Представьте: вы покупаете автомойку, оформляете договор аренды земли с мэрией, регистрируете право собственности в государственном реестре. Всё законно, всё по правилам. И вдруг прокуратура подаёт иск, утверждая, что ваша постройка – это самовольное строительство, а договор аренды нужно признать недействительным.
Именно такая ситуация стала предметом рассмотрения Верховного Суда в деле № 922/2036/25. Постановление от 2 июня 2026 года подаёт чёткий сигнал: апелляционные суды не могут уклоняться от полноценного исследования доказательств, когда речь идёт о судьбе недвижимости на коммунальной земле.
Давайте разберём эту историю подробнее. Она интересна не только юристам, но и всем, кто имеет дело с арендой земли под уже построенными объектами.
О чём вообще спор
В июне 2025 года исполняющий обязанности руководителя Новобаварской окружной прокуратуры Харькова обратился в Хозяйственный суд в интересах Харьковского городского совета. Ответчик – физическое лицо-предприниматель Черкашин Д.О. Он владел нежилым зданием (автомойкой) площадью 63,2 кв. м и арендовал под ним земельный участок коммунальной собственности.
Прокурор просил суд о трёх вещах. Во-первых, признать недействительным договор аренды земли от 27 ноября 2024 года. Во-вторых, устранить препятствия территориальной громаде в пользовании землёй – через признание права собственности на здание за мэрией. В-третьих, обязать ответчика передать и здание, и землю по акту приёма-передачи.
Логика прокурора была такой: спорное здание возведено без каких бы то ни было разрешительных документов на земле, которая никогда не отводилась под строительство. Иными словами, это классическое самовольное строительство в понимании статьи 376 Гражданского кодекса Украины.
Что выяснил суд первой инстанции
Хозяйственный суд Харьковской области в сентябре 2025 года полностью удовлетворил иск. Он детально исследовал историю объекта и установил весьма показательные факты.
Выяснилось, что впервые право собственности на спорное здание зарегистрировали ещё 21 декабря 2018 года. Сделал это государственный регистратор Печенежской райгосадминистрации. Основанием послужил всего лишь технический паспорт, выданный ООО «Амра Груп». Никаких документов о приёмке объекта в эксплуатацию, никаких разрешений на строительство, никакого присвоенного адреса – ничего этого не было. А пункт 41 Порядка государственной регистрации прав на недвижимое имущество, утверждённого постановлением Кабинета Министров Украины от 25.12.2015 № 1127, требовал куда больше документов для такой регистрации.
Затем здание несколько раз меняло собственников через договоры дарения и купли-продажи. В феврале 2024 года его приобрёл Черкашин Д.О. А в августе того же года Харьковский городской совет утвердил проект землеустройства и передал ему земельный участок в аренду до 2029 года – для эксплуатации той самой автомойки.
И вот здесь кроется ключевая проблема. Землю передали без аукциона, воспользовавшись исключением из статьи 134 Земельного кодекса Украины: дескать, на участке уже стоит недвижимость, принадлежащая арендатору. Но если эта недвижимость – самовольное строительство, то и права собственности на неё не возникало (часть вторая статьи 376 ГК Украины). А значит, и исключение не работает, и землю должны были передавать исключительно через торги.
Местный суд эту логику поддержал. Однако Восточный апелляционный хозяйственный суд в феврале 2026 года решение отменил и в иске отказал.
Ошибка апелляции
Почему апелляционный суд отказал? Он решил, что прокурор не доказал статус самовольного строительства, а ответчик действовал добросовестно. Мол, мэрия сама приняла решение об аренде, Черкашин Д.О. полагался на данные государственного реестра, поэтому его поведение было правомерным, а последующие претензии – противоречивыми. Это называется принципом «надлежащего управления».
Звучит вроде бы убедительно. Но есть одно «но». Апелляционный суд, отрицая выводы первой инстанции, даже не попытался опровергнуть конкретные доказательства. Не объяснил, почему техпаспорт без акта ввода в эксплуатацию – это нормально. Не сказал, почему отсутствие разрешений на строительство не имеет значения. Просто ограничился общей фразой: «не доказано».
И Верховный Суд с таким подходом категорически не согласился.
Что сказал Верховный Суд
Коллегия судей Кассационного хозяйственного суда напомнила базовую вещь: достаточно хотя бы одного из трёх признаков, предусмотренных частью первой статьи 376 Гражданского кодекса Украины, чтобы квалифицировать объект как самовольное строительство. Это строительство на земле, не отведённой для данной цели, либо без разрешительных документов, либо с существенным нарушением строительных норм.
Верховный Суд сослался на постановление Большой Палаты от 17 декабря 2025 года по делу № 908/2388/21. Там чётко сказано: самовольное строительство на чужой земле – это нарушение прав собственника. Оно лишает его возможности свободно пользоваться участком, сдавать его в аренду, распоряжаться им. И государственная регистрация права собственности на такой объект не «лечит» его правовой статус – она лишь подтверждает право, если оно возникло на законных основаниях. В случае же с самовольным строительством этих оснований попросту нет.
Кроме того, суд напомнил о части пятой статьи 376 ГК Украины. Она позволяет собственнику земельного участка требовать через суд признания за ним права собственности на самовольно построенное на его земле имущество. То есть мэрия как собственник коммунальной земли имеет законное право претендовать на здание, если докажет его статус.
Верховный Суд расценил действия апелляции как нарушение статей 86, 236, 269 и 282 Хозяйственного процессуального кодекса Украины. Апелляционный суд фактически уклонился от рассмотрения спора по существу.
Что дальше
Тут важный момент: Верховный Суд не может сам переоценивать доказательства. Это запрещено статьёй 300 ХПК Украины. Кассация проверяет правильность применения норм права, а не устанавливает факты.
Поэтому дело направили обратно в Восточный апелляционный хозяйственный суд. Апелляции придётся заново, полно и объективно исследовать все доказательства, собранные судом первой инстанции. Среди них, напомню: отсутствие разрешительной документации на строительство, отсутствие акта ввода в эксплуатацию, отсутствие присвоенного адреса, регистрация права собственности лишь на основании техпаспорта, а также ответ КП «Харьковское городское бюро технической инвентаризации» об отсутствии каких-либо сведений об этом здании по состоянию на 2012 год.
Коллегия судей также отклонила ходатайство ответчика о закрытии кассационного производства. Аргументы прокурора о том, что апелляционный суд не учёл предыдущие выводы Верховного Суда – в частности, в постановлениях Большой Палаты от 07.04.2020 по делу № 916/2791/13, от 23.06.2020 по делу № 680/214/16-ц, от 20.07.2022 по делу № 923/196/20 – нашли своё подтверждение.
К слову, судебные расходы за рассмотрение кассационной жалобы распределят уже после окончательного разрешения спора. Постановление Верховного Суда окончательное и обжалованию не подлежит. А всем, кто оформляет аренду земли под готовыми объектами, стоит помнить: запись в государственном реестре сама по себе не делает постройку законной, если она появилась без документов, на чужой земле и вопреки строительным нормам.