Арендатор вложил серьезные деньги в капитальный ремонт государственного помещения, получил все нужные разрешения, но когда подал заявление на приватизацию путем выкупа – получил отказ. Знакомая ситуация? Именно так произошло с ООО «Гортензия», чье дело № 918/768/25 недавно дошло до Верховного Суда. И хотя суд не обязал госорган немедленно продать имущество, он указал на серьезные процессуальные ошибки, допущенные при рассмотрении заявления. Давайте разберемся, что пошло не так и какие уроки из этой истории стоит извлечь бизнесу.
Что сделал арендатор и почему решил выкупить имущество
ООО «Гортензия» еще в августе 2021 года заключило с Региональным отделением Фонда государственного имущества Украины по Ровенской и Житомирской областям договор аренды здания «Кафе-столовой» площадью 641,4 м² в селе Межирич Ровенской области. Состояние помещения на тот момент оставляло желать лучшего – необходимость капитального ремонта была прямо указана в объявлении о передаче имущества в аренду.
Компания заказала техническое обследование конструкций, изготовила проектно-сметную документацию, провела независимую оценку имущества. Рыночная стоимость объекта для целей аренды составила 362 994 грн. После этого ООО «Гортензия» обратилось к арендодателю за письменным согласием на осуществление неотъемлемых улучшений.
История с получением разрешения растянулась почти на год. Дважды региональное отделение ФГИУ возвращало документы из-за различных недочетов. Но с третьей попытки, 29 июня 2023 года, приказом № 314 арендодатель все-таки дал согласие. Ключевой момент: это было именно то согласие, которое по закону открывает путь к приватизации путем выкупа.
Условия для выкупа: что говорит закон
Когда речь заходит о приватизации арендованного государственного имущества путем выкупа, все дороги ведут к статье 18 Закона Украины «О приватизации государственного и коммунального имущества». Она содержит шесть обязательных условий, и каждое должно быть выполнено:
- стоимость неотъемлемых улучшений должна составлять не менее 25% рыночной стоимости объекта;
- арендатор обязан получить письменное согласие арендодателя на эти улучшения;
- улучшения выполнены в течение трех лет с даты оценки имущества для аренды;
- факт улучшений, их состав и неотъемлемый характер подтверждены строительной экспертизой;
- отсутствует задолженность по арендной плате;
- договор аренды действует на момент приватизации.
ООО «Гортензия» выполнило все эти требования. Подрядчик провел строительно-монтажные работы на сумму 99 096,62 грн. Строительная экспертиза подтвердила неотъемлемый характер улучшений. А оценщик – ФЛП Калюта П. П. – определил их рыночную стоимость в 104 600 грн, что составляет 28,8% от стоимости имущества для целей аренды. Плюс ни копейки долга по арендной плате.
Казалось бы, путь к приватизации путем выкупа открыт. Но не все так просто.
Почему госорганы сказали «нет»
В марте 2025 года компания подала в региональное отделение ФГИУ заявление о включении объекта в перечень объектов малой приватизации. Реакция оказалась неожиданной.
Отделение направило запрос в уполномоченный орган управления – Государственное агентство лесных ресурсов Украины. Агентство, в свою очередь, обратилось к балансодержателю – ГСП «Леса Украины». Филиал «Полесский лесной офис» ответил, что после окончания аренды планирует использовать помещение для размещения работников лесничеств. Поэтому «Леса Украины» признали приватизацию нецелесообразной.
12 июня 2025 года Гослесагентство официально отказало в согласовании включения объекта в перечень. Основание – использование имущества в хозяйственной деятельности. Региональное отделение ФГИУ сообщило об этом арендатору письмом от 16 июня.
Важный нюанс: суды первой и апелляционной инстанций полностью отказали ООО «Гортензия» в удовлетворении всех исковых требований. Они признали, что компания избрала ненадлежащий способ защиты – требовать заключения предварительного договора купли-продажи до того, как Фонд госимущества примет решение о приватизации, действительно преждевременно.
Что заметил Верховный Суд
Кассационный хозяйственный суд в составе Верховного Суда частично согласился с доводами ООО «Гортензия». Но лишь в одной части – той, что касается бездействия органа приватизации.
Дело вот в чем. Часть 7 статьи 11 Закона Украины «О приватизации государственного и коммунального имущества» устанавливает четкие сроки:
- государственный орган приватизации в течение трех дней после получения заявления обращается к уполномоченному органу управления за согласием;
- уполномоченный орган управления должен предоставить согласие или мотивированный отказ в течение 15 дней;
- если ответа нет в установленный срок – согласие считается предоставленным автоматически;
- в целом госорган приватизации рассматривает заявление в течение 30 дней и принимает решение.
Суды первой и апелляционной инстанций ограничились констатацией: мол, региональное отделение «совершило определенные действия» – направило запрос, получило ответ, уведомило заявителя. Но соблюдены ли при этом установленные законом сроки – этого суды даже не проверяли.
Верховный Суд обратил внимание: это существенное упущение. Если, скажем, уполномоченный орган управления не уложился в 15-дневный срок, то по прямому указанию закона его молчание приравнивается к согласию. А это уже совершенно иная правовая картина.
Кстати, сам факт, что Держлесагентство сослалось на протокольное решение Кабинета Министров № 135 от 27.12.2024 о том, что спорное имущество не подлежит приватизации, не снимает вопроса о соблюдении процедурных сроков. Закон требует от госорганов действовать не только по существу правильно, но и своевременно.
Что дальше
Дело № 918/768/25 возвращено в Хозяйственный суд Ровенской области для нового рассмотрения, но лишь в части искового требования о признании бездействия органа приватизации незаконным. Остальные судебные решения – об отказе обязать заключить договор и провести процедуру приватизации – остались без изменений.
Иными словами, даже если суд первой инстанции теперь признает, что региональное отделение ФГИУ действовало с нарушением сроков, это автоматически не будет означать, что ООО «Гортензия» получит право на выкуп. Приватизация путем выкупа – многоэтапная процедура, где именно орган приватизации решает, каким способом будет продаваться имущество: через выкуп или через аукцион.
Коллегия судей Верховного Суда напомнила позицию, высказанную еще в октябре 2023 года по делу № 910/8623/22: выполнение арендатором всех условий статьи 18 Закона «О приватизации государственного и коммунального имущества» не дает бесспорного права на выкуп. Орган приватизации может решить, что объект будут продавать на аукционе – правда, с обязательной компенсацией арендатору стоимости неотъемлемых улучшений.
Для бизнеса это дело – напоминание о том, что в отношениях с государственными органами критически важно фиксировать не только содержание решений, но и даты. Пропуск срока ответа уполномоченным органом управления может стать решающим аргументом в споре. И хотя ООО «Гортензия» еще не выиграло дело по существу, сам факт, что Верховный Суд вернул его на новое рассмотрение из-за процессуальных нарушений, уже говорит о многом. Иногда формальные процедурные моменты значат не меньше, чем содержательные аргументы – особенно когда на кону право на приватизацию путем выкупа.