Продаж земельної ділянки, отриманої у спадщину, – це угода, яка не завжди тягне за собою сплату податків. Багато спадкоємців навіть не здогадуються, що можуть продати успадковану землю й залишити собі всю суму до останньої гривні. Але тут є нюанси, і про них варто знати заздалегідь – ще до того, як ви поставите підпис під договором купівлі-продажу.
Коли продаж успадкованої землі не оподатковується
Як пояснили у ДПС, Податковий кодекс України передбачає цілком реальну пільгу для тих, хто продає землю, отриману у спадок. Але вона не безумовна. Щоб не сплачувати податок із доходу від такого продажу, мають збігтися дві обставини.
Перша: продаж земельної ділянки, отриманої у спадщину, має бути для вас першим продажем нерухомості за календарний рік. Інакше кажучи, якщо ви вже продавали якийсь інший об’єкт – квартиру, будинок чи ще одну ділянку – податкова пільга на цю операцію не пошириться.
Друга: площа ділянки не повинна перевищувати норм безоплатної передачі землі. Ці норми закріплені в Земельному кодексі й залежать від цільового призначення землі. Трохи нижче ми розглянемо конкретні цифри.
І от що важливо: ці дві умови мають виконуватися одночасно. Недостатньо, щоб ділянка була маленькою, якщо це вже другий ваш продаж за рік. І навпаки – перший продаж не рятує, якщо площа перевищує ліміт.
Чому не потрібно чекати три роки
Тут багато хто плутається. За загальним правилом, аби продати нерухомість без оподаткування доходу, треба володіти нею понад три роки. Але для успадкованого майна діє виняток, прямо передбачений Податковим кодексом.
Продаж земельної ділянки, отриманої у спадщину, не вимагає витримування трирічного строку. Оформили право власності – і можете хоч наступного дня виставляти ділянку на продаж. Жодних штрафів, жодних підвищених ставок через «ранній» продаж.
Це логічно, якщо подумати: спадщина – це не комерційна інвестиція. Людина не купувала цю землю з метою перепродажу. Тож законодавець цілком справедливо не змушує спадкоємця роками чекати, перш ніж розпорядитися майном на власний розсуд.
Крім того, сама процедура оформлення спадщини в Україні нерідко затягується на місяці. Нотаріус, оцінка, реєстрація – усе це вимагає часу. І було б несправедливо додавати до цього ще й трирічне очікування перед законним продажем.
Для яких ділянок діє пільга
Норми безоплатної передачі – це та межа, до якої держава могла б віддати вам землю безкоштовно. І саме ці нормативи тепер визначають, чи потрапляє ваша успадкована ділянка під податкову пільгу.
Розміри, встановлені Земельним кодексом України, такі:
- для ведення особистого селянського господарства – до 2 гектарів;
- для садівництва – до 0,12 гектара;
- для індивідуального дачного будівництва – до 0,10 гектара;
- для присадибної ділянки – за нормами, визначеними для відповідної категорії земель.
Зверніть увагу на важливий момент: цільове призначення землі вказане у ваших правовстановлюючих документах. Іноді воно може бути неочевидним – скажімо, ви вважали, що ділянка призначена для садівництва, а в документах зазначено «для ведення особистого селянського господарства». Від цього залежить гранична норма, тож перевіряйте уважно.
Якщо ваша ділянка за площею вкладається у відповідну межу – перша умова для звільнення від податку виконана.
Коли без податків не обійтися
Бувають випадки, коли продаж земельної ділянки, отриманої у спадщину, все ж оподатковується. Тут два основні сценарії.
Сценарій перший: площа перевищує норму. Скажімо, ви успадкували 2,5 гектара для особистого селянського господарства. Оскільки ліміт – 2 гектари, перевищення є. І дохід від продажу доведеться декларувати.
Сценарій другий: це не перший ваш продаж за рік. Навіть якщо ділянка крихітна – 0,05 гектара під дачне будівництво – але ви вже продавали щось із нерухомості в поточному році, пільга не застосовується.
У таких ситуаціях доведеться сплатити податок на доходи фізичних осіб за ставкою 5% та військовий збір – також 5%. Разом виходить 10% від суми продажу. Якщо повернутися до прикладу з 400 тисячами, це 40 тисяч гривень, які підуть до бюджету.
Погодьтеся, сума відчутна. І вона може стати неприємним сюрпризом, якщо не прорахувати все заздалегідь.
Окремо варто зазначити: правила для другого й наступних продажів нерухомості протягом року можуть відрізнятися від тих, що застосовуються до першого продажу. Тому важливо розуміти загальну картину ваших операцій із нерухомістю в поточному календарному році.
Що перевірити перед продажем
Отже, перед тим як шукати покупця й підписувати договір, зробіть три прості кроки.
Крок перший: подивіться у документи на землю. Вас цікавлять два параметри – площа ділянки та її цільове призначення. Звірте ці дані з нормами, про які ми говорили вище.
Крок другий: пригадайте, чи продавали ви якусь нерухомість цього календарного року. Квартиру, будинок, гараж, іншу земельну ділянку – будь-що. Якщо так – пільги не буде, незалежно від розміру ділянки.
Крок третій: якщо після перших двох кроків ви зрозуміли, що пільга вам не світить, прорахуйте податкове навантаження. 10% від суми продажу – це та цифра, з якою доведеться попрощатися. Врахуйте її, коли визначатимете ціну для покупця.
Кілька хвилин на ці перевірки можуть зекономити вам десятки, а то й сотні тисяч гривень. І позбавити від неприємного сюрпризу в момент, коли податкова нагадає про необхідність подати декларацію.
Ну і наостанок: навіть якщо ваша ситуація підпадає під пільгу й податок сплачувати не треба, саму декларацію про доходи подати все одно доведеться. Нульове зобов’язання – це не привід ігнорувати звітність. Але це вже тема для окремої розмови.
Обговорити цю новину у моєму телеграм-каналі Адвокат Олег Лукьянчиков