Поновлення договору оренди землі – процедура, яка на перший погляд здається простою формальністю. Подав заяву вчасно, додав проєкт угоди – і працюй далі. Але реальне життя, як завжди, складніше за інструкцію. Особливо коли орендодавець – орган місцевого самоврядування, який вирішив, що землю вигідніше продати на торгах.
Саме така історія трапилася на Хмельниччині. Фермерське господарство «Підлісний Корчунок» роками обробляло ділянку в 6 гектарів, а коли настав час поновлювати договір – отримало відмову. Причому без жодних пояснень. А згодом дізналося, що право оренди на цю саму землю вже продали іншій людині через аукціон.
Ця справа (№ 924/780/25) дійшла до Верховного Суду, і його висновки варті уваги кожного, хто орендує землю або, навпаки, здає її в оренду.
Що сталося насправді
У грудні 2016 року громадянин уклав із Головним управлінням Держгеокадастру в Хмельницькій області договір оренди земельної ділянки на 7 років. 6 гектарів для ведення фермерського господарства за межами населених пунктів Чемеровецької селищної ради. Договір сумлінно виконувався, орендар справно платив.
У травні 2023 року, за пів року до завершення строку оренди, орендар звернувся до селищної ради – на той момент уже власника землі після передачі ділянок із державної у комунальну власність. До заяви додав проєкт додаткової угоди: поновити договір на тих самих умовах і на той самий строк – 7 років.
І ось тут починається найцікавіше. Чемеровецька селищна рада 15 червня 2023 року приймає рішення: відмовити. Без жодного обґрунтування. Просто «ні». А вже в січні 2024 року вирішує виставити право оренди цієї ділянки на земельні торги.
Переможцем аукціону став підприємець, з яким і зареєстрували договір оренди на 7 років – до 2031 року. Тобто сільрада фактично сказала попередньому орендареві: «Ти нам не підходиш, ми знайдемо когось іншого».
Що сказали суди першої та апеляційної інстанцій
Фермерське господарство (до речі, зареєстроване тим самим орендарем уже після подання заяви про поновлення) пішло до суду. І виграло.
Господарський суд Хмельницької області, а за ним і Північно-західний апеляційний господарський суд стали на бік орендаря. Логіка була такою: орендар усе зробив правильно і вчасно. Селищна рада, натомість, навіть не спробувала обговорити умови – просто відмовила, порушивши тим самим обов’язок добросовісно провести переговори.
Суди визнали відсутнім право оренди в нового орендаря та зобов’язали укласти додаткову угоду з ФГ «Підлісний Корчунок». Сільрада подала касаційну скаргу.
Позиція Верховного Суду: добросовісність – не просто слово
Верховний Суд залишив рішення без змін. І вмотивував це дуже чітко.
Ключовий момент – стаття 33 Закону України «Про оренду землі». Вона не просто дає орендареві переважне право на поновлення договору оренди землі. Вона зобов’язує орендодавця при отриманні заяви з проєктом додаткової угоди діяти добросовісно.
Що це означає на практиці? Якщо орендодавець має заперечення – він повинен їх озвучити. Якщо його не влаштовує строк оренди – запропонувати інший. Якщо хоче змінити орендну плату – обговорити це. Словом, сісти за стіл переговорів.
Чемеровецька селищна рада цього не зробила. Вона просто відмовила – і навіть не пояснила чому. Ані в рішенні ради, ані в протоколі засідання немає жодного слова про те, що орендар щось порушив чи не подав якихось документів.
Колегія суддів наголосила: добросовісність у розумінні статті 3 Цивільного кодексу України – це не абстрактне побажання, а цілком конкретний обов’язок. Особливо коли йдеться про органи влади, які представляють інтереси громади.
Тут важливий момент: сільрада намагалася довести в касації, що орендар узагалі не подавав проєкту додаткової угоди, а в заяві просив продовжити договір на 20 років замість 7. Але Верховний Суд застосував стандарт «балансу ймовірностей».
Суть його проста: якщо після оцінки всіх доказів версія однієї сторони виглядає більш правдоподібною – суд приймає саме її. І справді: якби орендар не подав проєкту угоди, хіба не зазначила б про це сільрада у своєму ж рішенні про відмову? Це була б ідеальна підстава для відхилення заяви. Але – жодного слова. Суд зробив очевидний висновок: проєкт угоди був.
Чому аргументи сільради не спрацювали
Чесно кажучи, позиція Чемеровецької селищної ради викликає більше запитань, ніж відповідей. Уявіть: ви отримуєте від орендаря заяву з проєктом додаткової угоди. Замість того, щоб обговорити умови, ви мовчки відмовляєте йому. А потім продаєте право оренди на аукціоні.
Верховний Суд чітко сказав: так не можна. Якщо сільрада вважала, що землю краще продати на торгах, – вона мала право так вирішити. Але тоді потрібно було чесно повідомити про це орендареві: «Ми як власник хочемо розпорядитися землею інакше». Натомість рада мовчки відмовила, а потім мовчки провела аукціон.
Така поведінка, за висновком суду, є зловживанням правом. Орендар, який роками добросовісно працював на землі, мав законне очікування, що договір із ним продовжать. І держава через суд це очікування захистила.
Суд також відхилив довід сільради про те, що її нібито не повідомили про розгляд справи в суді першої інстанції. Матеріали підтвердили: ухвали надсилалися в електронний кабінет ради, а доказів технічних проблем із доступом до системи «Електронний суд» скаржник не надав. До речі, закон покладає на особу, яка зареєструвала електронний кабінет, обов’язок самостійно стежити за надходженням кореспонденції.
Про що варто пам’ятати
Ця справа – гарна ілюстрація того, як працює механізм поновлення договору оренди землі на практиці. З неї можна винести кілька простих, але важливих правил.
Для орендарів: подавайте заяву вчасно, обов’язково додавайте проєкт додаткової угоди, фіксуйте факт подання документів. Ідеально – мати копію з відміткою про реєстрацію вхідної кореспонденції.
Для орендодавців, особливо органів місцевого самоврядування: не можна просто відмахнутися від заяви орендаря. Якщо є заперечення – формулюйте їх. Якщо умови договору потребують змін – пропонуйте. І головне: кожне рішення має бути вмотивованим.
Верховний Суд фактично сказав те, що мало б бути очевидним: влада не може діяти за принципом «я так хочу». Навіть коли йдеться про розпорядження комунальною землею. Закон України «Про оренду землі» вимагає добросовісності від усіх учасників правовідносин – і від орендаря, і від сільради однаковою мірою. А ігнорування цього обов’язку рано чи пізно призводить до того, що доводиться відповідати в суді.