Відшкодування збитків покупцю квартири – питання, яке Верховний Суд розглянув у справі № 569/7331/24, і його висновки варті вашої уваги. Уявіть: ви придбали житло, зробили ремонт, заселилися – а через деякий час отримуєте товстий пакет судових документів. Хтось вимагає повернути квартиру, бо має на неї права, що виникли ще до вашого договору. Саме в такій ситуації опинилася героїня цієї історії, і тепер розбираємося, як на це подивився касаційний суд.
Як розвивалися події: від оголошення до судового позову
У листопаді 2016 року жінка разом із матір’ю знайшла на OLX оголошення про продаж двокімнатної квартири в Рівному. Зустрілися з людиною, яка представилася представником забудовника – ТОВ «Інвестиційна будівельна компанія «Град-Буд». Той показав документи, водив до нотаріуса, переконував у «чистоті» квартири. Словом, усе виглядало цілком пристойно.
2 грудня 2016 року сторони уклали договір купівлі-продажу. Продавцем у ньому значилася не компанія-забудовник, а фізична особа – жінка, яку покупчиня до того моменту навіть не знала. Вартість квартири за домовленістю склала 28 500 доларів США (еквівалент 730 688,70 грн на день угоди). Гроші передали, ключі отримали, і нові власники взялися за капітальний ремонт.
А далі – як грім серед ясного неба. У серпні 2018 року покупчиня отримує судові документи: третя особа вимагає витребувати у неї квартиру. Виявилося, що ще у 2006 році інша жінка уклала договір пайової участі у будівництві цього самого будинку. Сплатила пай повністю, отримала рішення суду про визнання майнових прав, а згодом передала право вимоги своїй правонаступниці. Забудовник – ТОВ «ІБК «Град-Буд» – про все це знав, але все одно продав квартиру іншій особі.
Що вирішили суди першої та апеляційної інстанцій
Рівненський міський суд задовольнив позов покупчині повністю. З відповідачів – продавчині та чоловіка, який організовував продаж, – солідарно стягнули 1 727 128 грн збитків. Суд виходив із того, що саме ця пара спільними діями організувала відчуження квартири, отримала гроші й фактично ввела покупчиню в оману.
Апеляційний суд із таким підходом погодився. В обох інстанціях керувалися тим, що відповідачі знали про проблемну історію квартири, проте свідомо продали її, не попередивши покупчиню про права третіх осіб.
Ключовим доказом розміру збитків став висновок судової оціночно-будівельної експертизи. Ринкова вартість квартири без урахування зроблених покращень на момент розгляду справи становила саме 1 727 128 грн. Суди визнали цю суму належним відшкодуванням.
Окремо додатковим рішенням із відповідачів стягнули витрати на правничу допомогу (11 200 грн) та проведення експертизи (16 760 грн).
Позиція Верховного Суду: що таке евікція і хто за неї відповідає
Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду частково задовольнив касаційну скаргу. І ось тут починається найцікавіше.
Давайте розберемо ключовий юридичний механізм. Стаття 661 Цивільного кодексу України говорить: якщо у покупця за рішенням суду вилучили товар на користь третьої особи з підстав, що виникли ще до продажу, – продавець зобов’язаний відшкодувати покупцеві завдані збитки. Це називається евікцією – відсудженням майна у добросовісного набувача. І саме ця стаття Цивільного кодексу України стала наріжним каменем справи.
Колегія суддів підкреслила: продавець зобов’язаний гарантувати покупцеві «чистоту» правового титулу. Якщо він цього не робить або робить неналежно – для покупця виникає загроза втратити майно. І тоді саме продавець, а не хтось інший, має нести фінансову відповідальність.
Головний поворот: чому другий відповідач «вийшов із гри»
І тут криється, мабуть, найважливіший практичний висновок цієї справи. Верховний Суд зауважив: солідарне стягнення збитків із чоловіка, який організовував продаж, є помилковим. Чому? Бо він не був стороною договору купівлі-продажу.
Так, він активно допомагав, показував квартиру, переконував покупчиню, ймовірно отримав частину грошей. Але юридично – у договорі купівлі-продажу від 2 грудня 2016 року продавцем значилася лише одна особа. І саме вона, згідно зі статтею 661 Цивільного кодексу України, несе обов’язок відшкодувати збитки.
Цей висновок може здатися дещо несправедливим із життєвої точки зору. Але з юридичної – він бездоганний: відповідальність за евікцію несе той, хто виступив продавцем за договором. Інші особи, хоч би яку активну участь вони брали в оборудці, не можуть бути зобов’язаними за статтею 661 ЦК України.
Як рахувати збитки: ринкова ціна на день рішення, а не сума у договорі
Ще один принциповий момент стосується розміру відшкодування. Відповідачі у касаційній скарзі наполягали: покупчиня мала б вимагати повернення сплаченої за договором суми – тобто застосування реституції, а не стягнення збитків.
Верховний Суд цю логіку відкинув, пославшись на усталену практику. Зокрема, на постанову Об’єднаної палати Касаційного цивільного суду від 3 липня 2023 року у справі № 369/6092/20. Там чітко сказано: розмір збитків при вилученні товару за рішенням суду визначається з урахуванням ринкових цін на день ухвалення рішення, а не на день подання позову чи укладення договору.
Колегія суддів також послалася на постанову Верховного Суду від 25 лютого 2026 року у справі № 756/10726/23. У ній аналогічно зазначено: продавець має відшкодувати збитки у вигляді дійсної вартості майна – тобто його ринкової ціни, підтвердженої висновком експерта.
Це означає: якщо між датою күпівлі квартири і датою ї ї витребування минули роки, покупець не повинен страждати від інфляції чи зростання цін на нерухомість. Йому мають повернути суму, достатню для придбання аналогічного житла сьогодні.
Що в підсумку
Отже, Верховний Суд скасував рішення в частині стягнення збитків із чоловіка-організатора. У позові до нього відмовили. Натомість із продавчині підтвердили стягнення повної суми – 1 727 128 грн. Також саме з неї, а не солідарно, стягнули судовий збір у розмірі 14 974,10 грн, витрати на правничу допомогу (11 200 грн) та експертизу (16 760 грн).
А оскільки касаційна скарга задоволена частково – чоловік-організатор отримав право стягнути з позивачки сплачений ним судовий збір за апеляційну (6 767,10 грн) та касаційну (9 017,03 грн) скарги.
Ця справа – гарна ілюстрація того, наскіільки важливо розүміти механізм статті 661 Цивільного кодексу Украї ни. Купуючи нерухомість, ви розраховуєте не просто на папірець із печаткою, а на реальний захист від домагань третіх осіб. І якщо цей захист не спрацював – закон на вашому боці. Головне – правильно визначити, з кого саме вимагати відшкодування збитків покупцю квартири, і не помилитися з підрахунком суми.