Уявіть: ви виграєте аукціон, підписуєте договір оренди державного майна, сплачуєте майже 20 мільйонів гривень гарантійного та авансового внесків, а потім з’ясовуєте – користуватися об’єктом за призначенням неможливо. Саме в такій ситуації опинилося ТОВ «Тальберт», і саме визнання недійсним договору оренди стало тим правовим інструментом, який дозволив повернути вкладені кошти.
Давайте розберемо цю історію детально. Вона цікава не лише масштабом сум, а й тим, як Верховний Суд розставив акценти щодо обов’язку орендодавця бути чесним із потенційним орендарем.
З чого все почалося
У жовтні 2022 року Регіональне відділення Фонду державного майна України по Одеській та Миколаївській областях оголосило електронний аукціон. На торги виставили складський майданчик із будівлями та спорудами площею понад 44 тисячі квадратних метрів у місті Чорноморськ. В оголошенні технічний стан об’єкта позначили як «задовільний», а цільове призначення – будь-яке.
ТОВ «Тальберт» взяло участь в аукціоні, перемогло й 19 грудня 2022 року уклало договір оренди з Фондом держмайна та балансоутримувачем – ДП «Морський торговельний порт «Чорноморськ». На той момент компанія вже сплатила гарантійний внесок у розмірі понад 5,4 млн грн та авансовий – 14,4 млн грн.
А далі почалося найцікавіше.
Коли «задовільний» означає «непридатний»
Майже одразу після підписання договору орендар замовив інженерно-геологічні вишукування. І результати виявилися невтішними: на території складського майданчика відбуваються зсувні процеси. Частина ділянки перебуває в напруженому стані, існує ризик зміщення ґрунтів, а використовувати близько 35–40% території без комплексу заходів з інженерного захисту просто недоцільно.
Ключовий момент: в оголошенні про аукціон жодного слова про ці геологічні особливості не було.
ТОВ «Тальберт» відмовилося підписувати акт приймання-передачі майна та звернулося до суду. Компанія вимагала визнати недійсними результати аукціону, сам договір оренди та стягнути з Державного бюджету 19 878 669,40 грн.
Як розвивалася судова справа
Господарський суд Одеської області у вересні 2024 року позов задовольнив. Суд призначив земельно-технічну експертизу, висновок якої підтвердив: зсувні процеси на об’єкті справді перешкоджають його використанню за цільовим призначенням.
Але апеляція у березні 2025 року це рішення скасувала й у позові відмовила. На думку апеляційного суду, орендар мав сам проявити розумну обачність – оглянути майно, перевірити його стан до участі в аукціоні.
І ось тут втрутився Верховний Суд. У серпні 2025 року він скасував апеляційну постанову в частині відмови у визнанні договору оренди недійсним і направив справу на новий розгляд. Чому? Тому що апеляційний суд проігнорував ключовий доказ – висновок судової експертизи, яка прямо вказувала на неможливість використання об’єкта.
Помилка, яка має істотне значення
Верховний Суд звернув увагу на статтю 229 Цивільного кодексу України. Вона каже: правочин можна визнати недійсним, якщо особа помилилася щодо обставин, які мають істотне значення. Зокрема, щодо властивостей майна, які значно знижують можливість його використання за цільовим призначенням.
У цій справі орендар формував своє рішення на підставі інформації, наданої Фондом держмайна. А ця інформація виявилася недостовірною – слово «задовільний» аж ніяк не відображало наявності активних зсувних процесів.
Коли Південно-західний апеляційний господарський суд повторно розглядав справу у 2026 році, він вже врахував вказівки Верховного Суду. Результат: договір оренди визнано недійсним, а 19,8 млн грн підлягають стягненню з Державного бюджету на користь ТОВ «Тальберт».
Що сказав Верховний Суд остаточно
3 червня 2026 року Верховний Суд ухвалив рішення, яке розставило всі крапки над «і». Касаційну скаргу порту залишено без задоволення, а постанову апеляції – без змін.
Кілька принципових позицій, які сформулював суд.
По-перше, обов’язок надати достовірну інформацію про об’єкт оренди лежить саме на орендодавцеві. І йдеться не про формальність – стаття 2 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» прямо закріплює принцип повного, своєчасного й достовірного інформування.
По-друге, загальна характеристика «задовільний стан» не звільняє від обов’язку розкрити істотні недоліки майна. Особливо ті, що унеможливлюють його використання за призначенням.
По-третє, орендар не зобов’язаний самостійно проводити геологічну розвідку перед аукціоном. Ризик недостовірної інформації не можна перекладати на того, хто цю інформацію отримує від уповноваженого державного органу.
І, нарешті, поведінка ТОВ «Тальберт» була визнана добросовісною. Компанія не ухилялася від підписання акта приймання-передачі без причини – вона зіткнулася з обставинами, про які їй не повідомили до укладення договору.
Доля гарантійного та авансового внесків
Окреме питання, яке порушував порт у касаційній скарзі – чи можна повертати гарантійний та авансовий внески як наслідок недійсності договору. Адже формально ці платежі здійснювалися не на виконання договору, а відповідно до Порядку передачі в оренду державного та комунального майна.
Верховний Суд із цим не погодився. Після того як договір визнано недійсним, правова підстава для утримання цих коштів зникає. І тут працює стаття 1212 Цивільного кодексу України – безпідставно набуте майно підлягає поверненню.
Крім того, суд підкреслив: непідписання акта приймання-передачі не було безпідставним ухиленням. Воно стало наслідком виявлення прихованих недоліків, про які орендодавець зобов’язаний був повідомити заздалегідь.
Чому ця справа важлива для бізнесу
Кожен, хто бере участь в аукціонах з оренди державного чи комунального майна, має розуміти: визнання недійсним договору оренди через помилку – це реальний механізм захисту. Але працює він за умови, що ви можете довести: вам надали недостовірну інформацію, і ця інформація стосувалася саме тих властивостей майна, які критично важливі для його використання.
Суд також дав зрозуміти, що стандарт «розумної обачності» для комерсанта не означає обов’язку перевіряти все й одразу. Коли державний орган публікує офіційне оголошення, ви маєте право на нього покладатися.
Ну і, звісно, не варто забувати про докази. Саме судова експертиза стала тим аргументом, який схилив шальки терезів на користь орендаря. Без неї історія могла б закінчитися зовсім інакше.