Что делать арендодателю, если арендатор решил «улучшить» помещение на свой лад – заложил окна в несущей стене, перестроил пространство и даже не посоветовался? Именно такая ситуация стала предметом рассмотрения Верховного Суда в деле, которое окончательно расставило точки над «i» в вопросе расторжения договора аренды из-за самовольного вмешательства в конструктив здания.
История началась в Запорожье. Двое предпринимателей сдали в аренду обществу «Апельмон Прайм» нежилое помещение на первом этаже жилого дома – более 305 квадратных метров под магазин. Договор заключили на 10 лет, всё по-взрослому: нотариально удостоверили, прописали права и обязанности, в том числе касающиеся ремонтных работ.
Ключевой момент договора: любые работы, связанные с изменением несущих конструкций или фасада здания, требовали предварительного письменного согласия арендодателей. Казалось бы, всё понятно. Но арендатор решил иначе.
Что именно произошло
Получив помещение в состоянии «как есть» – а это подтверждал акт приёма-передачи с фотографиями – арендатор начал ремонт. Сначала направил письмо с просьбой согласовать монтаж перегородок, ремонт и инженерные системы. О закладке окон – ни слова.
А через некоторое время собственники обнаружили: в наружной стене здания по оси «Б» оконные проёмы просто заложили. Ни согласования, ни проектной документации, ни разрешений – ничего. Проведённая экспертиза подтвердила: такие работы по своим характеристикам тянут на реконструкцию.
Арендодатели обратились в суд с требованием расторгнуть договор аренды и выселить арендатора.
Первая инстанция: договор расторгнут
Хозяйственный суд Запорожской области встал на сторону собственников. Логика была такой: арендатор нарушил сразу несколько пунктов договора и, что важнее, – предписания статей 773 и 785 Гражданского кодекса Украины. По закону наниматель не может без разрешения наймодателя изменять вещь, которую получил в пользование. А после окончания аренды обязан вернуть её в том же состоянии, в каком получил.
Суд первой инстанции признал: закладка окон в несущей стене без согласия собственников – это существенное нарушение договора. А значит, есть все основания для расторжения договора аренды и выселения.
Апелляция: «ну подумаешь, окна можно восстановить»
Апелляционный суд посмотрел на ситуацию иначе. Его аргументы сводились к следующему:
– помещение передавали в состоянии, требовавшем ремонта, собственники это понимали;
– оконные проёмы можно восстановить, вернуть к первоначальному виду;
– расторжение договора – это крайняя мера, а вред от закладки окон несоразмерен последствиям в виде потери арендатором помещения.
Суд апелляционной инстанции отменил решение первой и отказал в иске. Казалось, арендатор выиграл. Но точку поставил Верховный Суд.
Что сказал Верховный Суд
Кассационный хозяйственный суд в составе коллегии под председательством судьи Зуева В.А. рассмотрел жалобы предпринимателей и пришёл к выводу: апелляция ошиблась.
Верховный Суд напомнил об устоявшейся практике в подобных спорах. Сославшись на постановления от 2 декабря 2020 года по делу № 910/5446/19 и от 4 июля 2023 года по делу № 910/5528/22, суд подчеркнул: сам факт перепланировки арендованного имущества без согласия арендодателя является существенным нарушением договора. Тут важно понять, что вред в таких случаях – это не только деньги. Вред выражается в самом факте изменения недвижимого имущества, которое собственник передавал в одном состоянии, а получить назад должен в другом – без его на то воли.
Отдельно Верховный Суд обратил внимание на характер выполненных работ. Речь не о косметическом ремонте – речь о вмешательстве в несущие конструкции. А согласно пункту 13.10 ДБН В.2.2-15:2019 «Жилые дома. Основные положения», закладка проёмов в несущих стенах требует серьёзных расчётов: несущей способности, устойчивости, трещиностойкости. Это не мелочь, а работы, влияющие на безопасность всего здания.
Вывод суда: потенциальная возможность «восстановить окна обратно» не отменяет факта нарушения. Заключая договор, арендодатель рассчитывал, что его имущество останется в том же конструктивном состоянии. И он имел на это полное право.
Почему это решение важно
Коллегия судей оставила в силе решение первой инстанции: договор аренды расторгнут, арендатора выселяют, а судебные расходы возлагаются на него. В кассационном порядке постановление обжалованию не подлежит.
Кстати, любопытная деталь: арендатор пытался доказать, что выполнял лишь косметический ремонт. Однако экспертиза и осмотр специалистов коммунального предприятия «Градпроект» показали обратное – работы носили характер реконструкции, требующей полного пакета разрешительной документации по Закону Украины «О регулировании градостроительной деятельности».
Это дело – чёткий сигнал для обеих сторон арендных отношений. Для арендодателей: самовольная перепланировка арендатором помещения, тем более несущих конструкций, – это достаточное основание для расторжения договора аренды через суд. Не нужно ждать, пока здание пойдёт трещинами – сам факт вмешательства без согласия уже является существенным нарушением.
Честно говоря, многие собственники до последнего терпят самодеятельность арендаторов, надеясь, что «само рассосётся». Практика Верховного Суда теперь предельно ясна: не рассосётся. И чем дольше тянуть, тем сложнее будет вернуть помещение в первоначальный вид.
Для арендаторов урок не менее жёсткий: любые изменения в арендованном помещении, выходящие за рамки косметического ремонта, требуют письменного согласования с собственником. А если речь о несущих стенах – ещё и полного пакета разрешительной документации. Иначе можно остаться и без помещения, и без вложенных в ремонт денег.
Судебный спор длился больше года, арендатор потратил ресурсы на ремонт, а в результате – потерял арендованное помещение вместе со всеми улучшениями. Довольно дорогая цена за пренебрежённое правило «сначала спроси, потом строй».
