Самочинне будівництво – це не просто юридичний термін, а реальна проблема, з якою стикаються і власники землі, і ті, хто купує «готову» нерухомість. Уявіть: ви придбали невеличку будівлю, нотаріус зареєстрував ваше право власності, все начебто чисто. А потім з’являється міська рада і заявляє – будівля зведена незаконно, землю під неї ніхто не відводив, тож її треба зносити. Саме така ситуація стала предметом розгляду Верховного Суду у справі № 205/10470/23, і рішення касаційної інстанції змушує замислитися про те, як працюють гарантії права власності в Україні.
З чого все почалося
Історія тягнеться ще з 2001 року. Йдеться про нежитлову будівлю площею всього 16,8 квадратних метрів, розташовану в Дніпрі. За документами, право власності на цей об’єкт у червні 2020 року зареєструвала за собою жінка – на підставі реєстраційного посвідчення, нібито виданого бюро технічної інвентаризації ще у 2001 році. Далі будівля перейшла до статутного капіталу товариства з обмеженою відповідальністю, а в липні 2022 року її купив новий власник – уже третій за ліком.
Здавалося б, звичайний ланцюжок переходу права власності: від фізичної особи – до юридичної, а потім – знову до фізичної. Кожен крок оформлений нотаріально, відомості внесені до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно. Але коли Дніпровська міська рада почала перевіряти історію цього об’єкта, виявилися факти, які повністю змінюють картину.
Що знайшла міська рада
По-перше, з’ясувалося, що адреса, за якою розташована будівля, офіційно взагалі не присвоювалася жодному об’єкту нерухомості в місті. Тобто в містобудівному кадастрі та адресному плані Дніпра такої адреси просто не існує.
По-друге, земельна ділянка під цією будівлею нікому не надавалася – ані у власність, ані в оренду. Міська рада не ухвалювала жодних рішень про передання цієї землі. А отже, ділянка належить територіальній громаді міста.
По-третє, рішення виконавчого комітету від 12 листопада 2001 року № 1-203, на підставі якого нібито видавалося реєстраційне посвідчення, в архіві відсутнє. Його просто не існує.
По-четверте, Комунальне підприємство «Дніпровське міське бюро технічної інвентаризації» повідомило: станом на 31 грудня 2012 року жодної технічної інвентаризації чи реєстрації права власності за цією адресою не проводилося.
І нарешті – у Реєстрі будівельної діяльності немає інформації про дозволи на будівництво цього об’єкта чи прийняття його в експлуатацію. Усе це разом складається в доволі красномовну картину: будівля є самочинним будівництвом у розумінні статті 376 Цивільного кодексу України.
Що каже закон про самочинне будівництво
Стаття 376 ЦК України дає чітке визначення: об’єкт вважається самочинним будівництвом, якщо його звели на земельній ділянці, не відведеній для цієї мети, або без документа, що дає право на будівельні роботи, або без належно затвердженого проекту, або з істотними порушеннями будівельних норм.
І ось тут – надзвичайно важливий момент. Частина друга цієї статті прямо застерігає: особа, яка здійснила самочинне будівництво, не набуває права власності на нього. А частина четверта передбачає, що коли власник земельної ділянки заперечує проти визнання права власності за забудовником – майно підлягає знесенню.
Тобто сама по собі реєстрація права власності в Державному реєстрі не «лікує» самочинне будівництво. Це принципова позиція, яку неодноразово підтверджувала і Велика Палата Верховного Суду – зокрема, у постановах від 15 листопада 2023 року у справі № 916/1174/22 та від 18 вересня 2024 року у справі № 914/1785/22.
Чому суди першої та апеляційної інстанцій відмовили міськраді
Ленінський районний суд Дніпра ще у грудні 2024 року вирішив: позовні вимоги міської ради необґрунтовані. Логіка була такою – на момент купівлі-продажу в липні 2022 року об’єкт належав товариству на праві приватної власності, жодних арештів чи заборон не було, тож новий покупець діяв добросовісно. Апеляційний суд у лютому 2025 року з цим погодився.
Але Верховний Суд побачив ситуацію інакше.
Колегія суддів звернула увагу на те, що ще до укладення договору купівлі-продажу – у червні 2022 року – Ленінський районний суд уже задовольнив позов міськради про знесення цієї ж будівлі у справі № 205/213/22. Товариство було співвідповідачем у тій справі, тобто чудово знало про судовий процес. І попри це, 07 липня 2022 року воно продало спірний об’єкт третій особі.
Чи можна назвати таку поведінку добросовісною? Верховний Суд вважає, що суди попередніх інстанцій взагалі не дослідили це питання належним чином. Так само не було оцінено дії жінки, яка першою зареєструвала право власності на підставі неіснуючого рішення, а потім передала будівлю товариству, де вона була учасницею.
Ключовий висновок касаційної інстанції
Верховний Суд наголосив: реєстрація права власності на самочинне будівництво не змінює його правового режиму. Державна реєстрація – це лише один із юридичних фактів у складному юридичному складі, але самостійного значення щодо підстав виникнення права власності вона не має. Якщо будівлю звели без дозволу на землі громади – факт подальшої реєстрації не робить її законною.
Саме тому постановою від 05 серпня 2026 року Верховний Суд скасував рішення апеляційного суду і направив справу на новий розгляд.
Це означає, що питання про знесення будівлі ще не закрите. Апеляційний суд має повторно дослідити всі обставини: добросовісність кожного з учасників ланцюжка, обізнаність товариства про судовий спір на момент продажу, а також те, чи виявляв останній покупець належну обачність.
Що це означає для пересічних громадян
Купуючи нерухомість, варто дивитися не лише на витяг із Державного реєстру. Важливо перевірити, чи мав продавець – або його попередники – законні підстави для будівництва об’єкта. Чи відводилася земельна ділянка саме під цю забудову? Чи є документи про прийняття будівлі в експлуатацію?
Без цих документів навіть зареєстроване право власності може виявитися крихким. І одного дня на вашому порозі може з’явитися власник землі з вимогою демонтувати будівлю, яку ви чесно купили, покладаючись на чистоту реєстру.
Крім того, ця справа – хороший приклад того, як працює принцип «добросовісності» в українському цивільному праві. Якщо особа знала або повинна була знати про проблеми з майном, суд може не визнати її добросовісним набувачем – з усіма наслідками, які з цього випливають.
До речі, Верховний Суд спеціально звернув увагу і на позицію останнього покупця: укладаючи договір, він мав би враховувати норми статті 377 ЦК України та статті 120 Земельного кодексу України – вони регулюють перехід прав на земельну ділянку разом із правом на будівлю. Якщо продавець не має жодних документів на землю, це серйозний сигнал для покупця.
Справа № 205/10470/23 ще триває, остаточне рішення ухвалить апеляційний суд. Але правова позиція Верховного Суду вже сформульована, і вона доволі однозначна: самочинне будівництво не стає законним лише через те, що комусь вдалося зареєструвати на нього право власності.