Прибрежная защитная полоса – это не теоретическая конструкция, которая появляется лишь после изготовления землеустроительной документации. Она существует в силу прямой нормы закона, и незнание этого факта может стоить вам договора аренды. Именно так произошло в деле, которое Верховный Суд рассмотрел 11 августа 2026 года.
Давайте разберём эту историю детально – она показательная и заставляет задуматься многих арендаторов прибрежных земель.
Егерский пункт, превратившийся в дачный посёлок
В 2004 году Белгород-Днестровская районная государственная администрация передала в аренду Беляевской районной организации Украинского общества охотников и рыболовов земельный участок водного фонда. Площадь – 2,1580 гектара, место расположения – 47-й километр трассы Одесса – Измаил, прямо на берегу Днестра. Назначение – размещение Егерского пункта «Хатки». Срок аренды – 49 лет.
В договоре чётко прописали: самовольная застройка запрещена. Арендатор обязался соблюдать режим природоохранного использования земель. Казалось бы, всё предельно ясно.
Но шло время, и на участке начали появляться деревянные домики. Сначала несколько, потом десятки. Организация заключила договоры субаренды с физическими лицами – своими членами – и те принялись обустраивать дачи. Райгосадминистрация как арендодатель на такую субаренду согласилась.
А дальше – больше. В течение 2016–2018 годов граждане зарегистрировали в Государственном реестре вещных прав на недвижимое имущество право собственности на 18 дачных домов. И вот тут прокуратура задала законный вопрос: а можно ли вообще строить дачи на этой земле?
Почему прибрежная защитная полоса не нуждается в «бумажке»
Дело в том, что арендованный участок расположен вдоль берега Днестра. А Днестр – большая река. Статья 60 Земельного кодекса Украины и статья 88 Водного кодекса Украины устанавливают: вдоль больших рек прибрежная защитная полоса имеет ширину 100 метров от уреза воды. Не 50, не 25 – именно 100.
И здесь кроется ключевой юридический момент, на котором Верховный Суд сделал особый акцент. Прибрежная защитная полоса существует в силу закона, а не потому, что кто-то заказал и изготовил проект землеустройства. Отсутствие такого проекта не означает, что полосы нет. Её размеры чётко определены законом, и этого достаточно.
Великая Палата Верховного Суда подтверждала эту позицию неоднократно – в делах № 469/1393/16-ц (2018 год), № 487/10128/14-ц (2019 год), № 372/1684/14-ц (2020 год). Последовательная практика, никаких исключений.
Что же означает нахождение земли в границах прибрежной защитной полосы? Пункт «г» части 2 статьи 61 Земельного кодекса Украины отвечает прямо: запрещено строительство любых сооружений, кроме гидротехнических, навигационного назначения, гидрометрических и линейных. Никаких баз отдыха, никаких дач, никаких гаражей. Запрет, от которого не спрячешься за отсутствием землеустроительной документации.
Расстояние от границы арендованного участка до уреза воды в Днестре составляло от 16 до 63 метров. Иными словами, весь участок полностью находился в пределах той самой стометровой прибрежной защитной полосы. Никакое законное дачное строительство там не могло существовать в принципе.
Временные сооружения или недвижимость? Подсказка – в реестре
Организация-арендатор пыталась оправдаться: дескать, все домики – временные, некапитальные, для их размещения получены разрешения. Действительно, ещё в 2006 году райгосадминистрация утвердила градостроительное обоснование, которое предусматривало размещение деревянных строений некапитального типа. Госархстройинспекция в Одесской области в 2008 году подтвердила: такие сооружения не требуют разрешений на строительство.
Красивая линия защиты. Но Верховный Суд обратил внимание на деталь, которая всё перечёркивает. Если это действительно временные некапитальные сооружения – почему право собственности на них зарегистрировано в Государственном реестре вещных прав на недвижимое имущество? Часть 4 статьи 5 Закона Украины «О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их обременений» прямо говорит: вещные права на временные сооружения не подлежат государственной регистрации.
Граждане зарегистрировали домики именно как объекты недвижимости. Двухэтажные дачи с бетонным основанием – согласитесь, на временные палатки это не очень похоже.
Но даже если бы речь шла о лёгких деревянных конструкциях – закон запрещает в прибрежной защитной полосе не только капитальное строительство, а размещение дачной застройки как таковой. Важно не то, из чего сделано сооружение, а то, для чего оно предназначено.
Заповедное урочище как второй рубеж защиты
Кроме статуса прибрежной защитной полосы, спорный земельный участок имел ещё один особый правовой режим. Он входит в состав заповедного урочища «Днестровские плавни» – объекта природно-заповедного фонда, созданного решением Одесского областного совета ещё 1 октября 1993 года (№ 496-ХХІ).
Апелляционный суд попытался поставить этот факт под сомнение, но Верховный Суд указал на вопиющую противоречивость такой позиции. С одной стороны, апелляция утверждала о недоказанности вхождения участка в заповедное урочище. С другой – признавала, что участок является его частью, просто «преобразованной вследствие хозяйственной деятельности».
Логика странная. Преобразование территории из-за незаконной застройки не отменяет её природоохранного статуса. Иначе любой желающий мог бы «освободить» заповедные земли от обременений, просто возведя там забор и несколько домиков.
Кстати, в 2013 году Одесский облсовет уже пытался отменить статус заповедного урочища для 158 гектаров этой территории. Но Одесский апелляционный административный суд в 2014 году признал такое решение незаконным (дело № 815/3807/13-а). Природоохранный статус был восстановлен в судебном порядке.
Финал: договор расторгнут, право аренды прекращено
Верховный Суд в деле № 916/926/21 расставил точки над «і». Кассационная жалоба прокурора удовлетворена, постановление апелляционного суда отменено, решение суда первой инстанции оставлено в силе.
Последствия для арендатора оказались жёсткими: договор аренды от 20 сентября 2004 года расторгнут, решение государственного регистратора о регистрации права аренды отменено, само право аренды прекращено. Кроме того, с организации взыскано 13 620 гривен судебного сбора за кассационный пересмотр.
Честно говоря, это дело – не просто очередной судебный спор. Оно подтверждает: природоохранное законодательство в Украине работает, и его нарушения имеют вполне реальные последствия. Прибрежная защитная полоса не исчезает от того, что кто-то «забыл» изготовить проект землеустройства. А регистрация права собственности на дачные домики в Государственном реестре – не индульгенция, освобождающая от необходимости соблюдать целевое назначение земельного участка.
И последнее: даже если местная администрация когда-то дала вам какие-то разрешения – это не гарантирует, что через двадцать лет суд не признает всю вашу застройку незаконной. Особенно когда речь идёт о землях водного фонда в 16 метрах от уреза большой реки.
