Возобновление договора аренды земли – процедура, которая на первый взгляд кажется технической формальностью, но на деле способна обернуться серьёзным судебным спором. Именно в такую историю попало Фермерское хозяйство «Лана Тех» и его руководитель, когда Бершадский городской совет отказал им в продлении аренды. В итоге дело №902/1597/25 дошло до Верховного Суда, а его результат оказался парадоксальным: хозяйство иск выиграло, а вот его основатель как физическое лицо – нет. Разбираемся, почему так вышло.
Как всё начиналось: земля для хозяйства, а договор – на человека
В 2015 году житель Винницкой области обратился в Главное управление Госгеокадастра с ходатайством о выделении земельного участка для ведения фермерского хозяйства. Речь шла о 6,5 гектара на территории Войтовского сельского совета. Разрешение на разработку проекта землеустройства он получил, а в марте 2017 года зарегистрировал ФХ «Лана Тех».
А дальше произошла вещь, которая впоследствии и спровоцировала весь юридический конфликт. В марте 2018 года Главное управление Госгеокадастра в Винницкой области заключило договор аренды земли №241 не с хозяйством, а с физическим лицом – тем самым гражданином, который подавал ходатайство. Срок аренды – 7 лет, арендная плата – 12% от нормативной денежной оценки. Позднее, в августе 2018-го, стороны подписали дополнительное соглашение, которое изменило площадь участка – уменьшило до 2,74 га – и его кадастровый номер, но все остальные условия остались прежними. И арендатором в документах по-прежнему значилось физическое лицо.
Ключевой момент здесь вот в чём: Земельный кодекс Украины и Закон Украины «О фермерском хозяйстве» предусматривают особый механизм. Земельный участок предоставляется гражданину именно для создания фермерского хозяйства. И как только такое хозяйство зарегистрировано – права и обязанности арендатора автоматически переходят к нему. Никаких дополнительных соглашений для этого не требуется.
Попытка возобновить договор и неожиданный отказ
В декабре 2024 года, когда до окончания срока аренды оставалось три месяца, руководитель хозяйства подал в Бершадский городской совет заявление о возобновлении договора аренды земли. К тому моменту участок уже перешёл из государственной в коммунальную собственность – согласно изменениям в переходных положениях Земельного кодекса Украины, вступившим в силу в мае 2021 года. Так что распоряжаться землёй теперь должен был именно городской совет.
К заявлению приложили полный пакет документов: копии договора и дополнительного соглашения, выписку из Государственного земельного кадастра, выписку о нормативной денежной оценке и даже готовый проект дополнительного соглашения о возобновлении. Казалось бы – всё сделали как надо.
Но ответ оказался не таким, как ожидали. Сначала городской голова направил письмо с отказом, объяснив это желанием общины выставить право аренды на земельные торги, чтобы получить больше поступлений в бюджет. А затем, в марте 2025-го, совет сообщил: проект решения об отказе рассматривали на сессии, однако голосов для его принятия не хватило. Иными словами – совет как коллегиальный орган вообще не принял никакого решения.
Именно это стало решающим аргументом в судебном споре.
Как разошлись суды первой и апелляционной инстанций
Хозяйственный суд Винницкой области в иске отказал. Логика была такой: письма городского головы – достаточное подтверждение того, что арендодатель не желает продолжать арендные отношения. Оформлять отказ отдельным решением сессии необязательно. А раз нет волеизъявления совета на возобновление договора аренды земли – нет и оснований для судебной защиты.
Апелляционный суд посмотрел на ситуацию иначе и решение отменил. Он обратил внимание на то, что арендатор сделал всё правильно: вовремя подал заявление, приложил проект дополнительного соглашения – словом, соблюл процедуру. А вот арендодатель – городской совет – как собственник земли фактически уклонился от переговоров. Решение об отказе не принималось, а письмо головы – это не решение совета. Стало быть, преимущественное право арендатора было нарушено, и иск подлежит удовлетворению.
Что сказал Верховный Суд и почему решение оказалось неожиданным
Верховный Суд, рассматривая кассационную жалобу городского совета по делу №902/1597/25, пришёл к любопытному компромиссу. Он частично согласился с обеими предыдущими инстанциями – но в отношении разных истцов.
Суд напомнил ключевую правовую позицию, сформулированную Большой Палатой Верховного Суда ещё в постановлении от 05.10.2022 по делу №922/1830/19. Суть её такова: споры о пользовании землями фермерского хозяйства рассматриваются хозяйственными судами – независимо от того, получала ли землю физическое лицо. Юрисдикция здесь определяется содержанием правоотношений, а не только субъектным составом. Так что дело точно хозяйственное.
А вот дальше – самое важное. Коллегия судей напомнила, что с момента государственной регистрации фермерского хозяйства именно оно, а не физическое лицо-основатель, становится законным арендатором земельного участка. Это чётко следует из статей 1, 5, 7, 8 Закона Украины «О фермерском хозяйстве» и подтверждено практикой Большой Палаты в постановлениях от 23.06.2020 (дело №922/989/18) и от 30.06.2020 (дело №927/79/19).
Что это означает на практике? Физическое лицо в спорных правоотношениях выступает лишь как представитель хозяйства. Его личные права не нарушены – а значит, и оснований для удовлетворения иска именно физлица нет. Это самостоятельная и достаточная причина для отказа, независимо от других обстоятельств.
В то же время для фермерского хозяйства ситуация иная. ФХ «Лана Тех» является стороной договора и имеет полное право требовать возобновления. И то, что в проекте дополнительного соглашения арендатором указано физическое лицо, а не хозяйство – не фатальная ошибка. По мнению Верховного Суда, отказ по этой причине был бы проявлением чрезмерного формализма.
Практический смысл для аграриев
Конечный результат по делу №902/1597/25 получился таким: постановление апелляционного суда в части удовлетворения требований физлица отменили, оставив в силе решение первой инстанции об отказе. А вот в части требований самого фермерского хозяйства всё осталось без изменений – иными словами, возобновление договора аренды земли состоялось.
История эта – наглядный урок для всех, кто работает с землёй через фермерские хозяйства. Если вы получали участок как физическое лицо, а потом создали хозяйство – именно хозяйство и является настоящим арендатором. И когда дело доходит до суда, подавать иск стоит именно от него. Потому что право на возобновление аренды у вас есть, но принадлежит оно не вам лично, а созданному вами предприятию.
Отдельно стоит учесть и то, что суд уменьшил заявленные адвокатом истцов расходы на профессиональную правовую помощь с 25 000 грн до 5 000 грн, признав заявленную сумму несоразмерной. А вдобавок – взыскал с физлица в пользу городского совета почти 5 000 грн судебного сбора за подачу кассационной жалобы. Мелочь, но неприятная.