Скасування державної реєстрації права власності – це не просто формальна процедура, а серйозний судовий спір, у якому навіть міська рада може зазнати поразки. Саме так сталося із Запорізькою міською радою, яка дійшла аж до Верховного Суду, намагаючись довести, що кілька невеликих будівель на орендованій земельній ділянці… просто фізично не існують. Справа № 908/1512/25 – показовий приклад того, як важливо розуміти природу державної реєстрації прав і не плутати відсутність об’єкта на ділянці «тут і зараз» із законною підставою для закриття реєстраційних записів.
У чому суть конфлікту
У травні 2025 року Запорізька міська рада подала позов до ТОВ «Аравікс» та ФОП Лущая Сергія Євгеновича. Вимога виглядала масштабно: скасувати державну реєстрацію права власності на три об’єкти нерухомості – будівлю охорони площею 16,9 м², склад літ. «Б» площею 8,4 м² та склад літ. «В» площею 8,3 м². І все це – з одночасним закриттям відповідних розділів Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та реєстраційних справ.
Аргументація ради, на перший погляд, здавалася залізною. Посадовці виїхали на місцевість, склали акт, зробили фотографії. Вердикт огляду: жодних об’єктів нерухомості чи бодай ознак таких об’єктів на земельній ділянці немає. Замість будівель – чагарники, будівельне сміття, якісь заглибини в ґрунті та рештки металевого паркану. КП «Муніципальна варта» теж провело перевірку і підтвердило: територія занедбана, будівель немає, навколо – суцільне захаращення.
Логіка позивача зводилася до простого: раз майна фізично не існує, то й право власності на нього не могло виникнути. А якщо так – документи, подані державному реєстратору, не відповідають дійсності. Звідси й вимога про скасування державної реєстрації права власності як незаконної.
Що з’ясували суди
І тут відкрилися обставини, які повністю перевернули картину. Господарський суд Запорізької області, а за ним і Центральний апеляційний господарський суд, заглибилися в історію питання – і з’ясували дещо несподіване.
Ще 20 січня 2015 року ТОВ «Абсолют 2015» (яке пізніше змінило назву на ТОВ «Аравікс») набуло право власності на ті самі будівлі. Підстава – свідоцтво про право власності, видане реєстраційною службою Запорізького міського управління юстиції. Інакше кажучи, держава офіційно визнала ці об’єкти нерухомістю ще десять років тому.
Але це ще не найцікавіше. 10 червня 2015 року сама ж Запорізька міська рада ухвалила рішення про надання ТОВ «Абсолют 2015» земельної ділянки в оренду – для розташування там автосалону з торгово-діловим центром. А 25 вересня 2015 року сторони уклали договір оренди землі. І в цьому договорі – увага – чорним по білому написано: земельна ділянка передається в оренду разом із будівлями орендаря.
Простіше кажучи, міськрада у 2015 році власноруч підтвердила, що будівлі на ділянці є. А через десять років почала стверджувати протилежне. Суди резонно зауважили: це виглядає щонайменше суперечливо.
Чому держреєстрація – це не про «помацати»
Тут криється важливий правовий нюанс, який часто спричиняє плутанину. Державна реєстрація права власності не є підставою для виникнення такого права. Вона лише засвідчує те, що право вже виникло раніше – на підставі закону, договору, рішення суду чи іншого юридичного факту.
Саме про це неодноразово висловлювався Верховний Суд, зокрема у постанові від 24 січня 2020 року в справі № 910/10987/18. Там чітко зазначено: не можна ототожнювати факт набуття права власності з фактом його державної реєстрації. Спочатку особа набуває право, а потім реєструє його.
А що зі знищенням майна? Стаття 349 Цивільного кодексу України передбачає: право власності припиняється у разі знищення майна. Так само стаття 14 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» дозволяє закрити розділ реєстру, якщо об’єкт знищено. Але факт знищення треба довести – причому не актом візуального огляду із фотографіями сміття, а належними доказами. Скажімо, висновком експерта або актом обстеження, складеним за участю власника.
Міськрада жодного такого доказу не надала. Не довела ані факту знищення будівель, ані будь-якої іншої підстави для припинення права власності з переліку статті 346 Цивільного кодексу України.
Що сказав Верховний Суд
Запорізька міська рада не опустила руки й подала касаційну скаргу. Наполягала: суди попередніх інстанцій неправильно застосували статтю 328 Цивільного кодексу України, статтю 26 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» та проігнорували низку правових позицій Верховного Суду.
Проте колегія суддів Касаційного господарського суду 18 серпня 2026 року ці аргументи відхилила. Суд зазначив: оскаржувані рішення не суперечать тим самим висновкам, на які посилалася рада. Річ у тім, що правові позиції про неможливість реєстрації права на неіснуюче майно стосуються ситуацій, коли об’єкт ніколи не створювався. А у справі № 908/1512/25 ситуація принципово інша: будівлі існували, були зареєстровані, і міськрада сама це беззаперечно визнала, укладаючи договір оренди.
Крім того, чимало доводів скаржника, за висновком Верховного Суду, зводилися до спроби переоцінити докази. А це на стадії касації категорично заборонено – стаття 300 Господарського процесуального кодексу України не дає суду такого права.
Несподіваний рахунок: 7000 гривень за відзив
Окремої уваги заслуговує фінансовий фінал цієї історії. ФОП Лущай С.Є. у відзиві на касаційну скаргу попросив стягнути з міськради витрати на професійну правничу допомогу. Його адвокат підготував відзив, виставив рахунок на 7000 гривень – і Верховний Суд це клопотання задовольнив повністю.
Спрацювало універсальне правило: сторона, яка виграла справу, має право на компенсацію судових витрат. І хоча відповідачем виступав орган місцевого самоврядування, жодних винятків для нього процесуальний закон не передбачає. Суд перевірив докази – договір про правову допомогу, акт виконаних робіт, квитанцію про оплату – і визнав витрати обґрунтованими, реальними та співмірними з обсягом наданих послуг. Досить повчально для будь-якого органу влади, який збирається йти до суду: програш означає не лише відмову в позові, а й цілком конкретні грошові наслідки.
Ця історія наочно демонструє: для скасування державної реєстрації права власності самого лише акта про відсутність будівель на ділянці категорично недостатньо. Якщо майно колись існувало, було офіційно зареєстроване і ви самі це раніше визнавали – потрібні значно вагоміші докази, ніж кілька фотографій захаращеної території. Ну і звісно, перш ніж подавати позов, варто уважно перечитати власні договори десятирічної давнини. Там можуть виявитися формулювання, які зруйнують усю вашу правову позицію ще до першого судового засідання.