Що робити орендодавцю, якщо орендар вирішив «покращити» приміщення на свій розсуд – заклав вікна в несучій стіні, перебудував простір і навіть не порадився? Саме така ситуація стала предметом розгляду Верховного Суду у справі, яка остаточно розставила крапки над «і» в питанні розірвання договору оренди через самовільне втручання в конструктив будівлі.
Історія почалася в Запоріжжі. Двоє підприємців здали в оренду товариству «Апельмон Прайм» нежитлове приміщення на першому поверсі житлового будинку – понад 305 квадратних метрів під магазин. Договір уклали на 10 років, все по-дорослому: нотаріально посвідчили, прописали права та обов’язки, зокрема щодо ремонтних робіт.
Ключовий момент договору: будь-які роботи, пов’язані зі зміною несучих конструкцій або фасаду будівлі, потребували попередньої письмової згоди орендодавців. Здавалося б, усе зрозуміло. Але орендар вирішив інакше.
Що саме сталося
Отримавши приміщення в стані «як є» – а це підтверджував акт приймання-передачі з фотографіями – орендар розпочав ремонт. Спершу надіслав листа з проханням погодити монтаж перегородок, ремонт та інженерні системи. Про закладання вікон – жодного слова.
А через деякий час власники виявили: у зовнішній стіні будинку по осі «Б» віконні прорізи просто заклали. Ні погодження, ні проектної документації, ні дозволів – нічого. Проведена експертиза підтвердила: такі роботи за своїми характеристиками тягнуть на реконструкцію.
Орендодавці звернулися до суду з вимогою розірвати договір оренди та виселити орендаря.
Перша інстанція: договір розірвано
Господарський суд Запорізької області став на бік власників. Логіка була такою: орендар порушив одразу кілька пунктів договору і, що важливіше, – приписи статей 773 та 785 Цивільного кодексу України. За законом, наймач не може без дозволу наймодавця змінювати річ, яку отримав у користування. А після закінчення оренди зобов’язаний повернути її в тому ж стані, в якому отримав.
Суд першої інстанції визнав: закладання вікон у несучій стіні без згоди власників – це істотне порушення договору. А значить, є всі підстави для розірвання договору оренди та виселення.
Апеляція: «ну подумаєш, вікна можна відновити»
Апеляційний суд подивився на ситуацію інакше. Його аргументи зводилися до такого:
– приміщення передавали в стані, що потребував ремонту, власники це розуміли;
– віконні прорізи можна відновити, повернути до первісного стану;
– розірвання договору – це крайній захід, а шкода від закладання вікон не співмірна з наслідками у вигляді втрати орендарем приміщення.
Суд апеляційної інстанції скасував рішення першої та відмовив у позові. Здавалося, орендар виграв. Але крапку поставив Верховний Суд.
Що сказав Верховний Суд
Касаційний господарський суд у складі колегії під головуванням судді Зуєва В.А. розглянув скарги підприємців і дійшов висновку: апеляція помилилася.
Верховний Суд нагадав про сталу практику в подібних спорах. Пославшись на постанови від 2 грудня 2020 року у справі № 910/5446/19 та від 4 липня 2023 року у справі № 910/5528/22, суд підкреслив: сам факт перепланування орендованого майна без згоди орендодавця є істотним порушенням договору. Тут важливо зрозуміти, що шкода в таких випадках – це не лише гроші. Шкода виражається в самому факті зміни нерухомого майна, яке власник передавав в одному стані, а отримати назад має в іншому – без його на те волі.
Окремо Верховний Суд звернув увагу на характер виконаних робіт. Ідеться не про косметичний ремонт – ідеться про втручання в несучі конструкції. А згідно з пунктом 13.10 ДБН В.2.2-15:2019 «Житлові будинки. Основні положення», закладання прорізів у несучих стінах потребує серйозних розрахунків: несучої здатності, стійкості, тріщиностійкості. Це не дрібниця, а роботи, що впливають на безпеку всієї будівлі.
Висновок суду: потенційна можливість «відновити вікна назад» не скасовує факту порушення. Укладаючи договір, орендодавець розраховував, що його майно залишиться в тому ж конструктивному стані. І він мав на це повне право.
Чому це рішення важливе
Колегія суддів залишила в силі рішення першої інстанції: договір оренди розірвано, орендаря виселяють, а судові витрати покладаються на нього. У касаційному порядку постанова оскарженню не підлягає.
Ця справа – чіткий сигнал для обох сторін орендних відносин. Для орендодавців: самовільне перепланування орендарем приміщення, тим паче несучих конструкцій, – це достатня підстава для розірвання договору оренди через суд. Не треба чекати, поки будинок піде тріщинами – сам факт втручання без згоди вже є істотним порушенням.
Для орендарів: будь-які зміни в орендованому приміщенні, що виходять за межі косметичного ремонту, вимагають письмового погодження з власником. А якщо йдеться про несучі стіни – ще й повного пакету дозвільної документації згідно із Законом України «Про регулювання містобудівної діяльності». Інакше можна залишитися і без приміщення, і без вкладених у ремонт грошей.
Судовий спір тривав понад рік, орендар витратив ресурси на ремонт, а в результаті – втратив орендоване приміщення разом із усіма поліпшеннями. Досить дорога ціна за знехтуване правило «спершу запитай, потім будуй».