Продление договора аренды земель водного фонда – это история не только о статье 33 Закона Украины «Об аренде земли». Если на участке расположен пруд или озеро, правила игры резко усложняются. И дело № 911/786/25, недавно прошедшее через Верховный Суд, наглядно это подтверждает.
Давайте разберём ситуацию. Представьте: вы – предприниматель, который более двадцати лет арендует водоём с земельным участком под ним для ведения рыбного хозяйства. Срок договора подходит к концу, вы вовремя подаёте заявление о продлении, сельсовет даже принимает положительное решение – продлить аренду на семь лет. Казалось бы, дело в шляпе. Но нет.
Что пошло не так
ФОП Сидоренко И.Г. арендовал у Макаровского поселкового совета земельный участок общей площадью 51,52 га. Из них 39,10 га – зеркало водного объекта, остальное – прибрежная защитная полоса. Договор заключили ещё в 2002 году, впоследствии несколько раз меняли. В январе 2022 года предприниматель обратился в совет с заявлением о продлении. И совет 04 февраля 2022 года принял решение № 422-15-VIII – продлить договор на 7 лет.
А вот дальше всё остановилось. Поселковый голова, уполномоченный подписать дополнительное соглашение, этого не сделал. Никаких действий со стороны совета больше не последовало. Тогда ФОП Сидоренко пошёл в суд с требованием признать дополнительное соглашение заключённым.
Два суда – два противоположных решения
Хозяйственный суд Киевской области в иске отказал. Логика была такой: договор аренды водного объекта нельзя продлевать исключительно по процедуре статьи 33 Закона Украины «Об аренде земли». Нужно учитывать ещё и Водный кодекс Украины, Закон Украины «Об аквакультуре» и Земельный кодекс Украины. А здесь – нет паспорта водного объекта, не согласован размер арендной платы отдельно за водоём, договор не согласован с Госводагентством. Суд первой инстанции решил: существенные условия не согласованы, поэтому оснований для продления нет.
Северный апелляционный хозяйственный суд посмотрел на дело иначе. Он отменил решение первой инстанции и удовлетворил иск. Аргументы? Совет сам же принял решение о продлении, значит, фактически признал право арендатора. Не возражал против продолжения. А теперь уклоняется от подписания – это недобросовестно. К тому же, по выводу апелляции, стороны могут позже внести изменения в договор, чтобы привести его в соответствие с законодательством.
И вот тут в игру вступила кассация.
Что сказал Верховный Суд
Верховный Суд по делу № 911/786/25 занял чёткую позицию: апелляция ошиблась. Кассационную жалобу Макаровского поселкового совета удовлетворили, постановление апелляционного суда отменили, а решение первой инстанции оставили в силе.
Почему? Тут несколько ключевых моментов, и на них стоит обратить внимание каждому, кто имеет дело с арендой земель водного фонда.
Первое. Сам факт, что совет принял решение о продлении, ещё не означает автоматического права арендатора на продолжение договора на старых условиях. Если эти условия не соответствуют действующему законодательству – договор не может быть продлён в том виде, в каком он существовал ранее.
Второе. Для продления договора аренды земель водного фонда недостаточно просто соблюсти процедуру, предусмотренную статьёй 33 Закона Украины «Об аренде земли». Нужно учитывать специальное законодательство. Коллегия судей прямо сослалась на правовую позицию, высказанную ещё в постановлении Верховного Суда от 16.01.2020 по делу № 910/3467/19. Там было сказано: соблюдение порядка заключения договора аренды земель водного фонда, определённого Водным кодексом Украины и Законом Украины «Об аквакультуре», является обязательным. Его нельзя подменить общей процедурой продления из Закона «Об аренде земли».
Третье. Закон № 963-IX от 04.11.2020 действительно позволяет продлевать старые договоры без земельных торгов. Но это не значит, что можно обойти другие требования. Без торгов – да. Без паспорта водного объекта, без согласования с Госводагентством, без чётко определённой платы отдельно за водоём – нет.
Почему паспорт водного объекта – это критично
Верховный Суд подчеркнул: отсутствие паспорта водного объекта является самостоятельным основанием для отказа в продлении договора. И это логично. Паспорт – не просто формальная бумажка, он содержит все ключевые характеристики водоёма, без которых нормально урегулировать арендные отношения просто невозможно.
Когда апелляционный суд сослался на то, что заказчиком паспорта согласно Порядку должен быть орган, распоряжающийся землёй (то есть совет), – Верховный Суд признал этот аргумент недостаточным. Вопрос о том, кто именно должен был заказать паспорт, не снимает главной проблемы: на момент разрешения спора паспорта не было. А без него договор аренды водного объекта заключать нельзя.
Суд также отдельно заметил: водохозяйственный паспорт, предоставленный предпринимателем, и паспорт водного объекта в понимании Водного кодекса Украины – это разные документы. Они имеют разное правовое назначение, разное содержание и не могут подменять друг друга.
Арендная плата: почему недостаточно общей цифры
Ещё один принципиальный момент касается арендной платы. Для договора аренды земельного участка с водным объектом нужно отдельно определить: плату за землю и плату за водоём. Причём плата за водный объект должна рассчитываться по специальной Методике определения размера платы за предоставленные в аренду водные объекты.
В договоре между ФОП Сидоренко и советом этого сделано не было. Пункт 4.3, на который сослалась апелляция, не содержал ни отдельного расчёта платы за водный объект, ни порядка её исчисления по Методике. Так что существенное условие договора осталось несогласованным. А согласно части четвёртой статьи 33 Закона Украины «Об аренде земли», если стороны не достигли согласия по существенным условиям – преимущественное право арендатора прекращается.
О чём стоит помнить арендаторам
Продление договора аренды земель водного фонда – это не автоматическое продолжение того, что было. Законодательство изменилось и теперь требует намного больше, чем двадцать лет назад. Вот минимальный перечень того, что должно быть в порядке:
- паспорт водного объекта, разработанный по утверждённой форме;
- согласование договора с центральным органом исполнительной власти, реализующим государственную политику в сфере водного хозяйства;
- отдельный расчёт арендной платы за земельный участок и за водный объект по Методике;
- соответствие условий договора Типовому договору аренды земли в комплексе с расположенным на ней водным объектом, утверждённому постановлением Кабмина от 02.06.2021 № 572.
Верховный Суд также чётко дал понять: нельзя рассчитывать на то, что «подпишем сейчас, а исправим потом». Соответствие договора законодательству оценивается именно на момент его заключения. Если каких-то условий не хватает – суд не обяжет вторую сторону подписать дополнительное соглашение в таком виде.
Кроме того, ссылка на принцип добросовестности и правомерные ожидания тоже не сработала. Решение совета о продлении, принятое без соблюдения императивных требований закона, не создаёт у арендатора безусловного права требовать продолжения договора. Нормы Земельного кодекса Украины и Водного кодекса Украины имеют приоритет над ожиданиями сторон.
И ещё одно: дело № 911/786/25 – не единичный случай. Аналогичную правовую позицию Верховный Суд высказывал и раньше: в постановлении от 16.01.2020 по делу № 910/3467/19 и в постановлении от 22.11.2023 по делу № 910/21990/21. Практика уже устоялась: хотите продлить аренду водоёма – готовьте полный пакет документов по действующим правилам, а не по тем, что работали на момент заключения первого договора. Иначе даже положительное решение местного совета может оказаться недостаточным для судебной защиты.