Представьте: вы 20 лет арендуете землю, исправно платите, заботитесь об участке, а когда приходит время продлить договор – вам говорят «нет». И не просто «нет», а «мы выставим ваш участок на аукцион». Именно в такой ситуации оказался предприниматель из Черновицкой области, и его дело дошло до Верховного Суда. Давайте разберёмся, что решил суд и почему преимущественное право на возобновление договора аренды земли – это не индульгенция на автоматическое продление.
Что случилось: три договора, 40 гектаров и неожиданное решение совета
ФОП Андрусенко ещё в 2005 году заключил с райгосадминистрацией три договора аренды земли. Речь шла о земельных участках водного фонда общей площадью более 40 гектаров – для рыбохозяйственных нужд. Договоры заключили на 20 лет. Всё это время арендатор добросовестно выполнял условия: пользовался участками по назначению, платил арендную плату.
Срок действия договоров истекал 4 июля 2025 года. За месяц до этого – 2 и 3 июня – предприниматель обратился в Новоселицкий городской совет (который к тому времени уже был собственником этих земель) с письмами-уведомлениями о намерении воспользоваться своим преимущественным правом и продлить аренду. К последнему письму приложил проекты дополнительных соглашений – всё как предусматривает статья 33 Закона Украины «Об аренде земли».
И тут началось самое интересное.
Почти одновременно с получением писем от арендатора, 3 июня 2025 года, городской совет принял решение о включении этих участков в перечень земель, право аренды на которые будет продаваться на земельных торгах. А 30 июня направил предпринимателю письмо: сообщил об отсутствии намерения продолжать арендные отношения и попросил вернуть землю.
То есть совет не сказал «мы рассмотрели ваше предложение и отказываем». Он действовал иначе: принял отдельное решение об аукционе, а письмом просто проинформировал об этом арендатора.
Что такое преимущественное право и как оно работает
Согласно статье 33 Закона Украины «Об аренде земли» (в редакции, действующей после 16 июля 2020 года), по истечении срока договора арендатор, который надлежаще исполнял обязанности, имеет преимущественное право на возобновление договора аренды земли перед другими лицами. Механизм выглядит так:
– арендатор до окончания срока договора направляет арендодателю письмо-уведомление с проектом договора;
– арендодатель в течение месяца рассматривает это письмо, проверяет проект и при отсутствии возражений заключает договор;
– если же у арендодателя есть возражения – он направляет арендатору письмо-уведомление о принятом решении.
Казалось бы, всё просто. Но ключевое слово здесь – «преимущественное». Оно не означает «безусловное». И именно это стало камнем преткновения в деле Андрусенко.
Позиция судов: от победы к поражению
Суд первой инстанции встал на сторону арендатора. Признал решение совета незаконным, а договоры – возобновлёнными путём признания заключёнными дополнительных соглашений. Логика была такой: арендатор всё сделал правильно, а совет не принял отдельного решения об отказе в возобновлении – значит, право арендатора нарушено.
Апелляционный суд посмотрел на ситуацию иначе. Он обратил внимание, что совет принял решение от 3 июня 2025 года как собственник земли. В преамбуле этого решения указано: оно принято с учётом окончания срока действия договоров аренды. То есть совет осознавал: срок истекает, и он как собственник решил распорядиться землёй по-другому – через аукцион. Это и есть его волеизъявление.
Апелляция также подчеркнула: решение совета не прекращает аренду досрочно, не запрещает пользоваться участками до 4 июля. Оно просто определяет дальнейшую судьбу земли после завершения договоров. И письмо от 30 июня, направленное в пределах месячного срока – это надлежащее уведомление о возражениях.
В результате апелляционный суд отменил решение первой инстанции и полностью отказал в иске.
Что сказал Верховный Суд
ФОП Андрусенко подал кассационную жалобу. Ссылался на то, что апелляция не учла выводов Верховного Суда относительно добросовестности, обоснованности решений органов местного самоуправления, запрета противоречивого поведения, а также алгоритма действий сторон при возобновлении договора аренды.
Верховный Суд оставил кассационную жалобу без удовлетворения. Почему? Вот главные аргументы.
Во-первых, решение совета от 3 июня 2025 года нельзя назвать немотивированным. В нём чётко указаны конкретные участки с кадастровыми номерами, их площадь, целевое назначение и способ дальнейшего распоряжения – земельные торги. Этого достаточно, чтобы понять волю собственника.
Во-вторых, само по себе принятие такого решения до окончания срока аренды не нарушает прав арендатора. Оно не прекращает аренду досрочно, а лишь очерчивает планы собственника на будущее. Реализовать его можно будет только после 4 июля 2025 года.
В-третьих – и это, пожалуй, самое важное – преимущественное право на возобновление договора аренды земли не доминирует над исключительным правом собственника распоряжаться своим имуществом. Суд сослался на уже сформулированную ранее правовую позицию: если собственник принял решение об ином способе распоряжения землёй (например, выставил право аренды на торги) – добросовестные переговоры с арендатором не нужны. Собственник просто уведомляет о своём решении, и этого достаточно.
Кстати, такая позиция была закреплена ещё в постановлении судебной палаты Верховного Суда от 23 ноября 2023 года по делу № 906/1314/21. И здесь суд её лишь последовательно применил.
Любопытный момент: заявитель также ссылался на то, что спорные договоры заключены до 2020 года, а следовательно, согласно переходным положениям Закона Украины «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины относительно уточнения порядка передачи в аренду водных объектов в комплексе с земельными участками», их возобновление должно осуществляться без земельных торгов. Однако Верховный Суд подчеркнул: эти нормы регулируют порядок возобновления, но не ограничивают право собственника на отказ от возобновления как такового. Иными словами, если собственник вообще не хочет продолжать аренду – никакие переходные положения не заставят его это сделать.
Практический урок для арендаторов
Когда вы слышите о преимущественном праве на возобновление договора аренды земли, легко представить себе едва ли не гарантированное продление. Но судебная практика чётко расставляет акценты: преимущественное право означает, что при равных условиях (когда собственник в принципе готов снова сдавать участок в аренду) предпочтение отдадут вам. Если же собственник решил распорядиться землёй иначе – это его законное право.
Ключевое, что стоит вынести из этого дела: следите не только за тем, чтобы вовремя подать письмо-уведомление. Отслеживайте решения органа местного самоуправления относительно ваших участков. Если совет ещё до окончания срока договора принял решение об аукционе – это тревожный звонок. И хотя оспорить такое решение можно, шансы на успех невелики, если оно принято в пределах полномочий совета как собственника.
Ну и напоследок: отказ в возобновлении через суд не означает, что вы больше никогда не сможете получить эту землю. Вы можете участвовать в тех же земельных торгах на общих основаниях. Возможно, даже предложить более выгодные условия, чем конкуренты.