Устаревший жилищный фонд Украины – это около 30 тысяч хрущёвок, и немало из них давно в аварийном состоянии. Часть таких домов начали строить ещё с 1957 года. Один из способов решить проблему – снести эти сооружения и построить на их месте новые. Принудительного выселения жильцов при этом не будет.
Об этом заявила глава парламентского Комитета по вопросам организации государственной власти, местного самоуправления, регионального развития и градостроительства Елена Шуляк («Слуга Народа»). Сейчас, по её словам, обсуждают, какое именно количество людей должно принять решение о сносе дома.
«Однако это не будет стопроцентная планка. Ведь мы понимаем, что всегда будут люди, которые скажут, что ничего не хотят», – пояснила она.
И вот здесь прячется самое тонкое. От того, кто именно принимает решение о судьбе дома и какого количества голосов для этого достаточно, зависит, станет идея реальностью или останется красивой картинкой на бумаге.
Что юристы называют устаревшим жилищным фондом
Слова «хрущёвка» в законах вы не найдёте. Это бытовое название, прижившееся ещё в шестидесятые годы. Юристы говорят об устаревшем жилищном фонде – домах, которые не отвечают современным нормам безопасности, санитарным требованиям и требованиям энергоэффективности.
Формально такой дом не обязательно признан аварийным. Люди в нём живут, платят за коммуналку, ремонтируют кто как может. Просто конструкции изношены, инженерные сети исчерпаны, а привести всё в порядок порой дороже, чем снести и построить заново.
История этих домов короткая и грустная. В 1957 году власть взяла курс на массовое строительство дешёвого жилья: быстро, экономно, без лифтов, с тонкими стенами. Срок эксплуатации закладывали где-то на 25-50 лет. Прошло значительно больше.
Отсюда и последствия: холодные батареи, слышимые соседи, старые трубы, трещины в панелях. Для молодой семьи это уже не желанная квартира, а скорее стартовая площадка – с надеждой когда-нибудь переехать.
Застраивали такие дома разными сериями: где-то панель, где-то кирпич. Состояние у них тоже разное. Один ещё простоит десятилетия, другой требует немедленного вмешательства. Именно поэтому подход «снести всё подряд» не работает.
Почему вопрос снова на повестке
Десятки тысяч таких домов по всей стране – это не архитектурная ностальгия. Это квадратные метры, которые сложно продать, невозможно нормально утеплить и иногда небезопасно оставлять без присмотра. Аварийные балконы и просевшие перекрытия – не теория, а ежедневные вызовы для коммунальщиков и жильцов.
Добавила проблем и полномасштабная война. Часть жилья повреждена и разрушена, поэтому о восстановлении теперь думают вместе с реконструкцией устаревших кварталов. Логика такая: если уже строить, то сразу по новым нормам.
Что говорит закон
Попытка урегулировать всё это на уровне закона была давно. В 2006 году приняли Закон Украины «О комплексной реконструкции кварталов (микрорайонов) устаревшего жилищного фонда» (№ 525-V от 22 декабря 2006 года). В нём описано, как город может взяться за реконструкцию целого квартала, кто за это платит и что получают жильцы.
Казалось бы, вот готовый механизм. Но есть нюанс: снести пятиэтажку на 60 квартир и возвести на её месте такой же дом – экономически бессмысленно. Никто не вложит деньги в проект, который не окупится. Поэтому расчёт обычно другой: на месте старого здания строят более высокое, часть квартир отдают жильцам, остальные продают. Вот откуда берётся интерес инвестора.
На практике механизм почти не работал. Желающих вкладывать деньги в снос хрущёвок было мало, а процедура оказалась слишком сложной. Именно поэтому нынешние разговоры о новых правилах – не внезапная идея, а попытка закрыть старый пробел.
Рядом с этим действуют и общие акты. Конституция Украины в статье 41 гарантирует неприкосновенность права собственности: лишить человека имущества можно только на основании закона и при условии предварительного и полного возмещения. Статья 47 закрепляет право на жильё. А Жилищный кодекс, к слову, у нас до сих пор с 1983 года – УССРовский. Уже сама эта дата показывает, насколько отрасль ждёт обновления.
Кто и как должен принимать решение
Тут и всплывает главный вопрос – о порогах голосования. Если решают сами совладельцы, работает логика Закона «Об особенностях осуществления права собственности в многоквартирном доме» (№ 417-VIII от 14 мая 2015 года). В нём для разных вопросов предусмотрены разные пороги: где-то достаточно простого большинства, а где-то нужно согласие преобладающей части собственников.
Принцип понятен: чем серьёзнее решение, тем больше голосов оно требует. Снос дома – решение максимально серьёзное, ведь человек теряет не просто стены, а место, где прошла его жизнь.
Вот здесь чиновники и ищут золотую середину. Стопроцентное требование означало бы, что один недовольный собственник блокирует весь проект. А слишком низкий порог позволил бы снести дом фактически против воли людей. Обе крайности одинаково плохи.
Что делать с теми, кто против? Вариантов немного: переговоры, повышенная компенсация, помощь с переездом. Принудительно выселять человека из квартиры никто не имеет права, и это та граница, которую подтверждает Конституция.
Но даже когда решение принято, работы не начинаются завтра. Нужно обследовать конструкции, разработать проект, найти площадки для временного переселения, переложить сети, демонтировать дом без вреда соседним. В плотной застройке это отдельная инженерная история. Поэтому реальные сроки всегда длиннее, чем в презентациях.
Какие гарантии должны быть у людей
Ключевое слово – «равноценно». Не «отселим куда-нибудь», а гарантия, что жилец получит жильё не хуже того, которое потерял: то же количество комнат, такую же или большую площадь, в том же населённом пункте. Альтернатива – денежная компенсация, если человек хочет решить вопрос самостоятельно.
Вторая гарантия – прозрачная процедура. Человек имеет право знать, на основании каких документов его дом попал в список на снос, кто инвестор, какие сроки и куда можно пожаловаться. Без этого любая реконструкция превращается в игру втёмную.
Третья – возможность обжаловать. Если предложенный вариант явно хуже или нарушает договорённости, спор решает суд, а не устное обещание застройщика.
Что это значит для конкретного человека
Практических выводов несколько, и они простые.
- Узнайте, есть ли у вашего дома статус устаревшего или аварийного. Это видно из решений местного совета и актов обследования технического состояния.
- Не игнорируйте собрания совладельцев. Именно там решают, кто будет представлять интересы жильцов на переговорах. ОСМД в такой истории – ваш голос.
- Проверяйте бумаги перед подписью. Договор, в котором не указаны характеристики нового жилья и сроки, подписывать не стоит.
- Фиксируйте право собственности. Квартира без регистрации в реестре – слабый аргумент в любом споре.
- Не стесняйтесь обращаться с жалобами в орган местного самоуправления, а если не помогает – в суд.
Разговоры о сносе хрущёвок ведутся годами, и пока что конкретных текстов, которые можно прочитать и оценить, нет. То есть обсуждают принципы, а не готовый механизм. Поэтому самая разумная позиция для жильца – не ждать, пока всё решат за него, а понимать свои права уже сейчас. Начните с документов на собственную квартиру и статуса дома. Это та база, на которой потом будет строиться любой спор.