Прекращение земельного сервитута – инструмент, к которому прибегают, когда пользование чужой землёй выходит за рамки договорённостей. Прокурор в деле № 906/1129/21 был убеждён: если сервитуарий передал право третьему лицу, а то ещё и мешает использовать лесной участок по назначению – сервитут нужно прекращать немедленно. Однако суды трёх инстанций с ним не согласились. Давайте разберёмся, что пошло не так и какие уроки из этой истории можно извлечь.
О чём вообще спор
Представьте себе завод, у которого в частной собственности есть земельный участок площадью почти гектар и производственный комплекс в селе Довжик на Житомирщине. По адресу улица Нескорених, 12 расположены админздание, мастерская с пристройкой, производственные помещения общей площадью свыше 4300 квадратных метров. Всё это – частная собственность Товарищества с дополнительной ответственностью «Житомирский опытно-экспериментальный завод нестандартизированного оборудования».
Проблема в том, что нормально подъехать к своему же имуществу без использования соседней земли невозможно. Соседняя земля – это более 570 гектаров лесного фонда, находящихся в постоянном пользовании государственного лесохозяйственного предприятия. Другого пути попросту нет.
В 2015 и 2016 годах завод заключил с лесхозом два договора об установлении земельного сервитута. Первый – на 0,13 га, второй – на 0,782 га. Цель простая: право проезда транспортных средств, в том числе грузовых. Без этого сервитута завод не мог бы нормально функционировать – как доставить материалы или вывезти продукцию?
Ключевой момент: в пункте 4.3 обоих договоров сервитуарий получил право обустраивать земельный участок для проезда, устанавливать сооружения, необходимые для хозяйственной деятельности, и делать мощение. То есть речь шла не просто о «проехал и забыл», а о полноценном обустройстве проезда за счёт самого сервитуария.
Что обнаружил прокурор и почему пошёл в суд
В 2017 году завод передал свой имущественный комплекс в аренду компании «Аскона-Південь». Вместе со зданиями и сооружениями фактически перешло и право пользоваться сервитутом. И вот тут, по мнению прокурора, начались проблемы.
Прокурор утверждал: арендатор нарушил условия пользования сервитутом, его деятельность препятствует использованию лесного участка по целевому назначению. А сам завод, передав сервитут третьему лицу, действовал вопреки и закону, и договорам.
Исковые требования были сформулированы довольно радикально: прекратить действие обоих договоров сервитута, а также обязать завод освободить земельный участок лесного фонда с кадастровым номером 1822083200:05:000:1065. Освободить – это означало демонтировать навес, части вымощения, ворот и ограждения, расположенные на этом участке, и привести его в состояние, пригодное для использования по целевому назначению – то есть для ведения лесного хозяйства.
Прокурор действовал в интересах государства в лице Житомирской областной государственной администрации – именно она является распорядителем этой земли. Позиция была жёсткой: сервитуарий нарушил правила игры, так пусть забирает свои сооружения и уходит.
Что решили суды первой и апелляционной инстанций
Хозяйственный суд Житомирской области 1 августа 2023 года в иске отказал. Северо-западный апелляционный хозяйственный суд 20 ноября 2023 года оставил это решение без изменений.
Логика судов была такой. Во-первых, прокурор не доказал, что существование сервитута делает невозможным использование земельного участка по его целевому назначению – то есть для ведения лесного хозяйства. Во-вторых, не было бесспорных доказательств того, что ответчик действительно нарушает условия договора, возводя объекты недвижимости на переданных в сервитут землях.
Апелляционный суд добавил ещё один важный аргумент: прокурор выбрал ненадлежащий способ защиты. Он просил прекратить действие договоров об установлении сервитута. Но статья 102 Земельного кодекса Украины предусматривает прекращение именно сервитута как вещного права, а не договора, которым этот сервитут установлен. Разница здесь не просто в терминологии – это разные правовые механизмы с разными последствиями. Договор – основание возникновения сервитута. А сервитут – это уже само право, зарегистрированное в Государственном реестре вещных прав на недвижимое имущество.
Почему Верховный Суд согласился с отказами
21 февраля 2024 года Верховный Суд в составе коллегии судей Кассационного хозяйственного суда рассмотрел кассационную жалобу первого заместителя руководителя Ровенской областной прокуратуры и оставил её без удовлетворения. И здесь кроется несколько принципиальных моментов, которые стоит разобрать.
Первый – о способе защиты. Верховный Суд подтвердил: когда речь идёт о прекращении земельного сервитута из-за нарушения условий пользования, требовать нужно именно прекращения сервитута как вещного права, а не расторжения договора. Эта позиция согласуется с выводами Большой Палаты Верховного Суда по делам № 916/1415/19 и № 905/2260/17. Там чётко сказано: признание договора прекращённым не является надлежащим способом защиты, предусмотренным статьёй 16 Гражданского кодекса Украины. Вместо этого реализация такого способа защиты, как изменение или прекращение правоотношения, может происходить путём расторжения договора или – в случае с сервитутом – путём требования о прекращении самого вещного права.
Иными словами, даже если вы правы по существу, неправильно выбранный способ защиты способен свести на нет все усилия. Форма здесь имеет значение не меньшее, чем содержание.
Второй момент – ещё глубже. Суды установили, что сервитут был установлен для обеспечения доступа завода к его частной собственности – земельному участку площадью 0,9552 га с кадастровым номером 1822083200:06:001:0879 и расположенному на нём комплексу. Прекращение земельного сервитута сделало бы невозможным или существенно затруднило бы пользование заводом своей же землёй и недвижимостью. А это уже противоречило бы самой сути сервитута как института, предусмотренного статьями 401 и 402 Гражданского кодекса Украины. Напомню: сервитут существует именно для того, чтобы лицо могло удовлетворить потребности, которые невозможно удовлетворить иным способом. Буквально – когда другого пути нет.
И третий момент – доказательный. Верховный Суд отметил: суды предыдущих инстанций так и не установили обстоятельств, которые свидетельствовали бы о невозможности использования лесного участка по назначению. Без этого ключевого факта основания для прекращения земельного сервитута по пункту «б» части 2 статьи 102 Земельного кодекса Украины попросту отсутствуют. Сколько ни говори о нарушениях – если лесной участок de facto может использоваться для лесного хозяйства, сервитут сохраняется.
О чём стоит помнить
Это дело – хорошая иллюстрация того, что прекращение земельного сервитута не является автоматическим следствием даже доказанных нарушений. Суды смотрят на ситуацию комплексно: не пострадают ли при этом законные интересы сервитуария, действительно ли земельный участок не может использоваться по назначению и правильно ли истец сформулировал свои требования.
Кстати, отдельного внимания заслуживает то, как менялись земельные участки на протяжении этой истории. Сначала сервитут устанавливался в отношении участка с кадастровым номером 1822083200:05:000:0174 площадью более 574 га. Затем его разделили, образовав участок 1822083200:05:000:0846. А позже и этот участок разделили на два, выделив тот самый участок 1822083200:05:000:1065 площадью 0,9120 га, на котором, собственно, и были зарегистрированы оба сервитута. Вот такие земельные трансформации – обычное дело в подобных делах, но они всегда добавляют сложности.
Неправильно выбранный способ защиты, недостаточная доказательная база или игнорирование баланса интересов сторон – любой из этих факторов способен привести к отказу в иске. Дело № 906/1129/21 – яркое тому подтверждение. И, честно говоря, эта история могла бы иметь совсем другой финал, если бы прокурор с самого начала требовал прекращения именно сервитута, а не договоров, и собрал более убедительные доказательства невозможности использования лесного участка по целевому назначению. А так – кассационную жалобу оставлено без удовлетворения, постановление апелляционного суда – без изменений, и точка.