Що робити, якщо ви придбали нерухомість, а прокуратура стверджує, що це самочинне будівництво на комунальній землі? Саме з таким позовом зіткнулося ТОВ «Центр Будінвест Ко» у справі № 917/1865/25. І хоча суди першої та апеляційної інстанцій стали на бік покупця, Верховний Суд поглянув на ситуацію інакше. Давайте розберемося, що ж сталося і чому ця історія важлива для всіх, хто купує нерухомість.
Суть конфлікту: будівля, яку ніхто не будував?
У Полтаві, на земельній ділянці комунальної власності площею 0,2234 га, стоїть нежитлова будівля – 297,8 квадратних метрів. За одними документами її звели у 1967 році, за іншими – у 1959-му. Оціночна вартість – понад 2,7 мільйона гривень.
Це майно кілька разів змінювало власників. Спочатку ПНВП «Енергомаш» продало його через біржову угоду № 62 приватному підприємству «Скайнет». Далі будівля перейшла до фізичної особи як виплата частки в статутному капіталі, а згодом – до ТОВ «Центр Будінвест Ко». Останній власник зареєстрував своє право у Державному реєстрі речових прав у травні 2023 року.
На перший погляд – звичайний ланцюжок купівлі-продажу. Але прокуратура побачила в цьому дещо інше.
Позиція прокурора: жодних дозволів, жодних прав на землю
Заступник керівника Полтавської окружної прокуратури звернувся до суду в інтересах Полтавської міської ради. Головний аргумент: спірна будівля має всі ознаки об’єкта, зведеного самочинно, до того ж – на землі громади.
Ключове посилання – частина п’ята статті 376 Цивільного кодексу України. Ця норма дозволяє власнику земельної ділянки вимагати через суд визнання права власності на нерухоме майно, самочинно збудоване на його землі. Звісно, за умови, що це не порушує права інших осіб.
Прокурор наполягав на кількох речах. По-перше, біржова угода № 62 містить невідповідності, які свідчать про нікчемність набуття права власності за нею. По-друге, відповідач навіть не оформив право користування земельною ділянкою під будівлею. І по-третє – сам факт реєстрації права власності в реєстрі не «лікує» статус самочинно збудованого майна.
До речі, прокуратура діяла не з власної ініціативи. Полтавська міська рада, яку повідомляли про порушення ще у лютому 2023 року, протягом розумного строку не вжила жодних заходів. Тож прокурор реалізував своє право на представництво інтересів держави.
Що вирішили суди першої та апеляційної інстанцій
Господарський суд Полтавської області у задоволенні позову відмовив. Східний апеляційний господарський суд це рішення підтримав. Логіка була такою: ТОВ «Центр Будінвест Ко» цю будівлю не будувало – воно її придбало за відплатним договором. А раз так, то визнавати за громадою право власності на неї як на об’єкт самочинного будівництва немає підстав.
Суди також звернули увагу, що відповідач – добросовісний набувач. Мало того, він активно оформлює право користування землею: отримав технічне завдання на розробку проєкту розподілу території, звернувся до суміжного землекористувача за погодженням меж. Тож, на думку судів, жодних ризиків для територіальної громади використання цієї ділянки не створює.
Здавалося б, усе логічно. Але Верховний Суд побачив у цій логіці серйозну прогалину.
Верховний Суд: спочатку розберіться, чи законно зведена будівля
Касаційний суд дійшов висновку, що суди попередніх інстанцій просто не встановили головного – чи є спірна будівля самочинно збудованою. А це – ключове питання для застосування статті 376 Цивільного кодексу України.
Колегія суддів нагадала: відповідно до частини першої цієї статті, нерухомість вважається самочинним будівництвом за наявності хоча б однієї з трьох ознак. А саме – якщо вона зведена на земельній ділянці, не відведеній для цієї мети; або без відповідного дозвільного документа чи належно затвердженого проєкту; або з істотними порушеннями будівельних норм.
І тут випливає цікавий момент. Жодна реєстрація права власності не змінює правового режиму такого майна. Про це неодноразово говорила Велика Палата Верховного Суду, зокрема у постанові від 17.12.2025 у справі № 908/2388/21. Тож аргумент «я ж зареєстрував право» – не працює, якщо об’єкт справді зведений із порушеннями.
Верховний Суд звернув увагу й на іншу дивину. В матеріалах справи – суцільна плутанина з датою побудови. Інвентаризаційна справа вказує 1959 рік. Технічний паспорт – 1967-й. А є ще й третій документ 2009 року, де об’єкт описано як «гараж-склад». Зіткнувшись із цим, суди сказали: «Ми не можемо визначити, яке законодавство діяло на момент будівництва». І на цьому зупинилися.
Але ж саме це й треба було з’ясувати, підкреслює Верховний Суд. Бо без розуміння того, чи законно зводилася будівля, неможливо вирішити спір по суті.
Добросовісність покупця: недостатньо просто зазирнути в реєстр
Ще один важливий аспект – добросовісність останнього набувача. Суди попередніх інстанцій визнали ТОВ «Центр Будінвест Ко» добросовісним, бо воно покладалося на дані державного реєстру.
Однак Верховний Суд нагадав: не будь-яка особа може розраховувати на такий захист. Критерії сумісності втручання у право власності з гарантіями статті 1 Першого протоколу до Конвенції про захист прав людини вимагають оцінювати поведінку обох сторін спору – не лише державних органів, а й самого набувача.
Проявивши розумну обачність, покупець міг би перевірити, чи мав попередній власник речове право на земельну ділянку під будівлею. Якщо такого права не було – це вже серйозний привід замислитися. Крім того, суди мали оцінити, чи міг відповідач знати про ознаки самочинного будівництва у придбаного об’єкта.
До речі, Верховний Суд послався і на свіжу постанову від 01.07.2026 у справі № 910/17/25, де сформульовано концептуально подібну позицію: сама лише наявність запису в реєстрі не є беззаперечним доказом законності права власності, коли йдеться про об’єкти сумнівного походження.
Що далі
Верховний Суд скасував рішення Господарського суду Полтавської області від 23.12.2025 та постанову Східного апеляційного господарського суду від 09.04.2026. Справу № 917/1865/25 направлено на новий розгляд до суду першої інстанції.
Тепер місцевому господарському суду доведеться повно та всебічно дослідити обставини зведення спірної будівлі. А заодно – оцінити біржову угоду № 62, щодо якої апеляційна інстанція виявила певні невідповідності, але так і не дала їм належної правової оцінки. Ну і звісно, визначити, чи був відповідач добросовісним набувачем – тобто чи знав він або чи міг знати про проблемний статус придбаного майна.
Чесно кажучи, ця справа – чудова ілюстрація простого правила: купуючи нерухомість, особливо стару, варто перевіряти не лише записи в реєстрі, а й земельне питання. Бо відсутність у попереднього власника прав на землю під будівлею – це майже гарантований сигнал про те, що з історією об’єкта щось не так. І коли ця історія «спливе», посилання на добросовісність може виявитися недостатнім.