації. Вона не має самостійного значення і не створює, не змінює та не припиняє жодних прав на землю.
Суд послався на статтю 198 Земельного кодексу України, яка визначає, що кадастрові зйомки включають погодження меж із сусідами. Але – і це принципово – сам факт відмови суміжного землекористувача підписати акт погодження ще не означає, що процедура погодження не відбулася. Тут суд процитував позицію Великої Палати Верховного Суду, викладену ще в постанові від 20 березня 2019 року у справі № 350/67/15-ц.
Іншими словами, якщо сусід відмовляється підписувати документи, уповноважений орган має дивитися не на сам факт відмови, а на її мотиви. Якщо мотиви виключно суб’єктивні – наприклад, особиста неприязнь – юридичного значення вони не мають. Непогодження меж земельної ділянки не може бути підставою для відмови в затвердженні технічної документації, якщо всі землекористувачі діють правомірно.
Саме цю позицію Верховний Суд сформулював раніше у справах № 681/1039/15-ц та № 346/4408/15-ц, на які посилалося ПП “Еліт”. І в цій справі касаційна інстанція підтвердила: жодних особливих, надзвичайних прав суміжному землекористувачу закон не дає. Відмова ТОВ “Весо” не перетворюється на “право вето” для ПП “Еліт”.
Колегія суддів також зазначила, що вимога визначити земельний сервітут на стадії погодження проекту розподілу території не передбачена приписами статті 79-1 Земельного кодексу України. Земельний сервітут – це похідне речове право, яке може виникнути виключно щодо вже сформованої земельної ділянки. Іншими словами, спочатку ділянку треба сформувати, а вже потім вирішувати питання сервітуту – а не навпаки.
Чому касаційну скаргу все одно залишили без задоволення
Тут важливий нюанс. Верховний Суд визнав, що сама по собі відмова сусіда погодити проект розподілу території не є фатальною перешкодою. Однак ПП “Еліт” у цій конкретній справі не змогло довести, що його права вже порушені.
Суд звернув увагу на кілька моментів. По-перше, позивач продовжує користуватися земельною ділянкою та нерухомістю – жодних реальних обмежень немає. По-друге, він навіть не подавав до Полтавської міської ради клопотання про поновлення договору оренди, тож невідомо, чи відмовила б рада взагалі. По-третє, спосіб захисту, обраний позивачем – визнання проекту погодженим через суд – не призведе до автоматичного поновлення оренди. Тобто, навіть якби суд задовольнив позов, це не вирішило б проблему остаточно.
Верховний Суд нагадав свою усталену практику: відсутність порушеного права – це самостійна і достатня підстава для відмови в позові. І хоча суд не погодився з деякими аргументами апеляції (зокрема, щодо нібито недобросовісності позивача), на загальний результат це не вплинуло. Касаційна скарга не підтвердилася, а оскаржувані рішення залишилися без змін.
Що це означає на практиці
Для тих, хто проходить через погодження меж земельної ділянки, ця справа містить кілька корисних уроків.
Перше: не варто сприймати відмову сусіда від підпису як кінець світу. Земельний кодекс України не наділяє суміжного землекористувача правом остаточного вето. Якщо ви дієте правомірно, а мотиви відмови надумані – шлях до оформлення землі відкритий. Відповідний орган місцевого самоврядування зобов’язаний оцінювати не сам факт відмови, а її обґрунтованість.
Друге: вимоги сусіда мають бути в межах закону. У цій справі ТОВ “Весо” наполягало на визначенні земельного сервітуту ще на стадії погодження проекту розподілу території. Однак земельний сервітут – це окреме речове право, яке регулюється статтями 401-406 Цивільного кодексу України та може виникнути лише щодо вже сформованої земельної ділянки. Вимога врегулювати сервітут на допоміжній стадії погодження меж законом не передбачена – і це прямо підтвердив Верховний Суд.
І третє, найважливіше: перед тим як іти до суду, переконайтеся, що ваше право справді порушене. Сам факт того, що сусід не хоче підписувати папери, ще не означає, що ви не можете реалізувати свої законні інтереси через відповідний орган місцевого самоврядування. Суд захищає порушені права – а не гіпотетичні страхи чи незручності.
Колегія суддів Верховного Суду у складі Багай Н. О., Дроботової Т. Б. та Чумака Ю. Я. залишила касаційну скаргу без задоволення, а рішення попередніх інстанцій – без змін. І хоча формально ПП “Еліт” програло, сама правова позиція, висловлена судом, працює на користь добросовісних землекористувачів – тих, хто не хоче роками залежати від настрою сусіда.