Спільна часткова власність – це така юридична конструкція, де на один об’єкт може бути кілька власників, і кожному належить не шматок майна, а частка в праві на нього. Звучить досить абстрактно, чи не так? А от для підприємців із Сум ця абстракція обернулася цілком конкретним судовим спором на сотні тисяч гривень.
Уявіть: ви купили частку в промисловому комплексі – скажімо, 178/1000. У документах написано, що ця частка припадає на димову трубу. Ви здаєте її в оренду оператору зв’язку й отримуєте дохід. Аж раптом інший співвласник, у якого 822/1000, подає позов: мовляв, труба – це спільне майно, і ви не мали права розпоряджатися нею одноосібно. Хто правий?
Саме це питання стало предметом розгляду Верховного Суду у справі № 920/1347/24. І відповідь, яку дав суд, змушує переосмислити те, як ми звикли читати правовстановлюючі документи.
Про що взагалі спір
ФОП Харченко Л.В. володіє 822/1000 частками об’єкта нерухомості за адресою: м. Суми, вул. Привокзальна, 4/25. До цього об’єкта входять будівля ТЕЦ, пневмоблок і димова труба. Інші 178/1000 належать ФОП Нізамієвій Є.О., причому в документах останньої прямо зазначено: її частка – це конкретно димова труба літ. “176”.
Нізамієва здала трубу в оренду компанії «Лайфселл» ще у 2011 році й отримувала орендну плату. Харченко ж вважала, що це порушує її права як співвласниці: адже 822/1000 комплексу – це і 822/1000 труби також. Вона вимагала усунути перешкоди в користуванні майном і стягнути з Нізамієвої понад 442 тисячі гривень, а також 3% річних та інфляційні збитки.
Суди першої та апеляційної інстанцій стали на бік відповідачки. Логіка була такою: раз у реєстрі за Нізамієвою записано конкретний об’єкт – димову трубу, а за Харченко – будівлю ТЕЦ і пневмоблок, то кожна з них є власницею «свого» майна, а не співвласницею всього комплексу.
Але Верховний Суд із таким підходом не погодився.
Частка в праві – це не шматок майна
Ключова помилка попередніх судів, на думку касаційної інстанції, полягала ось у чому. Вони поставили знак рівності між записом у реєстрі про конкретний об’єкт і припиненням режиму спільної часткової власності. Іншими словами, вирішили: якщо написано «труба», значить, це окреме майно, а не частка в цілому.
Але Цивільний кодекс України дивиться на це інакше. Стаття 356 ЦК України визначає: власність двох чи більше осіб із визначенням часток – це спільна часткова власність. І тут важливий нюанс: кожен співвласник є власником не конкретного шматка майна, а всього об’єкта в цілому. Частка – це частина права на всю річ, а не частина самої речі.
Верховний Суд прямо послався на власну практику, зокрема на постанову від 12.12.2018 у справі № 442/7505/14-ц, де зазначено: спільна часткова власність – це завжди множинність суб’єктів при єдності об’єкта. Один будинок на двох власників – ось класична модель. У кожного є частка в праві, але фізично будинок неподільний як юридичний об’єкт.
Як насправді припиняється спільна часткова власність
Тут ми підходимо до, мабуть, найпрактичнішого моменту всієї історії. Річ у тім, що за статтями 364 та 367 ЦК України право спільної часткової власності не зникає само собою лише тому, що комусь так зручно. Для цього потрібен або виділ частки в натурі, або поділ майна між співвласниками.
Виділ означає, що один співвласник забирає свою частку у вигляді фізично відокремленого об’єкта – і для нього право спільної власності припиняється. Для решти – зберігається. Поділ же припиняє спільну власність для всіх: кожен отримує окремий об’єкт. У будь-якому разі такі зміни підлягають державній реєстрації – без неї юридично нічого не змінилося.
У справі, яку ми обговорюємо, суди не встановили головного: чи укладали сторони договір про поділ майна, чи відбувався виділ частки в натурі, чи реєструвалося припинення права спільної часткової власності. Без відповіді на ці запитання висновок про те, що Нізамієва – одноосібна власниця труби, виявився передчасним.
Колегія суддів Касаційного господарського суду також звернула увагу на свіжу постанову Великої Палати Верховного Суду від 23.04.2025 у справі № 357/3145/20. Там чітко сказано: у результаті поділу нерухомого майна, що перебуває у спільній частковій власності, кожному співвласнику має бути визначено окрему площу, яка складатиме окремий об’єкт нерухомості в розумінні статті 181 ЦК України. І це фіксується через державну реєстрацію.
Що це означає на практиці
Чесно кажучи, ця справа – чудова ілюстрація того, як форма запису в реєстрі може вводити в оману навіть суди. Якщо у вас у документах написано «178/1000, димова труба» – це не означає, що ви можете розпоряджатися трубою так, ніби решти співвласників не існує.
Допоки не проведено процедуру виділу або поділу за статтями 364, 367 ЦК України, майно залишається у спільній частковій власності. А це означає, що для передачі його в оренду потрібна згода всіх співвласників – стаття 358 ЦК України прямо про це говорить. Співвласники можуть домовитися про порядок користування, але така домовленість не припиняє сам режим спільної власності.
Окремо варто згадати статтю 361 ЦК України: об’єктом розпорядження співвласника є частка в праві, а не частка в майні. Тобто продати ви можете свою частку в праві власності на весь комплекс – але не можете продати «шматок труби», бо юридично такого шматка не існує, поки не відбувся виділ у натурі.
Чим усе закінчилося
Верховний Суд скасував рішення судів першої та апеляційної інстанцій, а разом із ними – і додаткове рішення про стягнення 20 000 гривень судових витрат. Справу направили на новий розгляд до Господарського суду Сумської області.
Тепер суду першої інстанції доведеться з’ясувати: чи був між Харченко та Нізамієвою договір про поділ майна, чи припинялася спільна часткова власність у встановленому законом порядку, і чи мала Нізамієва право одноосібно здавати трубу в оренду.
Колегія суддів під головуванням Л. Рогач також відмовилася формувати новий правовий висновок щодо статті 188 ЦК України у поєднанні з нормами про спільну власність – визнавши, що для вирішення цього конкретного спору достатньо вже наявної практики.
А для всіх, хто має справу з частками у промислових об’єктах, ця постанова – нагадування: те, що написано в реєстрі, ще не робить вас одноосібним господарем. Ідеальна частка залишається ідеальною, допоки ви не перетворите її на реальний об’єкт через процедуру, передбачену Цивільним кодексом України.