Снятие запрета отчуждения недвижимого имущества — проблема, с которой сталкиваются владельцы, когда старые обременения вдруг «всплывают» в самый неподходящий момент. Представьте: вы купили квартиру больше двадцати лет назад, спокойно живёте себе, а потом узнаёте — на ней до сих пор «висит» запрет из-за чужого кредита. И снять его оказывается совсем не так легко, как думалось раньше.
Именно в такой ситуации оказалась жительница Бахмута (бывший Артёмовск Донецкой области), которая ещё в декабре 1999 года приобрела квартиру у предыдущего владельца. Спустя почти четверть века женщина попыталась оформить компенсацию за жильё, разрушенное в результате боевых действий, — и получила отказ от государственного регистратора. Причина? В архивных записях Единого реестра запретов отчуждения объектов недвижимого имущества значилось обременение аж от 20 июля 2005 года. А перед этим, в июле 1998-го, прежний владелец квартиры передал её в залог «Ощадбанку» по кредитному договору. И хотя жильё давно сменило хозяина, запрет никуда не делся.
Женщина обратилась в суд. Покровский районный суд города Кривого Рога в мае 2025 года встал на её сторону: покупатель — добросовестный приобретатель, никаких обязательств перед банком у неё нет, значит, запрет нужно снять, а запись из реестра — исключить. Днепровский апелляционный суд в сентябре того же года оставил решение без изменений да ещё и взыскал с банка 8 000 гривен расходов на правовую помощь.
Но «Ощадбанк» с этим категорически не согласился и подал кассационную жалобу в Верховный Суд.
Почему банк настаивал на своём
Позиция банка проста, и в ней, честно говоря, есть железная юридическая логика. Кредитный договор с прежним владельцем квартиры заключён 18 мая 1998 года. Договор залога — 29 июля того же года. Квартиру продали новому владельцу в декабре 1999-го. Однако по статье 24 Закона Украины «О залоге» залог сохраняет силу, даже если имущество переходит в собственность другого лица. Иными словами: покупая квартиру, новый владелец «наследует» и все обременения, которые на ней лежат.
Банк также подчёркивал: долг по кредиту никуда не делся. По состоянию на апрель 2025 года задолженность составляла 2 339,46 грн — из них 2 329,66 грн просроченного основного долга и 9,80 грн пени. Заёмщик умер (это подтверждено ещё в декабре 2020 года), наследники не объявились. Но ведь задолженность никто не погасил — значит, и запрет, по логике банка, должен оставаться.
Нижестоящие суды рассуждали иначе: покупатель добросовестный, об обременении не знал и знать не мог, а сам банк целых 27 лет не предпринимал никаких действий по взысканию долга. Разве этого недостаточно для снятия запрета отчуждения недвижимого имущества?
Что сказал Верховный Суд
27 мая 2026 года коллегия судей Второй судебной палаты Кассационного гражданского суда Верховного Суда вынесла постановление, которой частично удовлетворила кассационную жалобу «Ощадбанка». Решения судов первой и апелляционной инстанций отменены, а дело направлено на новое рассмотрение — снова в суд первой инстанции.
Почему так? Верховный Суд обратил внимание на две ключевые вещи.
Первая. Добросовестность приобретателя не «снимает» залог автоматически. Нормы и Гражданского кодекса УССР (действовавшего на момент заключения договоров), и нынешнего Гражданского кодекса Украины, и Закона Украины «О залоге» чётко говорят: залог сохраняет силу при переходе права собственности к другому лицу. Нижестоящие суды это попросту проигнорировали, сосредоточившись исключительно на фигуре добросовестного покупателя.
Но есть и второе обстоятельство — куда более интересное и, вероятно, решающее. Истица с самого начала указывала, что обратилась к государственному регистратору именно для оформления компенсации за уничтоженное жильё. Бахмут — город, переживший тяжелейшие бои во время полномасштабного вторжения. Квартира, скорее всего, была разрушена. Однако ни районный суд, ни апелляционный суд этому факту вообще не дали правовой оценки.
И зря. Статья 28 Закона Украины «О залоге» и пункт 2 части первой статьи 593 Гражданского кодекса Украины прямо предусматривают: залог прекращается в случае гибели заложенного имущества. То есть если квартира действительно разрушена — предмета залога больше не существует. А нет предмета — нет и обременения. Вполне логично: нельзя обратить взыскание на то, чего физически уже нет.
Коллегия судей Верховного Суда, разумеется, не могла самостоятельно установить факт уничтожения квартиры. Верховный Суд — это суд права, а не суд факта: он проверяет правильность применения закона, а не исследует доказательства заново. Именно поэтому дело вернули в первую инстанцию — пусть там и выяснят, что случилось с домом на самом деле.
Что означает это постановление для других владельцев
Сигнал от Верховного Суда довольно чёткий. Снятие запрета отчуждения недвижимого имущества не может основываться лишь на том, что покупатель «добросовестный» — нужно смотреть на конкретные юридические основания для прекращения залога. И гибель предмета залога — одно из таких оснований, прямо названное в законе.
Дело, кстати, напоминает простую, но важную вещь: проверять историю недвижимости перед покупкой стоит всегда. Даже если сделка состоялась много лет назад, «скелеты в шкафу» могут выскочить в самый неожиданный момент — скажем, когда вы пытаетесь получить компенсацию от государства по программе «єВідновлення».
Что теперь? Суду первой инстанции придётся выяснить, действительно ли квартира в Бахмуте была уничтожена. Если да — основания для снятия запрета отчуждения недвижимого имущества имеются, и они напрямую вытекают из Закона Украины «О залоге». Если же дом каким-то чудом уцелел — ситуация усложняется, ведь банк формально вправе требовать погашения долга, обеспеченного этой квартирой.
Кредитный долг, к слову, совсем небольшой — чуть больше двух тысяч гривен. Но сама коллизия до боли поучительна: банк 27 лет не пытался взыскать задолженность с заёмщика или его наследников, а когда квартира, вероятно, перестала существовать физически — вдруг вспомнил о своих правах. Справедливо ли это по отношению к человеку, который честно купил жильё, потерял его из-за войны и теперь не может получить компенсацию из-за старого чужого долга? Вопрос скорее к законодателю, чем к судьям — но именно судам теперь выпало искать баланс между буквой закона и обычным здравым смыслом.