Умови єОселі для молодих родин змінилися, і головна новація тут проста: чим більша родина, тим дешевше обходиться іпотека. Уряд переписав правила, і тепер ставка не зафіксована раз і назавжди. Вона реагує на зміни у вашій сім’ї.
Давайте розберемося, що це означає на практиці. Раніше позичальник бачив у договорі одну цифру і будував бюджет, відштовхуючись від неї. Тепер цифр кілька, і залежать вони від двох речей: скільки років ви платите за кредитом і скільки дітей у вас з’явилося після його отримання.
Скільки коштує кредит: три часові відрізки
Базова ставка розбита на три періоди:
- перші три роки – 7% річних;
- з четвертого по десятий рік – 10%;
- з одинадцятого року – 12%.
Перші роки для сімейного бюджету найважчі: ремонт, меблі, дитячі речі, лікарі. Тому й ставка на старті найнижча. Далі життя зазвичай входить у колію, доходи зростають, і навантаження розподіляється інакше.
Загалом у програмі єОселя є й інші умови кредитування. Але для молодих родин, про які тут ідеться, працюють саме ці три цифри.
Кожна дитина знижує ставку на два пункти
Тут є момент, у якому плутаються майже всі. Ставка падає на 2 відсоткові пункти, а не на 2 відсотки. Різниця суттєва.
Відсоток – це частка від суми боргу, те, що ви щомісяця віддаєте банку. Відсотковий пункт – це крок самої ставки. Коли кажуть про зниження на два пункти, мають на увазі, що 7% перетворюється на 5%, а не на 6,86%.
Як це працює на практиці? Дитина народилася або її усиновили після того, як ви підписали кредитний договір, – і ставка йде вниз на два пункти. За кожну наступну дитину – ще на два.
Усиновлення тут має ту саму силу, що й народження. Прийомна дитина дає родині таке саме право на знижену ставку, жодних окремих умов для неї немає.
Нижня межа – 0,1%. Нижче неї ставка не опуститься, скільки б дітей не з’явилося в родині. Правда, дійти до цієї межі непросто: якщо рахувати від 7%, три дитини дадуть 1%, а четверта вже впреться в мінімум.
І ще один момент: діти, які вже росли в родині на момент підписання договору, на ставку не впливають. Знижка працює за тими, хто народився або був усиновлений пізніше.
Два відсоткові пункти звучать скромно, але на довгому строку це серйозні гроші. Ставка визначає розмір щомісячного платежу, а платіж – те, скільки всього ви віддасте банку за роки кредиту. Чим раніше в родині з’являється дитина, тим довше працює знижка.
Житло на виріст: плюс 40% до нормативу
Друга зміна стосується того, яку квартиру взагалі можна взяти за цією моделлю. Раніше нормативи жорстко обмежували і площу, і вартість житла. Тепер є варіант із запасом: помешкання може перевищувати нормативні параметри до 40%.
Різницю у вартості покриває власний внесок. Простими словами: хочете квартиру більшу, ніж дозволяє норматив, – доплачуєте самі. Кредит покриває решту, у межах встановлених лімітів.
Власний внесок – це частина вартості, яку ви платите своїми грошима, без позики. Зазвичай банки вимагають його в будь-якій іпотеці. Але тут він відіграє особливу роль: саме ним ви дотягуєте ціну до тієї, яку кредит уже не покриває.
Такий варіант працює у двох випадках:
- у новобудовах;
- у будинках, які ввели в експлуатацію не більше трьох років тому.
Введено в експлуатацію означає, що будинок офіційно прийняли в роботу, він готовий і в ньому можна жити. Тобто старий фонд із вторинного ринку тут не підійде, навіть якщо квартира простора й недорога.
Чому саме так? Держава вкладає гроші в житло, яке довго слугуватиме. Новий будинок рідше потребує капітального ремонту і зазвичай краще пристосований для родини з дітьми.
Перевірку майнового стану посилили
Третя зміна не така помітна для позичальника, але від неї залежить, хто взагалі отримає пільговий кредит. Уряд удосконалив перевірку майнового стану.
Що це за перевірка? Перед схваленням кредиту держава дивиться, чи справді родина потребує підтримки і чи відповідає умовам програми. Чи є у власності інше житло, який у сім’ї дохід, чи не прихована частина майна.
Навіщо це потрібно? Щоб уникнути зловживань. Пільгова ставка – обмежений ресурс, і якщо ним користуються ті, хто насправді не потребує допомоги, черга для інших стає довшою.
Кому підходить така модель
Якщо ви плануєте дітей найближчим часом, нова модель єОселі виглядає привабливо. Кожна дитина реально зменшує платіж, а житло із запасом площі позбавляє від переїздів.
Якщо ж дітей у планах немає, а квартира потрібна невелика й недорога, переплачувати за зайві метри сенсу мало. У такому разі дивіться на стандартні умови кредитування.
Навіщо держава це змінила
Мета змін звучить буденно, але за нею стоїть конкретна побутова річ. Молода сім’я має одразу обрати житло, у якому буде місце для дітей, а не тулитися в маленькій квартирі з думкою колись розширитися.
Другий бік – гроші. З появою кожної дитини платіж меншає, і на довгому кредиті різниця у два пункти виливається у відчутну суму.
І ще один бік – плани на майбутнє. Родина, яка має власне житло і розуміє, скільки платитиме завтра, частіше залишається в Україні.
Є в цьому і довгостроковий розрахунок. Сім’я, яка взяла житло із запасом площі, рідше повертається за новим кредитом через п’ять років. А значить, і навантаження на програму менше.
Що робити далі
Якщо ви вже позичальник єОселі і в родині народилася дитина, не чекайте, що ставка знизиться автоматично. Зверніться до банку, який обслуговує ваш кредит, і уточніть порядок перерахунку. Зазвичай потрібна заява та документи, які підтверджують народження або усиновлення дитини.
Тим, хто лише обирає житло, варто одразу дивитися на квартири із запасом площі. Різницю доведеться доплатити, зате через кілька років не доведеться міняти помешкання.
Найпростіший спосіб зрозуміти, чи вигідна вам нова модель, – узяти калькулятор і порахувати платіж за трьома ставками: 7%, 10% і 12%. А потім відняти по два пункти за кожну дитину, яку ви плануєте. Цифра, яку ви побачите, і буде найчеснішою відповіддю.
Обговорити цю новину у моєму телеграм-каналі Адвокат Олег Лукьянчиков