Снос самовольного строительства – тема, которая рано или поздно может коснуться каждого, у кого есть земельный участок. Представьте: вы законный владелец земли, а сосед возводит на ней теплицу или сарай без вашего разрешения. Что делать? Всегда ли суд встанет на вашу сторону? Именно об этом – свежее постановление Верховного Суда по делу № 307/3365/18, которое расставило важные акценты.
Суть конфликта: две стороны, одна земля
История началась в ноябре 2018 года. Житель Закарпатья (назовём его истцом) обратился в суд с требованием: обязать соседа-ответчика снести металлическую теплицу и частично разобрать хозяйственную постройку. Причина проста – эти сооружения заходили на его частный земельный участок площадью 0,239 га.
К этому моменту между соседями уже шли судебные войны. Ранее апелляционный суд отменил приватизационные документы ответчика на его земельные участки – они были изготовлены с нарушением закона. А судебная строительно-техническая экспертиза ещё в 2015 году подтвердила: земельные участки ответчика накладываются на участок истца. Часть территории – около 0,0036 га – оказалась занятой постройкой ответчика.
Кроме того, ещё в 2017 году суд обязал ответчика не чинить препятствий при восстановлении границы. Но когда дело дошло до реальной установки ограждения – начались проблемы. Для исполнения судебного решения пришлось даже привлекать усиленный наряд полиции.
Что решил суд первой инстанции
Тячевский районный суд в феврале 2021 года полностью удовлетворил иск. Суд признал: теплица и хозяйственная постройка – это самовольное строительство, никаких правоустанавливающих документов на них нет. Они частично расположены на земле истца, а значит – нарушают его право пользоваться своим участком.
На тот момент ответчик пытался апеллировать к тому, что государственный акт истца на землю якобы подписан неуполномоченным лицом. Но суд первой инстанции резонно заметил: пока государственный акт не отменён в судебном порядке – действует презумпция его действительности.
Поворот апелляции: документ под вопросом
Апелляционный суд в октябре 2025 года перечеркнул это решение. И вот почему: в феврале 2024 года Тячевский райсуд закрыл уголовное производство в отношении председателя поселкового совета, которого обвиняли в подделке того самого государственного акта истца. Человека освободили от ответственности из-за истечения сроков давности, но сам факт подделки зафиксировали.
Апелляция сделала вывод: если правоустанавливающий документ признан поддельным, то истец не может считаться собственником земли. А раз так – нет права требовать сноса самовольного строительства.
Что сказал Верховный Суд
И вот здесь – ключевой момент. Верховный Суд с такой логикой не согласился и отменил постановление апелляции, направив дело на новое рассмотрение.
Почему? Во-первых, право собственности считается приобретённым правомерно, пока иное прямо не установлено законом или решением суда. Это статья 328 Гражданского кодекса Украины. Само по себе закрытие уголовного дела из-за сроков давности – без приговора и без отдельного иска о признании государственного акта недействительным – не аннулирует право собственности автоматически.
Иными словами, в гражданском праве государственный акт на землю не бывает ничтожным сам по себе. Его можно оспорить, но только через отдельный иск заинтересованного лица. Ответчик такого иска не подавал.
Во-вторых – и это, пожалуй, главный процессуальный прокол апелляции – решение суда первой инстанции приняли 11 февраля 2021 года, а уголовное дело закрыли лишь 9 февраля 2024 года. То есть на момент рассмотрения дела в районном суде этого постановления просто не существовало. Апелляционный суд обязан проверять законность решения в пределах тех обстоятельств и событий, которые имели место во время рассмотрения дела судом первой инстанции. Это чёткая позиция, которую неоднократно высказывала Большая Палата Верховного Суда.
Право собственника земли: что говорит закон
Статья 391 Гражданского кодекса Украины даёт собственнику право требовать устранения любых препятствий в пользовании своим имуществом. А статья 152 Земельного кодекса Украины позволяет владельцу земельного участка добиваться устранения нарушений его прав, даже если эти нарушения не связаны с лишением владения.
Что касается сноса самовольного строительства – здесь работает статья 376 ГК Украины. Если собственник земли возражает против признания права собственности на постройку за тем, кто возвёл её на чужом участке – имущество подлежит сносу. И это логично: нахождение чужого объекта на вашей земле бессрочно ограничивает вас и в пользовании, и в распоряжении участком.
Верховный Суд напомнил важную вещь: оценка «самовольности» строительства не имеет решающего значения для такого спора. Любое строительство на чужом земельном участке – это действие без правомерных оснований. Незаконный застройщик не приобретает права собственности на возведённые сооружения, он имеет право лишь на строительные материалы.
Кроме того, в деле № 307/3365/18 суд напомнил о принципе регистрационного подтверждения владения. Сведения в государственном реестре прав на недвижимость презюмируются правильными, пока не доказано обратное. Это опровержимая презумпция, но для её опровержения нужен полноценный судебный процесс, а не беглый вывод из уголовного дела.
Практический урок для собственников земли
Это дело хорошо иллюстрирует: сам факт нарушения границ вашего участка соседской застройкой – уже достаточное основание для обращения в суд. Но будьте готовы, что оппонент будет искать изъяны в ваших документах. И здесь важно понимать – пока ваш государственный акт или право собственности не отменены отдельным судебным решением, вы остаётесь полноправным владельцем со всеми инструментами защиты.
Верховный Суд фактически напомнил апелляционным судам простую истину: нельзя пересматривать решение на основании документов, которых не существовало на момент его принятия. И нельзя лишать человека права собственности без полноценного иска об оспаривании правоустанавливающего документа.