Приватизация чердака в многоквартирном доме – тема, которая всплывает каждый раз, когда кто-то из жильцов решает расширить свою квартиру за счёт технического этажа. Идея кажется заманчивой: получить дополнительные квадратные метры, обустроить мансарду, увеличить жилую площадь без лишних хлопот. Но реальность такова, что подобные действия почти всегда заканчиваются судом – и не в пользу инициатора. Именно это подтверждает дело № 761/38626/23, которое недавно рассмотрел Верховный Суд.
Давайте разберёмся, что произошло. В Киеве, в одном из многоквартирных домов, владелица квартиры решила, что чердак над её помещением можно присоединить к жилой площади. Изначально квартира по договору купли-продажи от 20 июля 2001 года имела общую площадь 50 квадратных метров. Затем, в сентябре 2017-го, государственный регистратор внёс в Государственный реестр вещных прав запись о праве собственности на эту же квартиру, но уже площадью 93,8 кв. м. А ещё через несколько месяцев, в марте 2018 года, площадь «выросла» до 159 квадратных метров. То есть квартира увеличилась более чем втрое.
Ключевой вопрос: за счёт чего? Как выяснилось – за счёт чердака. Того самого чердака, который является вспомогательным помещением и принадлежит всем совладельцам дома на праве общей совместной собственности.
ОСМД «Киевские каштаны», балансодержатель этого дома, случайно узнало о ситуации в октябре 2023 года. В объявлении фигурировала квартира площадью 93,8 кв. м, хотя по фото это было то же помещение ответчицы. Правление начало разбираться – и обнаружило, что никаких документов на присоединение чердака не существует. Как не существует и согласия других жильцов на такое «расширение».
Почему чердак нельзя просто так забрать?
Тут важный момент, который часто игнорируют. Согласно части второй статьи 382 Гражданского кодекса Украины, все собственники квартир и нежилых помещений в многоквартирном доме являются совладельцами общего имущества. А вспомогательные помещения – это и есть общее имущество. Чердаки, подвалы, технические этажи, колясочные – всё это принадлежит не кому-то одному, а всем жильцам вместе.
Эту позицию ещё в 2004 году закрепил Конституционный Суд Украины в решении № 4-рп/2004. Там чётко сказано: вспомогательные помещения передаются бесплатно в общую собственность граждан одновременно с приватизацией ими квартир. Никаких дополнительных действий для подтверждения права собственности на них не требуется. Аналогичный вывод содержится и в решении Конституционного Суда Украины от 09 ноября 2011 года № 14-рп/2011.
Иными словами, приватизация чердака одним лицом – это прямое нарушение прав всех остальных жильцов. Для любых действий со вспомогательными помещениями требуется согласие всех совладельцев. Причём если речь идёт о действиях, требующих государственной регистрации, согласие должно быть нотариально удостоверено. Это прямо предусмотрено частью второй статьи 369 Гражданского кодекса Украины.
Что сказал суд?
Шевченковский районный суд г. Киева, рассмотрев дело, частично удовлетворил иск ОСМД. Суд отменил государственную регистрацию права собственности на квартиру площадью 159 кв. м. Киевский апелляционный суд с таким решением согласился. А впоследствии и Верховный Суд оставил кассационную жалобу без удовлетворения.
Ответчица пыталась доказать, что ОСМД избрало ненадлежащий способ защиты. Мол, надо было сначала оспорить протокол общего собрания от 2007 года, которым якобы разрешили переоборудование чердака, и только потом – регистрацию. Но Верховный Суд чётко ответил: отмена государственной регистрации – вполне надлежащий способ защиты прав совладельцев. Суд сослался на собственную практику – в частности, на постановления по делам № 461/5209/19, № 756/10964/19, № 760/33583/21.
Кроме того, судебная строительно-техническая экспертиза установила показательную деталь: помещения чердака фактически не соединены с квартирой ответчицы. Соединить их без нарушения несущих конструкций дома невозможно – пришлось бы пробивать проём в чердачном перекрытии и фактически строить мансардный этаж с дополнительной нагрузкой на стены. А это уже вопрос безопасности всего дома.
Какие риски для того, кто попробует провернуть подобное?
Во-первых, судебные расходы. В этом деле с ответчицы дополнительно взыскали 11 200 грн расходов на правовую помощь, плюс судебный сбор и расходы на экспертизу. Сумма может быть значительно больше, если дело затянется.
Во-вторых, регистрацию отменят – и квартира вернётся к изначальной площади. Представьте: вы покупаете «квартиру» площадью 159 квадратов, а через год суд возвращает её к 50. Разницу в цене никто не компенсирует, и это отдельная проблема для покупателя, который не проверил историю объекта.
В-третьих, испорченные отношения с соседями. ОСМД в этой ситуации действовало решительно и последовательно – от досудебного выяснения обстоятельств до победы в Верховном Суде. И это, честно говоря, типичная реакция: жильцы не готовы молча отдавать то, что принадлежит им по закону.
Кстати, в постановлении Большой Палаты Верховного Суда от 25 мая 2021 года по делу № 461/9578/15-ц указано: вспомогательные помещения многоквартирного дома не могут быть отдельно отчуждены, не могут быть сформированы как отдельный объект недвижимости, и вещное право на них не может быть зарегистрировано. То есть приватизация чердака как отдельного объекта – это юридический нонсенс, независимо от того, «разрешило» ли это общее собрание.
А что с тем самым протоколом собрания от 2007 года, на который ссылалась ответчица? Суды не приняли его во внимание по простой причине: даже если бы протокол был подлинным, вспомогательные помещения невозможно передать в частную собственность в обход закона. К тому же никаких правоустанавливающих документов на дополнительные 109 квадратных метров регистратору так и не предоставили – а это уже вопрос к самому регистратору, который провёл регистрацию без надлежащих оснований.
Верховный Суд в деле № 761/38626/23 ещё раз подтвердил: право общей совместной собственности жильцов на вспомогательные помещения защищено законом, и ни один государственный регистратор не может «узаконить» захват чердака, подвала или технического этажа одним жильцом без согласия остальных совладельцев. И даже если запись в реестре уже появилась – суд её отменит, а ответчик заплатит за это из собственного кармана.