Орендар вклав чималі гроші в капітальний ремонт державного приміщення, отримав усі потрібні дозволи, а коли подав заяву на приватизацію шляхом викупу – отримав відмову. Знайома ситуація? Саме так сталося з ТОВ «Гортенія», чия справа № 918/768/25 нещодавно дійшла до Верховного Суду. І хоча суд не зобов’язав державний орган негайно продати майно, він вказав на серйозні процесуальні помилки, допущені під час розгляду заяви. Тож давайте розберемося, що пішло не так і які уроки з цієї історії варто винести бізнесу.
Що зробив орендар і чому вирішив викупити майно
ТОВ «Гортенія» ще у серпні 2021 року уклало з Регіональним відділенням Фонду державного майна України по Рівненській та Житомирській областях договір оренди будівлі «Кафе-їдальні» площею 641,4 м² в селі Межиріч Рівненської області. Стан приміщення на той момент потребував капітального ремонту – це було прямо зазначено в оголошенні про передачу майна в оренду.
Компанія замовила технічне обстеження конструкцій, виготовила проєктно-кошторисну документацію, провела незалежну оцінку майна. Ринкова вартість об’єкта для цілей оренди склала 362 994 грн. Після цього ТОВ «Гортенія» звернулося до орендодавця за письмовою згодою на здійснення невід’ємних поліпшень.
Історія з отриманням дозволу розтягнулася майже на рік. Двічі регіональне відділення ФДМУ повертало документи через різні недоліки. Але з третьої спроби, 29 червня 2023 року, наказом № 314 орендодавець таки надав згоду. Ключовий момент, на який варто звернути увагу: це була саме та згода, яка за законом відкриває шлях до приватизації шляхом викупу.
Умови для викупу: що каже закон
Коли мова заходить про приватизацію орендованого державного майна шляхом викупу, всі дороги ведуть до статті 18 Закону України «Про приватизацію державного та комунального майна». Вона містить шість обов’язкових умов, і кожна з них має бути виконана:
- вартість невід’ємних поліпшень повинна становити не менше 25% ринкової вартості об’єкта;
- орендар має отримати письмову згоду орендодавця на ці поліпшення;
- поліпшення виконані протягом трьох років з дати оцінки майна для оренди;
- факт поліпшень, їх склад і невід’ємний характер підтверджені будівельною експертизою;
- немає заборгованості з орендної плати;
- договір оренди чинний на момент приватизації.
ТОВ «Гортенія» виконало всі ці вимоги. Підрядник провів будівельно-монтажні роботи на суму 99 096,62 грн. Будівельна експертиза підтвердила невід’ємний характер поліпшень. А оцінювач визначив їхню ринкову вартість у 104 600 грн – це 28,8% від вартості майна для цілей оренди. Плюс жодної заборгованості за орендною платою.
Здавалося б, шлях до приватизації шляхом викупу відкритий. Але не все так просто.
Чому держоргани сказали «ні»
У березні 2025 року компанія подала до регіонального відділення ФДМУ заяву про включення об’єкта до переліку об’єктів малої приватизації. Реакція була несподіваною.
Відділення направило запит до уповноваженого органу управління – Державного агентства лісових ресурсів України. Агентство, своєю чергою, звернулося до балансоутримувача – ДСГП «Ліси України». Філія «Поліський лісовий офіс» відповіла, що після закінчення оренди планує використовувати приміщення для розміщення працівників лісництв. Тож «Ліси України» визнали приватизацію недоцільною.
12 червня 2025 року Державне агентство лісових ресурсів офіційно відмовило у погодженні включення об’єкта до переліку. Підстава – використання майна у господарській діяльності. Регіональне відділення ФДМУ повідомило про це орендаря листом від 16 червня.
Ключовий нюанс: суди першої та апеляційної інстанцій повністю відмовили ТОВ «Гортенія» у задоволенні всіх позовних вимог. Вони визнали, що компанія обрала неналежний спосіб захисту – вимагати укладення попереднього договору купівлі-продажу до того, як Фонд держмайна ухвалить рішення про приватизацію, справді передчасно.
Що помітив Верховний Суд
Касаційний господарський суд у складі Верховного Суду частково погодився з доводами ТОВ «Гортенія». Але лише в одній частині – тій, що стосується бездіяльності органу приватизації.
Річ ось у чому. Частина 7 статті 11 Закону України «Про приватизацію державного та комунального майна» встановлює чіткі строки:
- державний орган приватизації протягом трьох днів після отримання заяви звертається до уповноваженого органу управління за згодою;
- уповноважений орган управління має надати згоду або вмотивовану відмову протягом 15 днів;
- якщо відповіді немає у встановлений строк – згода вважається наданою автоматично;
- загалом державний орган приватизації розглядає заяву протягом 30 днів і приймає рішення.
Суди першої та апеляційної інстанцій обмежилися констатацією: мовляв, регіональне відділення «вчинило певні дії» – направило запит, отримало відповідь, повідомило заявника. Але чи дотримано при цьому встановлені законом строки – цього суди навіть не перевіряли.
Верховний Суд звернув увагу: це суттєве упущення. Якщо, скажімо, уповноважений орган управління не вклався у 15-денний строк, то за прямою вказівкою закону його мовчання дорівнює згоді. А це вже зовсім інша правова картина.
Що далі
Справу № 918/768/25 повернуто до Господарського суду Рівненської області для нового розгляду, але лише в частині позовної вимоги про визнання бездіяльності органу приватизації незаконною. Решта судових рішень – про відмову зобов’язати укласти договір і провести процедуру приватизації – залишилися без змін.
Іншими словами, навіть якщо суд першої інстанції тепер визнає, що регіональне відділення ФДМУ діяло з порушенням строків, це автоматично не означатиме, що ТОВ «Гортенія» отримає право на викуп. Приватизація шляхом викупу – це багатоетапна процедура, де саме орган приватизації вирішує, яким способом продаватиметься майно: через викуп чи через аукціон.
Колегія суддів Верховного Суду нагадала позицію, висловлену ще у жовтні 2023 року у справі № 910/8623/22: виконання орендарем усіх умов статті 18 Закону «Про приватизацію державного та комунального майна» не дає беззаперечного права на викуп. Орган приватизації може вирішити, що об’єкт продаватимуть на аукціоні – щоправда, з обов’язковою компенсацією орендарю вартості невід’ємних поліпшень.
Для бізнесу ця справа – нагадування про те, що у відносинах із державними органами надзвичайно важливо фіксувати не лише зміст рішень, а й дати. Прострочення відповіді уповноваженим органом управління може стати вирішальним аргументом у спорі. І хоча ТОВ «Гортенія» ще не виграло справу по суті, сам факт, що Верховний Суд повернув її на новий розгляд через процесуальні порушення, вже говорить багато про що.