Представьте: вы купили нежилое здание, а через пару месяцев суд постановил его снести как самовольное строительство. Договор оформлен у нотариуса, право собственности зарегистрировано в реестре – всё как полагается. Именно в такой ситуации оказалось Частное предприятие «Джереми», и Верховный Суд в деле № 914/2628/23 расставил точки над «i» в вопросе, который волнует многих владельцев недвижимости.
Давайте разберём эту историю детально – без юридического тумана, но со ссылками на закон.
Как здание прожило 15 лет без законных оснований
Всё началось ещё в 2008 году. Хозяйственный суд Львовской области признал за предпринимателем право собственности на нежилое помещение площадью 145 м², расположенное во Львове. На основании этого решения провели государственную регистрацию – и объект недвижимости начал свою юридическую жизнь.
Но уже в начале 2009 года апелляционный суд то решение отменил. Львовский городской совет добился отказа в иске, а Высший хозяйственный суд Украины оставил это постановление без изменений. Казалось бы, точка.
Однако дальше произошло то, что юристы называют «цепочкой недобросовестных регистраций». Несмотря на отмену первичного судебного решения, здание сначала продали одному предприятию (февраль 2009 года), затем – другому (март 2009 года). А в июне 2023 года очередной покупатель – ЧП «Джереми» – приобрёл этот объект уже с увеличенной площадью 162,4 м². И получил иск о сносе самовольного строительства.
Что закон называет самовольным строительством
Ключевая норма здесь – статья 376 Гражданского кодекса Украины. Она называет здание самовольным, если присутствует хотя бы один из трёх признаков: строительство на земельном участке, не отведённом для этой цели; отсутствие разрешительного документа на строительные работы; существенное нарушение строительных норм и правил.
В деле № 914/2628/23 суды установили сразу два признака: никто из владельцев здания никогда не получал земельный участок под застройку, и никаких разрешений на строительство не существовало. Горсовет не принимал решений о передаче земли ни ЧП «Джереми», ни предыдущим владельцам. А отсутствие хотя бы одного из трёх признаков – этого достаточно, чтобы объект признали самовольным.
Кстати, здание так и не ввели в эксплуатацию в установленном законом порядке. Это ещё один гвоздь в крышку аргументов ответчика.
Почему регистрация не лечит самовольность
Это, пожалуй, самый важный вывод, который стоит усвоить. Государственная регистрация права собственности на самовольно построенное имущество не меняет его правового режима. Иными словами, сколько раз ни регистрируй право собственности на здание, возведённое без разрешений на чужой земле, – оно останется самовольным строительством.
Верховный Суд напомнил об устоявшейся позиции Большой Палаты: статья 376 ГК Украины предусматривает исчерпывающий перечень способов узаконивания самовольного строительства. Основной из них – судебное решение о признании права собственности. Никакое регистрационное действие не может подменить этот судебный порядок.
В деле № 914/2628/23 здание регистрировали четыре раза на разных владельцев – и ни разу это не было сделано через суд в порядке статьи 376 ГК Украины. Первая регистрация состоялась на основании судебного решения, которое позже отменили. Все последующие – на основании договоров купли-продажи. Но если продавец не имел законного права собственности, то и покупатель его не приобрёл.
Тут важный момент: сама по себе регистрация – это лишь официальное удостоверение государством факта приобретения права собственности. Она не создаёт это право, если его не было изначально. И уж тем более не превращает самострой в законный объект.
Сносить можно, прекращать право собственности – нет
Иск Львовского горсовета содержал два требования: снести самовольное здание и прекратить право собственности ЧП «Джереми» на него. Суды первой и апелляционной инстанций удовлетворили оба. Но Верховный Суд частично исправил их ошибку.
Коллегия судей подтвердила: требование о сносе – надлежащий и эффективный способ защиты прав собственника земельного участка. Это негаторный искус, предусмотренный статьёй 391 ГК Украины и частью 4 статьи 376 ГК Украины. И обязанным снести объект является именно последний приобретатель – тот, кто создаёт препятствия владельцу земли сейчас.
А вот требование о прекращении права собственности – путь в никуда. Большая Палата Верховного Суда ещё в 2023 году разъяснила: отмена регистрации или прекращение права собственности не решает юридическую судьбу самовольно построенного имущества. Оно как стояло на земле, так и будет стоять. Поэтому для реальной защиты нужно именно решение о сносе – физическое устранение объекта с чужого участка.
Верховный Суд также обратил внимание на то, что статус самовольного строительства исключает переход к новому владельцу права пользования земельным участком по правилам статьи 120 Земельного кодекса Украины. Ведь даже предыдущий фактический пользователь земли, будучи продавцом объекта самовольного строительства, не мог приобрести и не приобрёл право собственности на такой объект.
Так что в части сноса здания решение оставили без изменений, а в части прекращения права собственности – отменили и приняли новое: отказать.
Несколько уроков для владельцев и покупателей
Эта история – яркая иллюстрация того, как работает принцип единства юридической судьбы земельного участка и расположенного на нём здания. Если у предыдущего владельца не было ни права на землю, ни разрешений на строительство – никакой договор купли-продажи не сделает вас законным собственником.
Верховный Суд отдельно заметил: покупатель, проявив разумную осмотрительность, мог бы проверить судебную историю объекта. Постановления апелляционного и кассационного судов 2009 года, отменившие первичное решение о признании права собственности, находятся в открытом доступе – в Едином государственном реестре судебных решений.
И ещё один существенный момент. ЧП «Джереми» пыталось убедить суд, что истец пропустил исковую давность – ведь прошло почти 15 лет. Но речь идёт о негаторном иске – требовании об устранении препятствий в пользовании имуществом. А на него исковая давность не распространяется. Пока здание стоит на чужой земле – нарушение длится, и собственник может подать иск в любой момент.
Честно говоря, судебная практика в этой категории споров уже давно сформирована. Большая Палата Верховного Суда неоднократно подтверждала: регистрация права собственности на самовольное строительство не меняет его статуса. А последняя правовая позиция, изложенная в постановлении от 17 декабря 2025 года по делу № 908/2388/21, чётко указывает – ответчиком по иску о сносе является последний приобретатель, а не тот, кто строил.
Добросовестность покупателя, как видим, не спасает. Но закон не оставляет его беззащитным: последний приобретатель может обратиться с требованием о возмещении убытков к продавцу, который продал ему объект с юридическими изъянами. Это уже другой процесс, с другими сторонами и другими доказательствами.