Купівля земельної ділянки під об’єктом нерухомості здається надійною схемою – майно вже стоїть, право зареєстроване, лишається тільки оформити папери. Але що, якщо сама будівля зведена з порушеннями, а її реєстрація – це лише видимість законності? Саме про це йдеться у постанові Верховного Суду від 09 червня 2026 року у справі № 906/780/24, яка сколихнула усталену практику і змусила суди повернутися до повторного розгляду, здавалося б, очевидної ситуації.
Історія одного павільйону
Уявіть собі невеликий торговельний павільйон у Житомирі на вулиці Хлібній. Земля під ним – комунальна, колись її орендувала підприємиця Чорноморець І. А. для розміщення намету-літнього майданчика. У договорах оренди 2009 та 2013 років чітко зазначено: жодних об’єктів нерухомого майна на ділянці немає.
Але потім щось пішло не за планом. У 2016 році виготовляється технічний паспорт на… торговельний павільйон. У 2018-му Чорноморець продає його підприємцю Пидюрі С. М., а той уже на початку 2019 року викуповує у Житомирської міської ради й саму земельну ділянку – без жодних торгів, на підставі того, що на ній стоїть його нерухомість. Абзац 2 частини 2 статті 134 Земельного кодексу України це дозволяє.
Класика, правда? Але прокуратура побачила проблему.
Що не так із «нерухомістю»
Прокурор звернувся до суду з вимогою: визнати договір купівлі-продажу землі недійсним, повернути ділянку громаді, знести павільйон як самочинне будівництво та скасувати державну реєстрацію прав.
Аргументація прокуратури була досить простою. Будівлю звели без дозвільних документів, без згоди власника землі, без введення в експлуатацію. Отже, це класичне самочинне будівництво за статтею 376 Цивільного кодексу України. А якщо право власності на такий об’єкт не виникає, то й купувати землю під ним у позаконкурентний спосіб не можна.
Суди першої та апеляційної інстанцій із цим не погодилися. Вони визнали Пидюру добросовісним набувачем – мовляв, він отримав містобудівні умови, дозволи на будівельні роботи, то звідки йому було знати про сумнівне минуле павільйону? До того ж Житомирська міськрада, на думку судів, мала б виступати відповідачем, а не позивачем. І взагалі, знесення – це крайній захід, а тут можна було б обмежитися перебудовою.
Що сказав Верховний Суд
Касаційний господарський суд у складі Верховного Суду подивився на ситуацію інакше – і скасував обидва рішення, відправивши справу на новий розгляд.
Ключова претензія до судів попередніх інстанцій: вони не дослідили те, що мали дослідити в першу чергу. Чи є торговельний павільйон взагалі нерухомим майном? А може, це тимчасова споруда, право власності на яку не підлягає державній реєстрації?
Тут важливий момент. Відповідно до частини 4 статті 5 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», тимчасові споруди – це рухоме майно. Їх не реєструють у Державному реєстрі речових прав. А павільйон, про який ідеться, спочатку взагалі значився як «намет – літній майданчик», потім як «стаціонарна мала архітектурна форма до 30 м²», яка «не підлягає реєстрації в БТІ».
Колегія суддів також нагадала: кожна з трьох ознак самочинного будівництва є самостійною. Побудували без належного дозволу? Достатньо. Звели на землі, не відведеній для цієї мети? Теж достатньо. І реєстрація права власності на такий об’єкт, як неодноразово наголошувала Велика Палата Верховного Суду, не змінює його правового режиму. Самочинне будівництво залишається самочинним – навіть якщо в реєстрі все виглядає бездоганно.
А як же добросовісність?
Окремо Верховний Суд звернув увагу на посилання апеляційного суду на рішення ЄСПЛ у справі «ТОВ “Одеська бутербродна компанія” проти України». Там справді йшлося про те, що позбавлення добросовісного набувача майна може бути непропорційним втручанням у право власності.
Але, зауважив касаційний суд, апеляція просто послалася на це рішення – і на цьому зупинилася. Чи справді обставини обох справ схожі? Чи була Житомирська міськрада обізнана про проблеми з реєстрацією? Чи є в її діях ознаки суперечливої поведінки? Усього цього суди не з’ясовували.
І це принципово. Адже якщо орган місцевого самоврядування не знав про відсутність підстав для реєстрації, то яке ж тут зловживання правом? А якщо знав і мовчав – це вже зовсім інша розмова.
Негаторний позов замість статті 376: у чому різниця
Ще один цікавий поворот. Верховний Суд послався на постанову Великої Палати у справі № 914/1785/22 і зазначив: якщо спірне майно – це тимчасова споруда, яка не є нерухомістю, то ефективним способом захисту буде не стаття 376 Цивільного кодексу України (з її процедурою перебудови), а звичайний негаторний позов. Простіше кажучи – вимагати усунути перешкоди в користуванні землею.
Чесно кажучи, це суттєво змінює правила гри. Адже за статтею 376 суд спершу має оцінити, чи можлива перебудова. І лише якщо ні – призначити знесення. А негаторний позов таких обмежень не має.
До речі, Верховний Суд нагадав і про усталену практику: обов’язковому безальтернативному знесенню підлягають об’єкти, збудовані на земельній ділянці, не відведеній для цієї мети, або без документа, що дає право на будівельні роботи. У всіх інших випадках – спершу дивимося, чи можна перебудувати.
Що буде далі
Справу повернули до Господарського суду Житомирської області. Тепер судам доведеться відповісти на запитання, яких вони раніше уникнули. Чи є павільйон нерухомістю? Чи були дозвільні документи на його будівництво? Чи відводилася земля саме під забудову? І головне – чи міг Пидюра С. М., проявивши розумну обачність, запідозрити щось не те, купуючи павільйон із таким «родоводом»?
Крім того, Верховний Суд підтвердив: прокурор має право звертатися до суду в інтересах держави в особі органу місцевого самоврядування, навіть коли цей орган є стороною оспорюваного договору. Жодної процесуальної помилки тут немає.
Ця справа – гарний приклад того, що сам факт державної реєстрації ще не робить будівлю законною. І тим більше не дає автоматичного права на землю під нею за спрощеною процедурою.