Возмещение вреда застройщиком – тема, которая рано или поздно касается каждого ОСББ, принявшего новый дом со скрытыми недостатками. Представьте: вы получили ключи от квартиры, а позже выясняется, что пожарная сигнализация недоделана, дымоудаление не соответствует проекту, а паркинг вообще не завершён. Именно такая история легла в основу дела № 910/21221/21, которое 10 сентября 2024 года рассмотрел Кассационный хозяйственный суд в составе Верховного Суда.
Суд решил, что предыдущие инстанции отнеслись к иску слишком формально и фактически переложили бремя доказывания на истца. А это несправедливо, когда речь идёт о безопасности людей, которые каждый день живут в таких домах. Давайте разберёмся, что произошло и почему это решение может помочь всем, кто столкнулся с недобросовестным застройщиком. Для начала поясню два термина, которые здесь будут встречаться.
ОСББ – это объединение совладельцев многоквартирного дома, то есть жители, которые совместно управляют своим домом. А ДБН – это государственные строительные нормы, проще говоря, правила, по которым дома должны возводиться и вводиться в эксплуатацию.
Кто с кем судился
Истцом выступило объединение совладельцев многоквартирного дома «Гарматная-Западная». Ответчиком – частное акционерное общество «Холдинговая компания «Киевгорстрой», то есть непосредственно застройщик. ОСББ требовало взыскать 1 444 660,00 грн материального вреда.
Речь шла о двух жилых домах по адресам: улица Гарматная, 37, литера А и улица Гарматная, 39, литера Г в Соломенском районе Киева. Истец настаивал, что застройщик сдал эти объекты в эксплуатацию с несоответствиями технической документации и требованиям ДБН. Самый острый вопрос – недоделанная система пожарной сигнализации и дымоудаления. Третьими лицами по делу проходили частное предприятие «Ол.Трейд» и общество с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Житло-Сервис».
Как разворачивались события
Ещё 22 апреля 2016 года оба дома признали готовыми к эксплуатации. Сначала их передали на обслуживание управляющей компании «Житло-Сервис». А уже в 2018 году объекты приняло в управление ОСББ «Гарматная-Западная» вместе с ещё одним объединением совладельцев.
Дальше начались неприятные открытия. В июле 2019 года Соломенское районное управление ГСЧС провело плановую проверку и выдало предписание № 528 от 29.07.2019 об устранении нарушений в сфере техногенной и пожарной безопасности. В сентябре того же года ОСББ вместе с сервисной организацией составило дефектный акт № 1, где зафиксировало конкретные недостатки противопожарного состояния дома.
Почему нижестоящие суды отказали
Хозяйственный суд города Киева решением от 12.10.2023 в иске отказал. Северный апелляционный хозяйственный суд постановлением от 28.05.2024 оставил это решение без изменений. Логика судов была такой: истец не доказал, что реально понёс расходы, и не доказал все элементы состава правонарушения, а именно противоправность, вред, причинную связь и вину.
На первый взгляд звучит убедительно. Но здесь есть нюанс, который суды почему-то упустили. И именно на нём сосредоточился Верховный Суд.
В чём была главная ошибка
Дело в том, что возмещение вреда застройщиком регулируется не только общими нормами о деликтах, а специальными правилами. Статья 1209 Гражданского кодекса Украины прямо говорит: изготовитель товара, являющегося недвижимым имуществом, обязан возместить вред, причинённый вследствие конструктивных, технологических и других недостатков. И главное – такое возмещение не зависит от вины изготовителя.
Чувствуете разницу? В обычном споре о возмещении вреда истец должен доказать и вину, и вред, и связь между ними. А когда речь идёт о возмещении вреда застройщиком, законодатель всё сделал иначе. Статья 1210 Гражданского кодекса Украины возлагает обязанность возместить вред именно на изготовителя недвижимого имущества.
Кроме того, Верховный Суд напомнил о презумпции вины. Проще говоря, если дом сдал застройщик и там нашли недостатки, суд сразу исходит из того, что виноват именно он. Хочешь избежать ответственности – докажи, что это не так. Согласно части второй статьи 1166 Гражданского кодекса Украины, именно ответчик, а не ОСББ, должен доказать, что вред возник не по его вине. Это принципиально иное распределение бремени доказывания, и суды его не учли.
Ещё один момент. Суды сказали, что истец не доказал фактических расходов. Но ведь статья 22 Гражданского кодекса Украины определяет убытки не только как расходы, которые лицо уже понесло. Это ещё и расходы, которые оно вынуждено будет понести для восстановления нарушенного права. То есть можно заявлять и будущие расходы на ремонт и приведение систем в порядок.
Практика, которую стоит запомнить
Кассационный суд сослался на собственные постановления, которые нижестоящие суды не учли. По делу № 0808/7199/2012 Верховный Суд объяснил, что факт подписания актов о выполнении работ ещё не свидетельствует о качестве этих работ. По делу № 369/8038/17 он подчеркнул, что в деликтных обязательствах действует презумпция вины, и опровергать её – обязанность именно ответчика. А по делу № 761/12945/19 уточнил, что расходы на восстановление должны быть непосредственно связаны с нарушением.
Отдельная история – суды сослались на экспертный отчёт, которого в материалах дела нет. Апелляция объяснила это опиской в годе. Но когда решение строится на документе, который никто не видел, это выглядит как минимум странно.
Что решил Верховный Суд
Кассационную жалобу ОСББ удовлетворили частично. Решения судов первой и апелляционной инстанций отменили, а дело передали на новое рассмотрение в Хозяйственный суд города Киева.
Здесь есть важный нюанс. Кассационный хозяйственный суд не может сам устанавливать обстоятельства или переоценивать доказательства. Его полномочия ограничены статьёй 300 Хозяйственного процессуального кодекса Украины. Поэтому он не сказал «взыскать деньги», а вернул дело, чтобы нижестоящие суды наконец разобрались по существу.
Почему это решение полезно именно вам
Если для вашего ОСББ вопрос возмещения вреда застройщиком стоит так же остро, это постановление – готовый аргумент в суде. Оно напоминает: не вы должны доказывать вину застройщика, а он должен доказать свою невиновность.
К тому же суд подтвердил, что расходы на восстановление можно заявлять как будущие, а не только фактически понесённые. Это сильно облегчает жизнь истцам, которые ещё не оплатили ремонт, но уже понимают его неизбежность.
На новом рассмотрении Хозяйственному суду города Киева придётся выяснить, действительно ли система пожарной сигнализации паркинга находится в стадии незавершённого строительства, соответствует ли смонтированная система дымоудаления проектной документации и кто за это отвечает. И главное – смог ли застройщик опровергнуть презумпцию своей вины.