Коли говорять про самовільне будівництво, зазвичай уявляють хаотичну забудову без жодних документів. Але реальність, як показала справа, що дійшла до Верховного Суду у травні 2026 року, буває значно тоншою. Уявіть: у вас є земельна ділянка, ви розробили проєкт, отримали всі потрібні погодження, звели будівлю і навіть зареєстрували декларацію про готовність об’єкта до експлуатації. Жодних зауважень від контролюючих органів. А через три роки – кримінальна справа. Як таке можливо? Давайте розбиратися на прикладі конкретної історії, яка пройшла всі три судові інстанції.
Історія однієї забудови
У лютому 2019 року підприємиця з Сумщини придбала житловий будинок і земельну ділянку в одному з селищ області. Ділянка площею 0,1497 га розташовувалася неподалік від річки Хорол – правої притоки Псла. Частина цієї землі потрапляла в межі прибережної захисної смуги, хоча на той момент власниця про це могла й не здогадуватися.
Спочатку жінка приватизувала ділянку, потім змінила її цільове призначення – з житлової забудови на «будівництво та обслуговування будівель торгівлі». Рішення про зміну призначення ухвалила селищна рада, проєкт землеустрою пройшов державну експертизу. Документи були в повному порядку.
А далі почалося будівництво. З лютого по березень 2020 року на ділянці виріс торговельний комплекс – приміщення літ. «А-1», літ. «Б» і навіс літ. «Н», загальною площею 719,7 кв.м. Будували господарським способом: власниця, її чоловік і кілька найманих працівників. Жодних професійних підрядних організацій.
І ось тут криється перший важливий момент: жінка особисто була і замовницею, і генеральною підрядницею, і відповідальною за основні будівельні процеси – від формування фундаменту до монтажу стін. Технічний паспорт на замовлення розробив ФОП. Повідомлення про початок будівельних робіт вона подала до Державної архітектурно-будівельної інспекції у Сумській області 19 лютого 2020 року. А 3 березня – декларацію про готовність об’єкта до експлуатації. ДАБІ зареєструвала все без жодних зауважень. Комплекс запрацював.
60 квадратних метрів, які змінили все
У червні 2023 року правоохоронці провели огляд місцевості. Спеціаліст із геодезичним обладнанням зняв координати кутів будівлі, потім ці координати наклали на публічну кадастрову карту. Результат виявився несподіваним.
Частина будівлі виходила за межі земельної ділянки, яка належала підприємиці. Приблизно 0,0060 га – це 60 квадратних метрів – приміщення літ. «Б» опинилися на землях територіальної громади, до того ж у прибережній захисній смузі річки Хорол. Ще 0,0002 га приміщення літ. «А-1» теж вийшли за межі, хоча й не потрапили в захисну смугу.
Судова земельно-технічна експертиза Сумського НДЕКЦ від 29 березня 2024 року ці висновки підтвердила. Шкода громаді – 22 гривні 27 копійок. Сума смішна, а от кваліфікація – ні. Частина 4 статті 197-1 Кримінального кодексу України передбачає відповідальність за самовільне будівництво будівель або споруд на самовільно зайнятій земельній ділянці.
Суд першої інстанції визнав жінку винною і призначив рік позбавлення волі з іспитовим строком. Апеляція змінила рішення: звільнила від покарання через закінчення строків давності. Але судимість залишилася. Тож захист подав касаційну скаргу.
Головний аргумент: «Я не знала»
Адвокат вибудував логічну лінію захисту. Якщо коротко: жінка фізично не могла вчинити самовільне будівництво, тому що все робилося за проєктом і під наглядом фахівців.
Справді, межі ділянки визначали сертифіковані інженери-землевпорядники. Проєктну документацію розробляли спеціалісти з відповідними дозволами. Будівництво контролювали представники проєктної організації та ДАБІ. Декларацію про готовність зареєстрували без зауважень – хіба це не підтвердження законності?
Ще один аргумент: у підприємиці не було жодного мотиву займати чужу землю. Площі її власної ділянки цілком вистачало для запланованої забудови. Навіщо ризикувати заради 60 квадратів?
Крім того, захист ставив під сумнів висновок експертизи: обстеження нібито провели не повністю, координати визначили некоректно.
Чому Верховний Суд відхилив скаргу
Тут важливо зрозуміти логіку, яку застосував суд касаційної інстанції. Усе впирається в частину 1 статті 376 Цивільного кодексу України. Вона називає три самостійні підстави вважати будівництво самочинним. Достатньо хоча б однієї:
– будівля зведена на ділянці, не відведеній для цієї мети;
– немає документа, що дає право на будівельні роботи, або належно затвердженого проєкту;
– допущено істотні порушення будівельних норм і правил.
У справі підприємиці друга й третя підстави справді були відсутні: документи існували, норми не порушувалися. Але перша спрацювала безвідмовно. Частина будівлі фізично опинилася на землі, яка не належала забудовниці й не відводилася їй для будівництва.
Верховний Суд наголосив: основний безпосередній об’єкт злочину за частиною 4 статті 197-1 Кримінального кодексу України – це право власності на землю. Порядок ведення будівництва є лише додатковим об’єктом. Іншими словами, навіть коли з погляду будівельних процедур усе оформлено правильно, факт зайняття чужої земельної ділянки через будівництво на ній залишається злочином. Жодна декларація цього не спростовує.
Чи справді вона не знала?
Захист наполягав: якщо жінка не усвідомлювала, що будівля виходить за межі, то немає умислу. А без умислу немає й суб’єктивної сторони злочину.
Але суди попередніх інстанцій звернули увагу на показання самої обвинуваченої. Коли проєктанти запропонували будувати по межі ділянки – а вона, до речі, мала характерний вигин, не була прямою лінією – жінка відмовилася. Вирішила відступити на півтора метра всередину, щоб стіни вийшли рівними. Це означає, що вона чудово знала конфігурацію меж.
Далі цікавіше. На відрізку від точки 14 до точки 12 межа справді йшла вглиб ділянки – тож відступ був логічним. Але після точки 12 стіна все одно вийшла за межі. Жінка, яка особисто контролювала будівництво, не могла цього не помітити.
Верховний Суд також послався на частину 10 статті 39 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності». Саме замовник несе відповідальність за повноту й достовірність даних у декларації про готовність об’єкта до експлуатації. Те, що ДАБІ не виявила розбіжностей під час реєстрації, не звільняє забудовника від відповідальності.
А щодо мотиву – він узагалі не є обов’язковим елементом складу злочину за частиною 4 статті 197-1 Кримінального кодексу України. Іншими словами, питання «навіщо їй це» не потребувало доказування в цьому провадженні.
Практичний бік справи
Ця історія не про те, що держава завжди права, а забудовник – завжди винен. Вона про розподіл відповідальності. Проєктанти й інженери-землевпорядники можуть помилитися. Контролюючі органи можуть не помітити порушення на етапі реєстрації декларації. Але кінцевим відповідальним за те, де саме стоїть будівля, залишається власник землі й замовник будівництва. Особливо коли він же виступає генеральним підрядником.
Окремої уваги заслуговує тема прибережних захисних смуг. За статтею 88 Водного кодексу України, для річки Хорол як середньої річки довжиною 308 км ширина такої смуги становить 50 метрів. Якщо крутизна схилів перевищує три градуси – відстань подвоюється. Будь-яке будівництво в цій зоні потребує особливо ретельної перевірки меж. Інакше навіть 60 «зайвих» квадратів можуть обернутися кримінальним провадженням.
Верховний Суд залишив вирок і ухвалу апеляції без змін. Касаційну скаргу захисту відхилили. Справа стала ще одним нагадуванням: відповідальність за самовільне будівництво може настати навіть тоді, коли весь пакет документів виглядає бездоганно. Бо папери – це одне, а реальне розташування будівлі на місцевості – зовсім інше.