Припинення іпотеки – це не просто формальність, а єдиний спосіб зняти багаторічне обтяження з квартири, яке блокує будь-які дії власника. Ситуація, коли людина не може ні продати, ні подарувати, ні навіть спокійно розпоряджатися власним житлом через запис у реєстрі – на жаль, не рідкість. Саме з таким клубком проблем зіткнувся власник квартири у Вінниці, справа якого дійшла аж до Верховного Суду (справа № 127/5081/23).
Давайте розберемося, що сталося і який висновок зробив суд касаційної інстанції у постанові від 12 серпня 2026 року.
Про що сперечалися: суть конфлікту
Уявіть собі: ви – власник квартири. Колись давно ви допомогли родичу отримати кредит у банку, передавши своє житло в іпотеку. Ви стали майновим поручителем – тобто людиною, яка відповідає за чужий борг своїм майном. Позичальник помирає, спадкоємці не з’являються, а іпотека висить мертвим тягарем. Саме в такій ситуації опинився позивач.
У лютому 2008 року його родич узяв у ПАТ «Банк Форум» кредит на 60 000 доларів США. Того ж дня позивач передав свою квартиру в іпотеку як забезпечення цього кредиту. Усе йшло за стандартним сценарієм – поки позичальник не помер.
Кредит залишився непогашеним, борг перед банком становив близько 23 тисяч доларів. Але спадкоємців, які б прийняли спадщину і разом із нею борги померлого, не знайшлося. Жоден із родичів не подав заяву нотаріусу, ніхто не отримав майна померлого.
Перший суд: банк програв ще у 2014 році
Тут важливий момент. Ще у 2014 році Вінницький міський суд уже розглядав спір між цим же власником квартири та ПАТ «Банк Форум» (справа № 127/8452/14-ц). Банк тоді вимагав звернути стягнення на квартиру – простіше кажучи, забрати її за борги. Власник подав зустрічний позов, у якому, серед іншого, порушив питання про припинення іпотеки.
Чим усе закінчилось? Банку відмовили у зверненні стягнення. Більше того – суд зобов’язав банк подати реєстратору заяву про припинення обтяження. А в мотивувальній частині рішення прямо зазначив: і кредитний договір, і договір іпотеки є припиненими.
Здавалося б – крапка. Але не все так просто.
Банк «Форум» згодом ліквідували, а його права за кредитним договором перейшли до ТОВ «Фінансова компанія «Амбрелла». Іпотека в реєстрі залишилася. Обтяження з квартири ніхто не зняв. Коли власник у 2022 році звернувся до нотаріуса, щоб прибрати цей запис, то отримав відмову: обтяжувач тепер інший, попередній банк уже не існує.
Що робити? Власник подав новий позов – цього разу до фінансової компанії. Вимога: визнати іпотеку припиненою та виключити записи з реєстрів.
Два суди – два протилежні рішення
Суд першої інстанції у позові відмовив. Логіка була така: рішення 2014 року не є преюдиційним для нового спору. Тобто обставини, встановлені тим рішенням, не обов’язкові для нового суду – адже склад учасників інший.
Крім того, зазначив суд, позивач не довів підстав для припинення іпотеки. Кредит не погашений, договори не визнані недійсними. А перелік таких підстав чітко визначений статтею 17 Закону України «Про іпотеку» та статтею 593 Цивільного кодексу України.
Апеляційний суд пішов зовсім іншим шляхом. Він вирішив: спадкоємців немає, позивач спадщину не приймав і згоди забезпечувати зобов’язання за нового боржника не давав. Отже, іпотека має бути припинена на підставі частини першої статті 523 Цивільного кодексу України. Позов задовольнили повністю.
Що сказав Верховний Суд
І ось тут – найцікавіше. Верховний Суд підтримав результат першої інстанції (відмову в позові), але з принципово іншим обґрунтуванням.
Колегія суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду нагадала фундаментальне правило: правопорядок не може допускати, щоб законна сила судового рішення зводилася нанівець. Якщо спір між тими ж сторонами або їх правонаступниками вже вирішено – повторно розглядати його не можна.
А що ж відбулося в цій справі? У 2014 році суд уже розглянув вимогу банку про звернення стягнення на квартиру – і відмовив. Він уже зобов’язав банк зняти обтяження. По суті, питання припинення іпотеки вже було вирішене десять років тому.
І хоча формально ТОВ «ФК «Амбрелла» не брало участі в тому процесі, воно є правонаступником банку. А отже, рішення 2014 року обов’язкове і для нього. Неприпустимо, щоб через зміну кредитора у зобов’язанні перекреслювався судовий акт, який давно набрав законної сили.
Ключовий висновок: замість нового позову власнику квартири варто було домагатися виконання рішення 2014 року. Якщо виконати його неможливо через зміну обтяжувача – потрібно було звертатися до суду із заявою про зміну способу або порядку виконання цього рішення. Такий механізм прямо передбачений статтею 435 Цивільного процесуального кодексу України.
Повторний позов у такій ситуації – це спроба обійти вже ухвалене судове рішення. А це неприпустимо.
Про спосіб захисту: важливий нюанс
Крім основного аргументу, Верховний Суд торкнувся ще одного важливого питання: як правильно формулювати позовні вимоги у подібних справах.
Позивач просив «визнати іпотеку припиненою». Касаційний суд зазначив: з точки зору юридичної техніки це можна розглядати як вимогу про визнання відсутності права – тобто визнання права в негативному значенні. Такий спосіб захисту передбачений пунктом 1 частини другої статті 16 Цивільного кодексу України. Тому доводи фінансової компанії про «неналежний спосіб захисту» суд відхилив.
Але – і це принципово – застосовувати такий спосіб можна лише тоді, коли спір між сторонами ще не вирішувався судом. Якщо ж рішення вже є – шлях лежить через процедуру виконання, а не через новий позов.
Чим усе завершилося
Касаційну скаргу ТОВ «ФК «Амбрелла» задовольнили частково. Постанову апеляційного суду скасували. Рішення суду першої інстанції про відмову в позові залишили в силі, але змінили його мотивувальну частину – тепер вона викладена в редакції постанови Верховного Суду.
На практиці це означає: власник квартири позов програв. Але не тому, що іпотека не припинилася, а тому, що він пішов неправильним процесуальним шляхом. Йому потрібно було не подавати новий позов, а вимагати виконання старого судового рішення.
Ця справа – чудова ілюстрація того, як важливо правильно обирати інструмент захисту. Іноді найкоротший шлях до припинення іпотеки лежить не через новий судовий процес, а через грамотне виконання рішення, яке вже давно є у вас на руках.