Позовна давність за договором оренди землі – це строк, який часто стає фатальним для тих, хто надто довго зволікає зі зверненням до суду. І ось вам свіжий приклад. У справі №922/2185/19 прокуратура намагалася повернути державі 15 гектарів сільгоспземлі, переданої в оренду без конкурсу. Позов подали – і отримали відмову. Не тому, що землю віддали законно. А тому, що сплив час. Цифри на календарі виявилися вагомішими за юридичні аргументи.
Історія почалася у 2016 році, коли ГУ Держгеокадастру у Харківській області видало наказ про передачу в оренду фізичній особі земельної ділянки площею 15 га для ведення фермерського господарства. Договір оренди уклали 27 квітня 2016 року, а 14 травня того ж року зареєстрували право оренди в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно. Згодом орендарка створила на базі цієї ділянки фермерське господарство «Сухини 2» та передала землю йому в суборенду.
Ключова проблема: на момент отримання цих 15 гектарів жінка вже мала статус підприємця і користувалася шістьма іншими ділянками державної землі загальною площею майже 79 га. Прокурор наполягав – спірну ділянку мали передавати виключно через земельні торги, а не за спрощеною процедурою для громадян. Адже закон вимагає конкурентного відбору, коли йдеться про передачу сільгоспземель особі, яка вже веде підприємницьку діяльність і має у користуванні інші ділянки.
Позов прокуратура подала 11 липня 2019 року. І ось тут криється головна інтрига цієї справи.
Коли починається відлік
Давайте розберемося, звідки рахується позовна давність за договором оренди землі. За загальним правилом статті 261 Цивільного кодексу України, перебіг строку починається від дня, коли особа довідалася або могла довідатися про порушення свого права.
Прокурор стверджував: ми дізналися про порушення лише 25 вересня 2018 року – коли отримали відповідь від Богодухівського відділу Держгеокадастру на свій запит. А отже, на момент подання позову в липні 2019-го трирічний строк ще не минув. Звучить логічно, правда?
Але суд подивився на ситуацію інакше. Апеляційна інстанція, а за нею і Верховний Суд, вказали: право оренди зареєстрували в Державному реєстрі ще 14 травня 2016 року. Реєстр – відкритий і загальнодоступний. Проявивши розумну обачність, прокурор міг отримати вичерпну інформацію про договір ще тоді, у травні 2016-го.
Верховний Суд у постанові від 3 червня 2026 року чітко зафіксував цю позицію: державна реєстрація права оренди – це офіційне визнання державою факту виникнення такого права. І саме з цієї дати відраховується позовна давність за договором оренди землі. Три роки спливли у травні 2019-го. А позов надійшов у липні. На два місяці пізніше. І цього виявилося достатньо для відмови.
Нікчемний чи оспорюваний
Тут ми підходимо до ще одного принципового моменту. У першій інстанції суд визнав договір оренди нікчемним – тобто таким, що недійсний від самого початку в силу вимог статті 228 Цивільного кодексу України. Логіка: землю передали в обхід конкурентної процедури, а це порушує публічний порядок.
Апеляція з цим не погодилася. Річ у тому, що наказ про передачу ділянки видали 19 лютого 2016 року – до набрання чинності змінами до Земельного кодексу України, які запровадили обов’язковість торгів для таких випадків. Отже, договір – оспорюваний, а не нікчемний. І до нього застосовується позовна давність.
Коли договір нікчемний – строків для його оскарження немає. Коли оспорюваний – є три роки. Відчуваєте різницю? Саме тому прокурор у касації намагався довести нікчемність, хоча в першій інстанції будував позов на оспорюваності.
Верховний Суд оцінив таку поведінку як суперечливу і недобросовісну. Якщо ви спочатку просите визнати договір недійсним (бо він оспорюваний), а потім наполягаєте, що він узагалі нікчемний і визнавати нічого не треба – це називається процесуальною непослідовністю. Суд таке не заохочує. І правильно робить: право на судовий захист не означає права міняти юридичну кваліфікацію спору як рукавички, залежно від того, що вигідніше на конкретному етапі.
Повернення землі: реституція проти негаторного позову
Не менш цікава колізія склалася навколо вимоги повернути ділянку. Прокурор хотів забрати землю в орендарки, посилаючись на статтю 391 Цивільного кодексу України – мовляв, це негаторний позов про усунення перешкод у користуванні майном, на який позовна давність не поширюється. Хитрий хід: якщо строк не застосовується, то й проблема пропуску зникає.
Але негаторний позов застосовується тоді, коли між сторонами немає договірних відносин. А тут є договір оренди – тобто зобов’язальні правовідносини. Верховний Суд роз’яснив: вимога про повернення землі, отриманої за недійсним договором, – це реституція за статтею 216 Цивільного кодексу України. А на реституцію позовна давність поширюється. І вона, нагадаю, вже спливла.
Окремо суд звернув увагу, що після створення фермерського господарства саме воно стало фактичним землекористувачем. А прокурор вимагав повернути землю від фізичної особи – орендарки, яка вже не володіла ділянкою. Тобто позов пред’явили не до того відповідача. Ще одна причина для відмови.
Що це означає на практиці
Якщо ви – прокурор, орган місцевого самоврядування чи просто власник землі, який хоче оскаржити договір оренди, не чекайте. Три роки – це не так багато, як здається. І рахуються вони не від моменту, коли ви отримали лист-відповідь на свій запит. А від дати, коли запис про право оренди з’явився в Державному реєстрі речових прав.
До речі, це той випадок, коли відкритість реєстру працює як двосічний меч. З одного боку, публічний доступ до інформації – це прозорість і зручність. З іншого – саме ця публічність запускає відлік позовної давності за договором оренди землі, і послатися на «ми не знали» вже не вийде.
Справа №922/2185/19 – хороша ілюстрація того, як сильна юридична позиція розбивається об процесуальні строки. Землю справді передали сумнівно – без торгів, людині, яка вже мала десятки гектарів у користуванні. Але право на позов було втрачене через зволікання. І це вже не виправити.
Окремий урок чекає на тих, хто формулює позовні вимоги. Не можна в суді першої інстанції казати «договір оспорюваний, визнайте його недійсним», а в касації – «ні, він нікчемний, і строків для нього немає». Суд розглядає справу в межах тих підстав, які ви самі заклали в позові. Принцип «суд знає закони» не означає, що суд зробить за вас вашу роботу. Про це теж варто пам’ятати, коли на кону – 15 гектарів землі і три роки позовної давності.