Нотаріуси зможуть забути про паперову тяганину під час подання інформації про договори оренди нерухомості. Уряд уже схвалив проєкт постанови, який повністю оновлює цей механізм і переводить його в електронний формат. Ініціатором змін виступило Міністерство фінансів, а сам документ вносить правки до базової постанови Кабміну від 29 грудня 2010 року №1242.
Кому це потрібно? Насамперед – нотаріусам, які щодня посвідчують десятки договорів оренди. А ще – податковій, яка нарешті зможе автоматично обробляти ці дані без ручного втручання. І, звісно, орендодавцям з орендарями, бо прозорість в адмініструванні податків – це завжди плюс для всіх учасників ринку.
Навіщо взагалі знадобилися зміни
Стара система мала відверто слабке місце – ідентифікацію самого нотаріуса. Уявіть: ви подаєте повідомлення про договір оренди, а податкова не може достеменно зрозуміти, хто саме його надіслав. Жодного реєстраційного номера облікової картки платника податків нотаріуса форма не передбачала. Через це автоматизована обробка в інформаційно-комунікаційній системі ДПС була просто неможливою.
Доводилося витрачати час на ручну перевірку, уточнення, дзвінки. Бюрократичний рай, який мало кому подобався. Тепер же оновлення спирається на дві ключові вимоги – Податковий кодекс України та Закон «Про електронну ідентифікацію та електронні довірчі послуги». І це не просто косметичний ремонт, а повноцінна перебудова процесу.
Що саме змінюється: чотири ключові нововведення
По-перше, нотаріуси будуть зобов’язані подавати повідомлення виключно в електронній формі. І не колись там за тиждень, а в той самий день, коли договір оренди посвідчили. Жодних вихідних чи свят – система працює безперебійно.
По-друге, для підпису використовуватимуть кваліфікований електронний підпис або удосконалений електронний підпис, що базується на кваліфікованому сертифікаті. Простіше кажучи, це надійний цифровий автограф, який юридично рівнозначний власноручному.
По-третє, форма повідомлення отримала новий обов’язковий реквізит – реєстраційний номер облікової картки платника податків нотаріуса. Це маленьке доповнення вирішує величезну проблему ідентифікації, яка роками висіла над системою.
По-четверте – і це, мабуть, найпомітніша зміна – саму форму повідомлення суттєво переструктурували. Тепер вона містить окремі розділи з відомостями про нотаріуса, орендодавця, орендаря та об’єкт орендованої нерухомості. Усе логічно розкладено по поличках, а не звалено в одну купу, як було раніше.
Як це вплине на роботу нотаріусів
Чи стане нотаріусам легше? Точно так. Процес взаємодії з контролюючими органами максимально спрощується – менше папірців, менше помилок, менше часу на звірку даних. Заповнив форму в електронному кабінеті, наклав підпис – і готово. Система сама «підхопить» інформацію та передасть її куди треба.
Крім того, належна ідентифікація через реєстраційний номер картки платника податків знімає всі питання щодо того, чий саме підпис стоїть під повідомленням. Жодних анонімних відправлень чи плутанини з прізвищами-іменами. Кожен нотаріус тепер чітко ідентифікований у системі.
Що отримає Державна податкова служба
А от для податкової головний виграш – це автоматизація. Раніше повідомлення про договори оренди доводилося обробляти вручну, що забирало купу часу і створювало ризик технічних помилок. Тепер уся інформація одразу потрапляє в електронну систему, де її можна миттєво проаналізувати, звірити з іншими даними і використати для адміністрування податку на доходи фізичних осіб.
Це особливо важливо для контролю за доходами від оренди нерухомого майна. Коли кожен договір фіксується в день його посвідчення, податкова бачить повну картину в режимі реального часу. Жодних «забутих» декларацій чи спроб приховати орендні надходження. Прозорість ринку оренди відчутно зростає.
Форма повідомлення: що всередині
Оновлена структура заслуговує окремої уваги. Розробники поділили її на логічні блоки, і це справді зручно. Окремий розділ про нотаріуса містить усі його ідентифікаційні дані, включно з тим самим реєстраційним номером облікової картки. Далі – розділ про орендодавця: хто здає майно, які податкові зобов’язання виникають.
Потім іде блок про орендаря – той, хто орендує. І нарешті, детальні відомості про об’єкт нерухомості: адреса, площа, призначення, строк оренди. Усе структуровано так, що будь-який інспектор чи автоматична система миттєво знайде потрібну інформацію.
Технічний бік питання
Зверніть увагу на вимогу щодо електронного підпису. Нотаріуси зможуть використовувати два типи підписів, і обидва базуються на кваліфікованому сертифікаті. Це означає, що вибір конкретного інструменту залежатиме від технічних можливостей і вподобань самого нотаріуса. Головне, щоб підпис відповідав критеріям безпеки та юридичної сили.
Система працюватиме через інформаційно-комунікаційну мережу Державної податкової служби. Тобто це не якийсь сторонній сервіс, а вбудований інструмент податкової екосистеми. Відповідно, нотаріусам не доведеться освоювати нове програмне забезпечення – достатньо мати доступ до електронного кабінету платника податків.
Коли чекати на нововведення
Уряд схвалив проєкт постанови, але для повноцінного запуску змін потрібно дочекатися офіційного опублікування документа. Зазвичай між схваленням і набранням чинності минає певний час, протягом якого нотаріуси можуть ознайомитися з новими формами, підготувати технічну базу та протестувати електронні підписи.
Варто заздалегідь переконатися, що ваш кваліфікований сертифікат чинний, а доступ до електронного кабінету налагоджений. Інакше ризикуєте в день посвідчення договору оренди опинитися з недіючим підписом – а це вже порушення порядку подання інформації.
Кому варто бути особливо уважним
Насамперед тим нотаріусам, які досі не працювали з електронними сервісами податкової або використовували застарілі форми повідомлень. Перехід буде обов’язковим, альтернативи в паперовому вигляді більше не існуватиме. Також раджу орендодавцям взяти цю інформацію до уваги – тепер податкова бачитиме всі договори оренди майже миттєво, тому декларувати доходи треба вчасно й без помилок.
Схвалені зміни – це частина ширшого тренду на діджиталізацію державних послуг. І хоча нотаріусам доведеться трохи переналаштувати свої процеси, у довгостроковій перспективі такий підхід економить час і нерви всім сторонам. Прозора система адміністрування податку на доходи від оренди нерухомості – це вигідно і державі, і платникам податків, і тим, хто ці договори посвідчує.
Обговорити цю новину у моєму телеграм-каналі Адвокат Олег Лукьянчиков