Мораторий на взыскание имущества – это, пожалуй, самая горячая тема для валютных заёмщиков за последнее десятилетие. Но до недавнего времени никто не мог уверенно сказать: работает ли он, если у должника есть другая недвижимость, расположенная на оккупированной территории? Объединённая палата Кассационного гражданского суда Верховного Суда взялась за этот вопрос в деле № 755/21823/21 – и дала ответ, который для многих стал неожиданностью.
Давайте разберёмся, о чём именно спорили стороны и почему это решение важно не только для участников конкретного спора.
Что случилось: квартира, кредит и неожиданная регистрация
Представьте себе: 2008 год. Вы берёте в банке «Укрсоцбанк» кредит в размере 111 000 долларов США под 13,5% годовых. Кредит обеспечиваете собственной квартирой в Киеве площадью 70 квадратных метров – там живёте вы и ещё трое членов вашей семьи. Условия на тот момент обычные, проценты терпимые, срок возврата – аж до 2018 года. Никто не предполагал, что курс доллара улетит в космос, а банк несколько раз сменит название: сначала на «Альфа-Банк», а позже – на «Сенс Банк».
Прошло 12 лет. В августе 2020-го частный нотариус Киевского городского нотариального округа просто регистрирует право собственности на квартиру за банком. Без суда, без согласия владельца, без личного вручения требования. Истец узнал об этом постфактум – и пошёл в суд.
Главный аргумент истца: действовал мораторий, предусмотренный Законом Украины «О моратории на взыскание имущества граждан Украины, предоставленного как обеспечение кредитов в иностранной валюте». Согласно этому закону банк не мог принудительно отчуждать квартиру, если она была единственным жильём заёмщика, её площадь не превышала 140 квадратных метров, а сам кредит – потребительский и валютный.
Но здесь был один нюанс. И он оказался решающим для всего дела.
Второй дом, которого фактически нет
Дело в том, что за истцом в Государственном реестре значился ещё один объект недвижимости – дом в городе Горловка Донецкой области. Означает ли это, что мораторий на взыскание имущества не действует? Ведь закон прямо говорит: необходимо отсутствие другого жилья. Формально – оно есть.
Но есть одна проблема. Горловка с 2014 года находится под контролем оккупационной администрации. Истец не может туда попасть, не может там жить, не может ни продать этот дом, ни сдать в аренду. Иными словами – он лишён всякой возможности реализовать своё право собственности. Фактически этого жилья для него не существует.
Суды первой и апелляционной инстанций согласились с таким подходом. Они признали: регистрация права собственности за банком произошла незаконно, поскольку на момент её совершения (31 августа 2020 года) Закон Украины «О моратории на взыскание имущества граждан Украины, предоставленного как обеспечение кредитов в иностранной валюте» был действующим. А другой дом на оккупированной территории – это не «иное жильё» в понимании закона, ведь воспользоваться им невозможно.
Банк, разумеется, подал кассационную жалобу. И вот тут всё стало по-настоящему интересно.
Что говорил банк и почему это имело значение
Позиция «Сенс Банка» была чёткой. Во-первых, закон не содержит никаких оговорок относительно местонахождения дополнительного жилья. Неважно, где оно расположено – в Киеве, в Горловке или за границей. Сам факт наличия записи в реестре исключает действие моратория. Во-вторых, на август 2020 года Горловка юридически не была временно оккупированной территорией в понимании того закона, на который ссылается сам мораторий.
И здесь у банка был серьёзный козырь. Пункт 5 Закона Украины «О моратории на взыскание имущества граждан Украины, предоставленного как обеспечение кредитов в иностранной валюте» отсылает к другому закону – «Об обеспечении прав и свобод граждан и правовом режиме на временно оккупированной территории Украины». А тот в редакции по состоянию на 2020 год признавал временно оккупированными лишь Автономную Республику Крым и город Севастополь. О Донецкой или Луганской области – ни слова.
Кроме того, банк сослался на постановление Верховного Суда от 09 января 2025 года по делу № 522/18134/21. Там суд прямо сказал: жильё в Ясиноватой Донецкой области не находилось на временно оккупированной территории согласно букве закона, а потому мораторий на такие случаи не распространяется. Казалось бы, всё ясно: практика есть, закон есть – чего ещё нужно?
Принцип разумности против буквы закона
И вот тут Объединённая палата Верховного Суда сделала то, что редко случается в сухой судебной практике: поставила принцип разумности выше формальной несогласованности законодательства.
Суд подробно разобрал хронологию. Да, первоначальная редакция Закона «Об обеспечении прав и свобод граждан и правовом режиме на временно оккупированной территории Украины» касалась только Крыма. Но реальность давно ушла вперёд. Ещё в ноябре 2014 года Кабинет Министров утвердил перечень населённых пунктов, где органы власти не осуществляют полномочия – Горловка в этом перечне есть. В марте 2015-го Верховная Рада отдельным постановлением признала отдельные районы Донецкой и Луганской областей временно оккупированными. В январе 2018 года появился профильный закон № 2268-VIII, а в феврале 2019-го Президент указом № 32/2019 утвердил конкретный перечень оккупированных городов – и Горловка там снова фигурирует.
Иначе говоря, на август 2020 года весь массив законодательства Украины однозначно признавал Горловку оккупированной территорией. Кроме одного-единственного закона, который парламент просто не успел обновить вовремя. Должна ли эта техническая задержка лишать людей защиты?
Верховный Суд ответил однозначно: нет. Несвоевременное приведение текста в соответствие с реалиями не может быть основанием для дискриминации. Иначе возникла бы абсурдная ситуация: владельцы жилья в оккупированном Крыму защищены мораторием, а владельцы жилья в оккупированной Горловке – нет. Это прямо противоречило бы статье 24 Конституции Украины о равенстве граждан перед законом независимо от места проживания.
Именно поэтому Объединённая палата приняла решение отступить от вывода, сделанного ранее по делу № 522/18134/21. Новая официальная позиция звучит так: пункт 5 Закона о моратории распространялся на все территории Украины, в отношении которых законодательством был установлен режим временной оккупации, а не только на Крым и Севастополь.
Что это означает на практике
Ключевой практический вывод из этого дела довольно прост. Если ваше единственное реально доступное жильё – это ипотечная квартира, а другая недвижимость осталась на оккупированной территории, мораторий вас защищал. Банк не имел права перерегистрировать квартиру на себя через нотариуса в обход суда. Подчеркну: мораторий утратил силу 23 апреля 2021 года, поэтому для регистрационных действий, совершённых после этой даты, нужен иной правовой анализ.
Кстати, в этом конкретном деле были и дополнительные нарушения. Требование об устранении нарушений банк направил на адрес истца, но с ошибкой в отчестве. Оба уведомления вернулись без вручения – «за истечением установленного срока хранения». Так что истец, вполне вероятно, даже не знал о намерениях банка до момента, когда квартира уже была перерегистрирована.
Кассационную жалобу «Сенс Банка» Верховный Суд оставил без удовлетворения, а решения судов предыдущих инстанций об отмене регистрации права собственности банка на спорную квартиру – без изменений. Действие судебных решений, которое временно приостанавливали на время кассационного пересмотра, восстановлено.
Квартира по адресу в Киеве остаётся в собственности своего законного хозяина. А украинская судебная практика получила ещё один важный ориентир: когда речь идёт о защите жилищных прав человека, формальное расхождение в текстах законов не должно превращаться в инструмент несправедливости.