Уявіть: ви купуєте автомийку, оформлюєте договір оренди землі з міськрадою, реєструєте право власності в державному реєстрі. Усе законно, усе за правилами. І раптом прокуратура подає позов, стверджуючи, що ваша будівля – це самочинне будівництво, а договір оренди треба визнати недійсним.
Саме така ситуація стала предметом розгляду Верховного Суду у справі № 922/2036/25. Постанова від 02 червня 2026 року дає чіткий сигнал: апеляційні суди не можуть ухилятися від повноцінного дослідження доказів, коли йдеться про долю нерухомості на комунальній землі.
Давайте розберемо цю історію детальніше. Вона цікава не лише юристам, а й усім, хто має справу з орендою землі під уже збудованими об’єктами.
Про що взагалі спір
У червні 2025 року виконуючий обов’язки керівника Новобаварської окружної прокуратури Харкова звернувся до Господарського суду в інтересах Харківської міської ради. Відповідач – фізична особа-підприємець Черкашин Д.О. Він володів нежитловою будівлею (автомийкою) площею 63,2 кв. м та орендував під нею земельну ділянку комунальної власності.
Прокурор просив суд про три речі. По-перше, визнати недійсним договір оренди землі від 27 листопада 2024 року. По-друге, усунути перешкоди територіальній громаді в користуванні землею – через визнання права власності на будівлю за міськрадою. По-третє, зобов’язати відповідача передати і будівлю, і землю за актом прийому-передачі.
Логіка прокурора була такою: спірна будівля зведена без жодних дозвільних документів на землі, яка ніколи не відводилася для будівництва. Тобто це класичне самочинне будівництво в розумінні статті 376 Цивільного кодексу України.
Що з’ясував суд першої інстанції
Господарський суд Харківської області у вересні 2025 року повністю задовольнив позов. Він детально дослідив історію об’єкта і встановив доволі показові факти.
Виявилося, що вперше право власності на спірну будівлю зареєстрували ще 21 грудня 2018 року. Зробив це державний реєстратор Печенізької райдержадміністрації. Підставою для реєстрації послугував лише технічний паспорт, виданий ТОВ «Амра Груп». Жодних документів про прийняття об’єкта в експлуатацію, жодних дозволів на будівництво, жодної присвоєної адреси – нічого цього не було. А пункт 41 Порядку державної реєстрації прав на нерухоме майно, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 25.12.2015 № 1127, вимагав набагато більше документів для такої реєстрації.
Потім будівля кілька разів змінювала власників через договори дарування та купівлі-продажу. У лютому 2024 року її придбав Черкашин Д.О. А в серпні того ж року Харківська міськрада затвердила проєкт землеустрою і передала йому земельну ділянку в оренду до 2029 року – для експлуатації тієї самої автомийки.
І от тут криється ключова проблема. Землю передали без аукціону, скориставшись винятком зі статті 134 Земельного кодексу України: мовляв, на ділянці вже стоїть нерухомість, що належить орендарю. Але якщо ця нерухомість – самочинне будівництво, то й права власності на неї не виникало (частина друга статті 376 ЦК України). А значить, і виняток не працює, і землю мали передавати виключно через торги.
Місцевий суд цю логіку підтримав. Проте Східний апеляційний господарський суд у лютому 2026 року рішення скасував і в позові відмовив.
Помилка апеляції
Чому апеляційний суд відмовив? Він вирішив, що прокурор не довів статус самочинного будівництва, а відповідач діяв добросовісно. Мовляв, міськрада сама ухвалила рішення про оренду, Черкашин Д.О. покладався на дані державного реєстру, тож його поведінка була правомірною, а подальші претензії – суперечливими. Це називається принципом «належного урядування».
Звучить начебто переконливо. Але є одне «але». Апеляційний суд, заперечуючи висновки першої інстанції, навіть не спробував спростувати конкретні докази. Не пояснив, чому техпаспорт без акта введення в експлуатацію – це нормально. Не сказав, чому відсутність дозволів на будівництво не має значення. Просто обмежився загальною фразою: «не доведено».
І Верховний Суд із таким підходом категорично не погодився.
Що сказав Верховний Суд
Колегія суддів Касаційного господарського суду нагадала базову річ: достатньо хоча б однієї з трьох ознак, передбачених частиною першою статті 376 Цивільного кодексу України, аби кваліфікувати об’єкт як самочинне будівництво. Це будівництво на землі, не відведеній для цієї мети, або без дозвільних документів, або з істотним порушенням будівельних норм.
Верховний Суд послався на постанову Великої Палати від 17 грудня 2025 року у справі № 908/2388/21. Там чітко сказано: самочинне будівництво на чужій землі – це порушення прав власника. Воно позбавляє його можливості вільно користуватися ділянкою, здавати її в оренду, розпоряджатися нею. І державна реєстрація права власності на такий об’єкт не «лікує» його правовий статус – вона лише підтверджує право, якщо воно виникло на законних підставах. У випадку ж із самочинним будівництвом цих підстав просто немає.
Крім того, суд нагадав про частину п’яту статті 376 ЦК України. Вона дозволяє власнику земельної ділянки вимагати через суд визнання за ним права власності на самочинно збудоване на його землі майно. Тобто міськрада як власник комунальної землі має законне право претендувати на будівлю, якщо доведе її статус.
Верховний Суд розцінив дії апеляції як порушення статей 86, 236, 269 та 282 Господарського процесуального кодексу України. Апеляційний суд фактично ухилився від розгляду спору по суті.
Що далі
Тут важливий момент: Верховний Суд не може сам переоцінювати докази. Це заборонено статтею 300 ГПК України. Касація перевіряє правильність застосування норм права, а не встановлює факти.
Тому справу направили назад до Східного апеляційного господарського суду. Апеляції доведеться заново, повно й об’єктивно дослідити всі докази, які зібрав суд першої інстанції. Серед них, нагадаю: відсутність дозвільної документації на будівництво, відсутність акта введення в експлуатацію, відсутність присвоєної адреси, реєстрація права власності лише на підставі техпаспорта, а також відповідь КП «Харківське міське бюро технічної інвентаризації» про відсутність будь-яких відомостей щодо цієї будівлі станом на 2012 рік.
Колегія суддів також відхилила клопотання відповідача про закриття касаційного провадження. Аргументи прокурора про те, що апеляційний суд не врахував попередні висновки Верховного Суду – зокрема, у постановах Великої Палати від 07.04.2020 у справі № 916/2791/13, від 23.06.2020 у справі № 680/214/16-ц, від 20.07.2022 у справі № 923/196/20 – знайшли своє підтвердження.
Судові витрати за розгляд касаційної скарги розподілять уже після остаточного вирішення спору. Постанова Верховного Суду є остаточною й оскарженню не підлягає.