Возмещение убытков покупателю квартиры – вопрос, который Верховный Суд рассмотрел в деле № 569/7331/24, и его выводы стоят вашего внимания. Представьте: вы купили жильё, сделали ремонт, заселились – а через какое-то время получаете толстый пакет судебных документов. Кто-то требует вернуть квартиру, потому что имеет на неё права, возникшие ещё до вашего договора. Именно в такой ситуации оказалась героиня этой истории, и теперь давайте разбираться, как на это посмотрел кассационный суд.
Как развивались события: от объявления до судебного иска
В ноябре 2016 года женщина вместе с матерью нашла на OLX объявление о продаже двухкомнатной квартиры в Ровно. Встретились с человеком, который представился представителем застройщика – ООО «Инвестиционная строительная компания «Град-Буд». Тот показал документы, водил к нотариусу, убеждал в «чистоте» квартиры. Словом, всё выглядело вполне прилично.
2 декабря 2016 года стороны заключили договор купли-продажи. Продавцом в нём значилась не компания-застройщик, а физическое лицо – женщина, которую покупательница до того момента даже не знала. Стоимость квартиры по договорённости составила 28 500 долларов США (эквивалент 730 688,70 грн на день сделки). Деньги передали, ключи получили, и новые владельцы взялись за капитальный ремонт.
А дальше – как гром среди ясного неба. В августе 2018 года покупательница получает судебные документы: третье лицо требует истребовать у неё квартиру. Выяснилось, что ещё в 2006 году другая женщина заключила договор паевого участия в строительстве этого самого дома. Полностью оплатила пай, получила решение суда о признании имущественных прав, а позже передала право требования своей правопреемнице. Застройщик – ООО «ИБК «Град-Буд» – обо всём этом знал, но всё равно продал квартиру другому лицу.
Что решили суды первой и апелляционной инстанций
Ровенский городской суд удовлетворил иск покупательницы полностью. С ответчиков – продавщицы и мужчины, который организовывал продажу, – солидарно взыскали 1 727 128 грн убытков. Суд исходил из того, что именно эта пара совместными действиями организовала отчуждение квартиры, получила деньги и фактически ввела покупательницу в заблуждение.
Апелляционный суд с таким подходом согласился. В обеих инстанциях руководствовались тем, что ответчики знали о проблемной истории квартиры, но сознательно продали её, не предупредив покупательницу о правах третьих лиц.
Ключевым доказательством размера убытков стало заключение судебной оценочно-строительной экспертизы. Рыночная стоимость квартиры без учёта сделанных улучшений на момент рассмотрения дела составляла именно 1 727 128 грн. Суды признали эту сумму надлежащим возмещением.
Отдельно дополнительным решением с ответчиков взыскали расходы на правовую помощь (11 200 грн) и проведение экспертизы (16 760 грн).
Позиция Верховного Суда: что такое эвикция и кто за неё отвечает
Верховный Суд в составе коллегии судей Первой судебной палаты Кассационного гражданского суда частично удовлетворил кассационную жалобу. И вот здесь начинается самое интересное.
Давайте разберём ключевой юридический механизм. Статья 661 Гражданского кодекса Украины говорит: если у покупателя по решению суда изъяли товар в пользу третьего лица по основаниям, возникшим ещё до продажи, – продавец обязан возместить покупателю причинённые убытки. Это называется эвикцией – отсуждением имущества у добросовестного приобретателя. И именно эта статья Гражданского кодекса Украины стала краеугольным камнем дела.
Коллегия судей подчеркнула: продавец обязан гарантировать покупателю «чистоту» правового титула. Если он этого не делает или делает ненадлежаще – для покупателя возникает угроза потерять имущество. И тогда именно продавец, а не кто-то другой, должен нести финансовую ответственность.
К слову, тут важно понимать разницу между возмещением убытков и реституцией. Ответчики в кассационной жалобе настаивали: мол, покупательница должна была требовать возврата уплаченной по договору суммы, то есть применения двусторонней реституции. Но Верховный Суд эту логику отклонил.
Всё дело в том, что реституция возвращает стороны в состояние, которое существовало до сделки. А возмещение убытков покупателю квартиры по статье 661 ГК Украины – это совсем другой механизм. Он призван полностью восстановить имущественное положение пострадавшей стороны с учётом реальной рыночной ситуации на момент вынесения решения.
Главный поворот: почему второй ответчик «вышел из игры»
И здесь кроется, пожалуй, самый важный практический вывод этого дела. Верховный Суд заметил: солидарное взыскание убытков с мужчины, который организовывал продажу, является ошибочным. Почему? Потому что он не был стороной договора купли-продажи.
Да, он активно помогал, показывал квартиру, убеждал покупательницу, вероятно получил часть денег. Но юридически – в договоре купли-продажи от 2 декабря 2016 года продавцом значилось лишь одно лицо. И именно оно, согласно статье 661 Гражданского кодекса Украины, несёт обязанность возместить убытки.
Этот вывод может показаться несколько несправедливым с житейской точки зрения. Но с юридической – он безупречен: ответственность за эвикцию несёт тот, кто выступил продавцом по договору. Иные лица, сколь бы активное участие они ни принимали в сделке, не могут быть обязанными по статье 661 ГК Украины.
Как считать убытки: рыночная цена на день решения, а не сумма в договоре
Ещё один принципиальный момент касается размера возмещения. Верховный Суд сослался на устоявшуюся практику. В частности, на постановление Объединённой палаты Кассационного гражданского суда от 3 июля 2023 года по делу № 369/6092/20. Там чётко сказано: размер убытков при изъятии товара по решению суда определяется с учётом рыночных цен на день вынесения решения, а не на день подачи иска или заключения договора.
Коллегия судей также сослалась на постановление Верховного Суда от 25 февраля 2026 года по делу № 756/10726/23. В нём аналогично указано: продавец должен возместить убытки в виде действительной стоимости имущества – то есть его рыночной цены, подтверждённой заключением эксперта.
Это означает вот что: если между датой покупки квартиры и датой её истребования прошли годы, покупатель не должен страдать от инфляции или роста цен на недвижимость. Ему обязаны вернуть сумму, достаточную для приобретения аналогичного жилья сегодня.
Честно говоря, логика здесь железная. Представьте, что вы купили квартиру за 30 тысяч долларов в 2016 году, а в 2025-м её у вас отсудили. Если бы вам вернули те же 30 тысяч – вы бы просто не смогли купить ничего сопоставимого. Рынок изменился, и закон это учитывает.
Что в итоге
Итак, Верховный Суд отменил решения в части взыскания убытков с мужчины-организатора. В иске к нему отказали. Зато с продавщицы подтвердили взыскание полной суммы – 1 727 128 грн. Также именно с неё, а не солидарно, взыскали судебный сбор в размере 14 974,10 грн, расходы на правовую помощь (11 200 грн) и экспертизу (16 760 грн).
А поскольку кассационная жалоба удовлетворена частично – мужчина-организатор получил право взыскать с истицы уплаченный им судебный сбор за апелляционную (6 767,10 грн) и кассационную (9 017,03 грн) жалобы.
Это дело – хорошая иллюстрация того, насколько важно понимать механизм статьи 661 Гражданского кодекса Украины. Покупая недвижимость, вы рассчитываете не просто на бумажку с печатью, а на реальную защиту от притязаний третьих лиц. И если эта защита не сработала – закон на вашей стороне. Главное – правильно определить, с кого именно требовать возмещение убытков покупателю квартиры, и не ошибиться с подсчётом суммы.