Представьте: вы выигрываете аукцион, подписываете договор аренды государственного имущества, платите почти 20 миллионов гривен гарантийного и авансового взносов, а потом выясняется – пользоваться объектом по назначению невозможно. Именно в такой ситуации оказалось ООО «Тальберт», и именно признание недействительным договора аренды стало тем правовым инструментом, который позволил вернуть вложенные средства.
Давайте разберём эту историю детально. Она интересна не только масштабом сумм, но и тем, как Верховный Суд расставил акценты касательно обязанности арендодателя быть честным с потенциальным арендатором.
С чего всё началось
В октябре 2022 года Региональное отделение Фонда государственного имущества Украины по Одесской и Николаевской областям объявило электронный аукцион. На торги выставили складскую площадку со зданиями и сооружениями площадью более 44 тысяч квадратных метров в городе Черноморск. В объявлении техническое состояние объекта обозначили как «удовлетворительное», а целевое назначение – любое.
ООО «Тальберт» приняло участие в аукционе, победило и 19 декабря 2022 года заключило договор аренды с Фондом госимущества и балансодержателем – ГП «Морской торговый порт «Черноморск». К тому моменту компания уже уплатила гарантийный взнос в размере более 5,4 млн грн и авансовый – 14,4 млн грн.
А дальше началось самое интересное.
Когда «удовлетворительное» означает «непригодное»
Почти сразу после подписания договора арендатор заказал инженерно-геологические изыскания. И результаты оказались неутешительными: на территории складской площадки происходят оползневые процессы. Часть участка находится в напряжённом состоянии, существует риск смещения грунтов, а использовать около 35–40% территории без комплекса мероприятий по инженерной защите попросту нецелесообразно.
Ключевой момент: в объявлении об аукционе ни слова об этих геологических особенностях не было.
ООО «Тальберт» отказалось подписывать акт приёма-передачи имущества и обратилось в суд. Компания требовала признать недействительными результаты аукциона, сам договор аренды и взыскать с Государственного бюджета 19 878 669,40 грн.
Как развивалось судебное дело
Хозяйственный суд Одесской области в сентябре 2024 года иск удовлетворил. Суд назначил земельно-техническую экспертизу, заключение которой подтвердило: оползневые процессы на объекте действительно препятствуют его использованию по целевому назначению.
Но апелляция в марте 2025 года это решение отменила и в иске отказала. По мнению апелляционного суда, арендатор должен был сам проявить разумную осмотрительность – осмотреть имущество, проверить его состояние до участия в аукционе.
И вот тут вмешался Верховный Суд. В августе 2025 года он отменил апелляционное постановление в части отказа в признании договора аренды недействительным и направил дело на новое рассмотрение. Почему? Потому что апелляционный суд проигнорировал ключевое доказательство – заключение судебной экспертизы, которая прямо указывала на невозможность использования объекта.
Ошибка, имеющая существенное значение
Верховный Суд обратил внимание на статью 229 Гражданского кодекса Украины. Она гласит: сделку можно признать недействительной, если лицо ошиблось относительно обстоятельств, имеющих существенное значение. В частности, относительно свойств имущества, которые значительно снижают возможность его использования по целевому назначению.
В этом деле арендатор формировал своё решение на основании информации, предоставленной Фондом госимущества. А эта информация оказалась недостоверной – слово «удовлетворительное» отнюдь не отражало наличия активных оползневых процессов.
Когда Юго-западный апелляционный хозяйственный суд повторно рассматривал дело в 2026 году, он уже учёл указания Верховного Суда. Результат: договор аренды признан недействительным, а 19,8 млн грн подлежат взысканию с Государственного бюджета в пользу ООО «Тальберт».
Что сказал Верховный Суд окончательно
3 июня 2026 года Верховный Суд принял решение, которое расставило все точки над «i». Кассационную жалобу порта оставили без удовлетворения, а постановление апелляции – без изменений.
Вот несколько принципиальных позиций, которые сформулировал суд.
Во-первых, обязанность предоставить достоверную информацию об объекте аренды лежит именно на арендодателе. И речь не о формальности – статья 2 Закона Украины «Об аренде государственного и коммунального имущества» прямо закрепляет принцип полного, своевременного и достоверного информирования.
Во-вторых, общая характеристика «удовлетворительное состояние» не освобождает от обязанности раскрыть существенные недостатки имущества. Особенно те, которые делают невозможным его использование по назначению.
В-третьих, арендатор не обязан самостоятельно проводить геологическую разведку перед аукционом. Риск недостоверной информации нельзя перекладывать на того, кто эту информацию получает от уполномоченного государственного органа.
И наконец, поведение ООО «Тальберт» было признано добросовестным. Компания не уклонялась от подписания акта приёма-передачи без причины – она столкнулась с обстоятельствами, о которых ей не сообщили до заключения договора.
Судьба гарантийного и авансового взносов
Отдельный вопрос, который поднимал порт в кассационной жалобе: можно ли возвращать гарантийный и авансовый взносы как последствие недействительности договора. Ведь формально эти платежи осуществлялись не во исполнение договора, а в соответствии с Порядком передачи в аренду государственного и коммунального имущества.
Верховный Суд с этим не согласился. После того как договор признан недействительным, правовое основание для удержания этих средств исчезает. И здесь работает статья 1212 Гражданского кодекса Украины – неосновательно приобретённое имущество подлежит возврату.
Кстати, суд подчеркнул: неподписание акта приёма-передачи не было беспричинным уклонением. Оно стало следствием обнаружения скрытых недостатков, о которых арендодатель обязан был сообщить заранее.
Почему это дело важно для бизнеса
Каждый, кто участвует в аукционах по аренде государственного или коммунального имущества, должен понимать: признание недействительным договора аренды из-за ошибки – это реальный механизм защиты. Но работает он при условии, что вы сможете доказать: вам предоставили недостоверную информацию, и эта информация касалась именно тех свойств имущества, которые критически важны для его использования.
Суд также дал понять, что стандарт «разумной осмотрительности» для коммерсанта не означает обязанности проверять всё и сразу. Когда государственный орган публикует официальное объявление, вы имеете право на него полагаться. Это особенно актуально в контексте Закона Украины «Об аренде государственного и коммунального имущества», который прямо возлагает бремя достоверного информирования на арендодателя.
Ну и, разумеется, не стоит забывать о доказательствах. Именно судебная экспертиза стала тем аргументом, который склонил чашу весов в пользу арендатора. Без неё история могла бы закончиться совсем иначе – 20 миллионов гривен остались бы в бюджете, а складская площадка с оползнями досталась бы тому, кто просто не успел вовремя провести исследование грунта.