Уявіть: ви купили квартиру, а згодом дізнаєтесь, що прибудинкову територію вашого будинку міська рада віддала в оренду забудовнику. І найприкріше – у відповідь на ваші заперечення чиновники розводять руками: «У вас же немає документів на землю». Саме в такій ситуації опинився мешканець Чернівців, і його справа (№ 727/1431/25) дійшла аж до Верховного Суду.
Що сталося
У лютому 2025 року власник квартири в багатоквартирному будинку звернувся до суду з позовом проти Чернівецької міської ради. Він вимагав визнати незаконними та скасувати кілька рішень ради, якими частину землі навколо його будинку передали в оренду приватній компанії під забудову.
Позивач стверджував, що ще з 1954 року за домоволодінням було закріплено земельну ділянку площею понад 2000 кв. м. Мешканці десятиліттями користувалися нею, там стояли сарай та вбиральня – централізованого водопостачання в будинку просто не було. А потім, починаючи з 2005 року, міська рада ухвалила низку рішень, якими цю землю поступово «перекроїли» та віддали забудовнику.
Цікава деталь: одне з ранніх рішень ради навіть передбачало знесення самого будинку з наданням мешканцям нових квартир. Але ні квартир, ні компенсації люди так і не отримали, а будинок продовжує стояти. І коли у 2018 році позивач купив там квартиру, він навіть не підозрював, що земля під нею вже давно «чужа».
Що вирішили суди першої та апеляційної інстанцій
Шевченківський районний суд міста Чернівці у позові відмовив. Апеляційний суд це рішення підтримав.
Логіка була такою. Позивач купив квартиру у 2018 році, а спірна земельна ділянка на той час уже перебувала в оренді у забудовника – договір оренди уклали ще у 2014 році. Тому, мовляв, право користування землею до нового власника квартири не перейшло. До того ж, як зазначили суди, позивач не надав документів, які б підтверджували, що за ним (чи іншими мешканцями) зареєстроване право власності або право користування спірною земельною ділянкою. А раз немає зареєстрованого права – немає що й захищати.
Звучить наче логічно, правда? Але Верховний Суд із таким підходом категорично не погодився.
Що сказав Верховний Суд
15 липня 2026 року колегія суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду ухвалила постанову у справі № 727/1431/25, яка розставила всі крапки над «і». Ключовий висновок варто знати кожному, хто живе в багатоквартирному будинку.
Головне: відсутність зареєстрованого права на прибудинкову територію не позбавляє власника квартири права на її захист. Сама по собі відсутність «папірців» не означає, що ви не маєте жодних прав на землю під будинком і навколо нього.
Чому? Тут працює принцип єдності юридичної долі земельної ділянки та будівлі, що на ній розташована. Коли ви купуєте квартиру, ви автоматично набуваєте прав на ту частину землі, яка необхідна для обслуговування цього будинку. Земля не є самостійним об’єктом правочину – вона «йде» разом із квартирою.
Закон на боці мешканців
Верховний Суд нагадав про норми, які часто ігнорують на місцях. Відповідно до статті 42 Земельного кодексу України, земельні ділянки, на яких розташовані багатоквартирні будинки разом із прибудинковими територіями, можуть передаватися безоплатно у власність або в користування об’єднанню співвласників. І саме співвласники визначають порядок використання цих земель.
Крім того, стаття 382 Цивільного кодексу України прямо відносить до спільного майна багатоквартирного будинку права на земельну ділянку, на якій він розташований, та його прибудинкову територію. А Закон України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» визначає її як територію навколо будинку, необхідну для обслуговування та задоволення потреб мешканців.
Колегія суддів звернула увагу і на такий момент: держава досі не запровадила належної процедури передачі цих земельних ділянок співвласникам багатоквартирних будинків. Негативні наслідки такої бездіяльності має нести держава, а не конкретний власник квартири. Не можна дорікати людині тим, що вона «не оформила» землю, якщо сама процедура оформлення до пуття не врегульована.
Що пішло не так у попередніх судах
Верховний Суд чітко вказав на помилки судів першої та апеляційної інстанцій. По-перше, вони не дослідили, чи справді земельна ділянка, передана забудовнику, є частиною прибудинкової території спірного будинку. А це – ключове питання всієї справи.
По-друге, суди проігнорували архівні документи 1954 року, згідно з якими за домоволодінням було закріплено конкретну земельну ділянку. По-третє, вони не надали оцінки тому факту, що будинок фізично розташований на земельній ділянці, право оренди на яку оформлено за забудовником – про це прямо свідчила відповідь Департаменту містобудівного комплексу Чернівецької міської ради.
Іншими словами, суди відмовили позивачу, навіть не розібравшись до кінця, чи справді оскаржувані рішення міськради порушують його права. А це, м’яко кажучи, не відповідає стандартам правосуддя.
Чим усе закінчилося
Верховний Суд скасував рішення попередніх інстанцій і направив справу № 727/1431/25 на новий розгляд до суду першої інстанції. Тепер суду доведеться ретельно дослідити межі спірної території, визначити, чи накладається на неї земельна ділянка забудовника, і тільки після цього ухвалювати рішення по суті.
Крім національного законодавства, Верховний Суд послався і на практику Європейського суду з прав людини. А саме – на принцип, за яким саме державні органи повинні забезпечувати прозорість і юридичну визначеність у майнових відносинах. Людина не має страждати через те, що держава не створила зрозумілих правил гри.
Ця справа – чудовий приклад того, що навіть коли у вас немає «правильних» документів на землю під будинком, це не означає, що ви безпорадні перед свавільними рішеннями місцевої влади. Ваше право на неї виникає не з печатки в кабінеті чиновника, а із самого факту володіння квартирою – і це підтвердив Верховний Суд.