Сертифицированные риелторы в Украине пока что скорее исключение, чем правило. Из 77 060 ФОПов, зарегистрированных в сфере операций с недвижимостью, действительный сертификат Ассоциации специалистов по недвижимости Украины (АФНУ) имеют меньше 1%. Такие данные обнародовал Опендатабот. И именно эта статистика делает особенно интересным законопроект №16145, зарегистрированный в Верховной Раде.
Почему это важно для вас, даже если вы никогда не покупали и не продавали квартиру? Потому что рынок недвижимости – место, где люди принимают решения на миллионы гривен. И от того, кто именно стоит между покупателем и продавцом, зависит очень многое. Иногда – буквально сохранность ваших денег.
Что предлагает законопроект №16145
Документ предлагает установить новые правила работы риелторов. По замыслу авторов, специалист должен пройти несколько обязательных шагов:
- обязательное обучение;
- сдачу экзамена;
- получение свидетельства;
- внесение в единый реестр;
- членство в профессиональном союзе;
- уплату взносов.
Отдельно прописаны два финансовых момента. Комиссию риелтор сможет получать только на основании договора. А оплату за услуги – исключительно в безналичной форме.
Тут важный момент. Наличные без бумаг в этой схеме просто не работают. Каждая выплата оставляет след, а значит, ее можно проверить. Для клиента это означает больше прозрачности: вы понимаете, за что платите и кому. Да и спорить о сумме вознаграждения, когда есть договор, гораздо проще.
Договор вообще ключевая вещь в любой сделке с недвижимостью. Он фиксирует, кто что делает, сколько это стоит и когда наступает момент оплаты. Без него устные договоренности разваливаются ровно в тот момент, когда одна из сторон передумала.
Кстати, сейчас сертификат АФНУ не является обязательным условием для работы риелтором. Его получают добровольно. Если законопроект примут, добровольность исчезнет. А вместе с ней исчезнет и серая зона, в которой сейчас работает большинство.
Сколько на самом деле сертифицированных специалистов
В Реестре сертифицированных риелторов Украины числится 1665 записей. Но действительные сертификаты имеют лишь 1252 специалиста. Разница в 413 записей – это люди, чьи сертификаты уже неактуальны или просрочены.
Теперь самое интересное – юридический статус этих специалистов:
- 441 человек имеет действующий ФОП в сфере операций с недвижимостью;
- 40 человек раньше имели такой ФОП, но прекратили деятельность;
- 771 специалист с сертификатом не имеет зарегистрированного ФОП по соответствующему виду деятельности.
Возникает логичный вопрос: как работают те 771? Вариантов несколько. Кто-то оформлен по трудовому договору в агентстве. Кто-то приостановил деятельность и сохраняет сертификат на будущее. А кто-то, возможно, вообще не ведет активной практики.
К слову, ФОП в этой истории – не формальность. Это юридическая форма, которая позволяет человеку официально оказывать услуги и платить налоги. Без нее работа на себя выглядит как минимум странно. Хотя, справедливости ради, часть агентов работает в штате компаний – тогда свой ФОП действительно не нужен. Вопрос лишь в том, оформлены ли такие отношения официально.
Отдельная тема – ответственность. Сертифицированный риелтор, который состоит в союзе и платит взносы, рискует не только репутацией. У него есть что терять, и это само по себе неплохой фильтр для клиента.
77 тысяч ФОПов: почему цифра обманчива
В Украине зарегистрировано 77 060 ФОПов, работающих в сфере операций с недвижимостью. Цифра впечатляет. Но в Опендатаботе уточняют: соответствующий КВЕД охватывает не только риелторские услуги, но и другие операции с недвижимостью.
Что это значит простым языком? Под один код попадают оценщики, управляющие домами, арендодатели, разные посредники. Далеко не все из них водят клиентов на показы квартир и торгуются за цену. Кто-то просто сдает собственное помещение и держит для этого ФОП с нужным видом деятельности.
Так что сравнивать 77 060 ФОПов с 1252 сертификатами напрямую не совсем корректно. Но даже с поправкой на это картина остается показательной. Доля сертифицированных риелторов – меньше 1%.
Кстати, проверить вид деятельности конкретного ФОПа может любой желающий через открытые реестры. Достаточно знать название или код. Это, пожалуй, самый быстрый способ понять, с кем вы имеете дело.
Киев, женщины и география рынка
Больше всего специалистов с действительным сертификатом сосредоточено в столице:
- Киев – 226 человек, или 18% от общего количества;
- Киевская область – 118, или 9%;
- Винницкая область – 57;
- Тернопольская область – 50;
- Житомирская область – 43.
Еще 311 сертифицированных риелторов не указали свой регион в реестре. То есть даже география неравномерна: Киев и Киевщина вместе дают больше четверти всех сертифицированных специалистов страны.
Понятно, почему лидирует столица. Там сосредоточен основной объем сделок, а значит, и спрос на посредников выше. Чем активнее рынок, тем больше людей готовы вкладываться в обучение и подтверждение квалификации.
А если посмотреть на портрет отрасли, картина такая. Большинство сертифицированных специалистов – женщины: 940 человек, или около трех четвертей от общего количества. Мужчин – 312. Тут, впрочем, никакой сенсации: недвижимость исторически считается скорее женской профессией, хотя крупные сделки чаще ведут смешанные команды.
Что изменится, если закон примут
Реестр на 1252 записи – не просто база данных. Это ориентир для клиента. Человек, который ищет риелтора, может зайти в реестр и проверить, действительно ли специалист имеет подтвержденную квалификацию. Согласитесь, это удобнее, чем верить на слово объявлению на сайте.
Если законопроект №16145 наберет голоса, реестр перестанет быть добровольным клубом. Он станет обязательным списком тех, кому государство разрешает работать с недвижимостью. Для тех, кто привык работать без документов, это будет неприятный сюрприз.
Для агентств это тоже вызов. Придется переводить часть команды на официальные рельсы или расставаться с теми, кто не готов учиться и сдавать экзамен.
И тогда вопрос о 771 специалисте без ФОП, о 40 тех, кто прекратил деятельность, и об остальных записях в реестре придется решать не в теории, а на практике. Причем довольно быстро.
А пока закон только в очереди на рассмотрение, есть простой житейский совет. Перед подписанием договора поинтересуйтесь, есть ли у вашего риелтора сертификат и ФОП. Пара минут проверки в открытых реестрах способна сэкономить куда больше времени, нервов и денег.
Обсудить эту новость в моем телеграм-канале Адвокат Олег Лукьянчиков