Что делать, если вы приобрели недвижимость, а прокуратура утверждает, что это самочинное строительство на коммунальной земле? Именно с таким иском столкнулось ТОВ «Центр Будінвест Ко» в деле № 917/1865/25. И хотя суды первой и апелляционной инстанций встали на сторону покупателя, Верховный Суд посмотрел на ситуацию иначе. Давайте разберёмся, что же произошло и почему эта история важна для всех, кто покупает недвижимость.
Суть конфликта: здание, которое никто не строил
В Полтаве, на земельном участке коммунальной собственности площадью 0,2234 га, стоит нежилое здание – 297,8 квадратных метров. По одним документам его возвели в 1967 году, по другим – в 1959-м. Оценочная стоимость – более 2,7 миллиона гривен.
Это имущество несколько раз меняло владельцев. Сначала ПНВП «Энергомаш» продало его через биржевое соглашение № 62 частному предприятию «Скайнет». Затем здание перешло к физическому лицу как выплата доли в уставном капитале, а позже – к ТОВ «Центр Будінвест Ко». Последний владелец зарегистрировал своё право в Государственном реестре вещных прав в мае 2023 года.
На первый взгляд – обычная цепочка купли-продажи. Но прокуратура увидела в этом кое-что иное.
Позиция прокурора: никаких разрешений, никаких прав на землю
Заместитель руководителя Полтавской окружной прокуратуры обратился в суд в интересах Полтавского городского совета. Главный аргумент: спорное здание обладает всеми признаками самочинного строительства, да ещё и размещено на земле общины.
Ключевая ссылка – часть пятая статьи 376 Гражданского кодекса Украины. Эта норма позволяет собственнику земельного участка требовать через суд признания права собственности на недвижимость, самовольно построенную на его земле. Конечно, при условии, что это не нарушает права других лиц.
Прокурор настаивал на нескольких моментах. Во-первых, биржевое соглашение № 62 содержит несоответствия, свидетельствующие о ничтожности приобретения права собственности по нему. Во-вторых, ответчик даже не оформил право пользования земельным участком под зданием. И в-третьих – сам факт регистрации права собственности в реестре не «лечит» статус самочинного строительства.
К слову, прокуратура действовала не по собственной инициативе. Полтавский городской совет, который уведомляли о нарушениях ещё в феврале 2023 года, в течение разумного срока не принял никаких мер. Вот прокурор и реализовал своё право на представительство интересов государства.
Что решили суды первой и апелляционной инстанций
Хозяйственный суд Полтавской области в удовлетворении иска отказал. Восточный апелляционный хозяйственный суд это решение поддержал. Логика была такой: ТОВ «Центр Будінвест Ко» это здание не строило – оно его приобрело по возмездному договору. А раз так, то и признавать за общиной право собственности на него как на объект самочинного строительства оснований нет.
Суды также обратили внимание, что ответчик – добросовестный приобретатель. Более того, он активно оформляет право пользования землёй: получил техническое задание на разработку проекта раздела территории, обратился к смежному землепользователю за согласованием границ. Так что, по мнению судов, никаких рисков для территориальной общины использование этого участка не создаёт.
Казалось бы, всё логично. Но Верховный Суд увидел в этой логике серьёзный пробел.
Верховный Суд: сначала разберитесь, законно ли возведено здание
Кассационный суд пришёл к выводу, что предыдущие инстанции попросту не установили главного – является ли спорное здание самочинно возведённым. А это ключевой вопрос для применения статьи 376 Гражданского кодекса Украины.
Коллегия судей напомнила: согласно части первой указанной статьи, недвижимость считается самочинным строительством при наличии хотя бы одного из трёх признаков. А именно – если она возведена на земельном участке, не отведённом для этой цели; либо без соответствующего разрешительного документа или надлежаще утверждённого проекта; либо с существенными нарушениями строительных норм.
И здесь всплывает любопытный нюанс. Никакая регистрация права собственности не меняет правового режима такого имущества. Об этом неоднократно говорила Большая Палата Верховного Суда, в частности в постановлении от 17.12.2025 по делу № 908/2388/21. Так что аргумент «я же зарегистрировал право» не работает, если объект действительно построен с нарушениями.
Тут важный момент: Верховный Суд подчеркнул, что иск собственника земли по статье 376 ГК Украины предъявляется именно к последнему владельцу самовольно построенной недвижимости. А значит, прокуратура совершенно правильно подала иск к ТОВ «Центр Будінвест Ко», и ссылки ответчика на то, что он «ничего не строил, а лишь приобрёл позже», юридического значения не имеют.
Верховный Суд обратил внимание и на другую странность. В материалах дела – полная неразбериха с датой постройки. Инвентаризационное дело указывает 1959 год. Технический паспорт – 1967-й. А есть ещё и третий документ 2009 года, где объект описан как «гараж-склад». Столкнувшись с этим, суды заявили: «Мы не можем определить, какое законодательство действовало на момент строительства». И на этом остановились.
Но именно это и нужно было выяснить, подчёркивает Верховный Суд. Потому что без понимания того, законно ли возводилось здание, невозможно разрешить спор по существу.
Добросовестность покупателя: недостаточно просто заглянуть в реестр
Ещё один важный аспект – добросовестность последнего приобретателя. Суды предыдущих инстанций признали ТОВ «Центр Будінвест Ко» добросовестным, поскольку оно полагалось на данные государственного реестра.
Однако Верховный Суд напомнил: не любое лицо может рассчитывать на такую защиту. Критерии совместимости вмешательства в право собственности с гарантиями статьи 1 Первого протокола к Конвенции о защите прав человека требуют оценивать поведение обеих сторон спора – не только государственных органов, но и самого приобретателя.
Проявив разумную осмотрительность, покупатель мог бы проверить, имел ли предыдущий владелец вещное право на земельный участок под зданием. Если такого права не было – это уже серьёзный повод задуматься. Кроме того, судам следовало оценить, мог ли ответчик знать о признаках самочинного строительства у приобретённого объекта.
Кстати, Верховный Суд сослался и на свежее постановление от 01.07.2026 по делу № 910/17/25, где сформулирована концептуально схожая позиция: само по себе наличие записи в реестре не является бесспорным доказательством законности права собственности, когда речь идёт об объектах сомнительного происхождения.
Не менее интересен довод кассации о биржевом соглашении № 62. Апелляционный суд хоть и заметил нестыковки в датах составления и подписания документов, но так и не дал им правовой оценки. А между тем Верховный Суд ранее высказывался: договор купли-продажи недвижимости, заключённый на товарной бирже, подлежал нотариальному удостоверению в силу статьи 657 ГК Украины. Это ещё один пласт, который предстоит исследовать при новом рассмотрении.
Что дальше
Верховный Суд отменил решение Хозяйственного суда Полтавской области от 23.12.2025 и постановление Восточного апелляционного хозяйственного суда от 09.04.2026. Дело № 917/1865/25 направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
Теперь местному хозяйственному суду предстоит полно и всесторонне исследовать обстоятельства возведения спорного здания. А заодно – оценить биржевое соглашение № 62 и определить, был ли ответчик добросовестным приобретателем, то есть знал ли он или мог ли знать о проблемном статусе купленного имущества.
Честно говоря, это дело – отличная иллюстрация простого правила: покупая недвижимость, особенно старую, стоит проверять не только записи в реестре, но и земельный вопрос. Потому что отсутствие у предыдущего владельца прав на землю под зданием – почти гарантированный сигнал о том, что с историей объекта что-то не так. И когда эта история «всплывёт», ссылки на добросовестность может оказаться недостаточно.