Самовольное строительство на коммунальной земле редко заканчивается хорошо для застройщика. Дело № 916/726/25, которое Верховный Суд рассмотрел 17 июня 2026 года, лишь подтверждает это правило. Одесский городской совет требовал снести рыбацкий дом, возведённый без единого разрешения на земле общины. И суд встал на сторону города.
Давайте разберём эту историю подробнее. Она поучительна для всех, кто имеет дело с недвижимостью у моря – да и не только.
Что случилось на «Зелёном мысе»
Представьте: Одесса, улица Набережная, 180, живописный берег «Зелёный мыс», причал № 133. Здесь расположился рыбацкий дом общей площадью 138,6 квадратных метров. Владелица – ФОП Лихач Наталия Антоновна – зарегистрировала право собственности на него ещё в августе 2017 года.
Основаниями для регистрации стали справки о готовности объекта, о членстве в общественной организации, технический паспорт и ещё несколько документов. В феврале 2023-го женщина пошла дальше – получила декларацию о готовности объекта к эксплуатации после реконструкции. Никаких изменений внешних размеров фундамента, просто обновление.
На бумаге всё выглядело вполне прилично. Пока Одесский городской совет не обратился в суд.
Земля – коммунальная. Разрешения на застройку – ноль
Вот тут начинается самое интересное. Земельный участок под домом принадлежит территориальной общине Одессы. Когда-то, в далёком 1992 году, горсовет передал его во временное долгосрочное пользование водно-моторному причалу. Цель – строительство пристани, хранение катеров и благоустройство территории. Ни слова о рыбацких домиках.
Позже правопреемником причала стала общественная организация «Водно-моторное спортивно-оздоровительное общество рыбаков-любителей». ФОП Лихач была её членом и искренне считала: раз она в организации, то имеет право пользоваться землёй.
Но земельное законодательство думает иначе. Статья 116 Земельного кодекса Украины говорит чётко: право пользования землёй коммунальной собственности приобретается по решению органа местного самоуправления. Не по членству в общественной организации, не по справке, не по техпаспорту. Только решение совета.
Ни одного такого решения в отношении ФОП Лихач не существовало. Как, собственно, и в отношении самого общества рыбаков – ему землю давали под пристань, а не под жилую или коммерческую застройку.
Битва в судах: первая инстанция против апелляции
Первая инстанция – Хозяйственный суд Одесской области – в июле 2025 года горсовету отказала. Суд признал, что декларация о готовности объекта уже исчерпала своё действие после регистрации права собственности, а факт самовольного занятия земли не доказан. Мол, ответчица приобрела право пользования через членство в организации-землепользователе.
Но Юго-западный апелляционный хозяйственный суд в марте 2026 года посмотрел на ситуацию иначе. Он частично удовлетворил иск и обязал ФОП Лихач за свой счёт освободить земельный участок путём сноса дома.
Почему? Потому что перед нами – классическое самовольное строительство.
Апелляционный суд установил три ключевые вещи. Земельный участок не отводился под строительство рыбацкого дома – никогда и никем. Никаких разрешительных документов на возведение этого объекта не выдавалось. А горсовет как собственник земли не давал согласия на такую застройку.
Статья 376 Гражданского кодекса Украины называет это самовольным строительством. Три самостоятельных признака – строительство на земле, не отведённой для этой цели, отсутствие разрешительных документов или существенные нарушения строительных норм. И каждый из них сам по себе является достаточным основанием, чтобы признать объект самовольным. А собственник земельного участка в таком случае имеет полное право требовать сноса.
Верховный Суд ставит точку
ФОП Лихач не согласилась и подала кассационную жалобу. Её главный аргумент: дом построили до 5 августа 1992 года, а тогда закон не требовал процедуры ввода в эксплуатацию. Право собственности, мол, возникает по правилам, действовавшим на момент строительства, а не в день регистрации.
Кроме того, она ссылалась на нарушение процедуры – дело якобы рассмотрел неправомочный состав суда, а сам спор должен был слушаться в гражданском, а не хозяйственном суде. Мол, право собственности зарегистрировано за физическим лицом, а не за предпринимателем.
Верховный Суд 17 июня 2026 года отклонил все эти доводы.
Самое интересное – насчёт даты строительства. Суды проверили технический паспорт от 2017 года – графа «год постройки» там просто не заполнена. Справки общественной организации тоже не содержат никакой даты. А при передаче имущества от водно-моторного причала к обществу рыбаков в 1996 году спорный дом вообще не фигурировал среди переданных основных средств.
Иными словами, версия о «давней застройке» рассыпалась из-за нехватки доказательств. А суд кассационной инстанции, кстати, не переоценивает доказательства – он проверяет правильность применения норм права. И здесь апелляция не ошиблась.
По поводу юрисдикции тоже всё встало на свои места. Основной вид деятельности ФОП Лихач – сдача в аренду собственной недвижимости. И этот рыбацкий домик фактически работал как апарт-отель. То есть использовался в предпринимательской деятельности. А значит, спор правильно рассматривался в хозяйственном суде – по правилам Хозяйственного процессуального кодекса Украины.
Вопрос о составе суда тоже не нашёл поддержки. Повторное автоматизированное распределение дела произошло по уважительной причине – участие судьи в подготовке для поддержания квалификации. Это прямо предусмотрено статьёй 32 Хозяйственного процессуального кодекса Украины и внутренними положениями апелляционного суда.
Полезные уроки из этой истории
Кейс ФОП Лихач обнажает несколько уязвимых мест, на которые часто натыкаются владельцы недвижимости.
Государственная регистрация права собственности не лечит самовольное строительство на коммунальной земле. Регистратор проверяет поданные документы, но не всегда может оценить законность оснований. Суд же смотрит глубже – на то, действительно ли земля отводилась под застройку и были ли разрешения.
Членство в организации, которая пользуется землёй, не даёт вам прав на эту землю автоматически. Это разные юридические механизмы, и путать их опасно. Право пользования землёй коммунальной собственности возникает лишь на основании отдельного решения совета.
Коммерческое использование недвижимости влечёт за собой хозяйственную юрисдикцию споров. Даже если право собственности оформлено на физическое лицо, суд будет смотреть на то, как вы фактически используете имущество.
Ну и главное: строить на коммунальной земле без решения совета – это игра, в которой шансы на победу близки к нулю. Рано или поздно собственник земли придёт за своим. И никакие справки о членстве в общественной организации вас не спасут.