Вспомогательные помещения многоквартирного дома – это не просто подвал или коридор. Это общая собственность всех жильцов в силу закона, независимо от того, что написано в чьих-то документах. Именно вокруг этого принципа развернулась судебная история, которая длится с 2022 года и до сих пор не получила финальной точки. Речь о деле № 904/1986/22, которое 1 сентября 2026 года рассматривал Верховный Суд.
Давайте разберёмся, что произошло и почему это дело важно для каждого, кто живёт в многоквартирном доме.
Суть конфликта: подвал, лестница и 26 лет споров
Представьте себе жилой дом в Днепре. В нём есть подвал, лестничная клетка и сквозной проход на первом этаже – обычные, казалось бы, вспомогательные помещения. Однако ещё в 1998 году часть этих помещений продали частному лицу как нежилой объект. И продал их не кто-нибудь, а Комитет коммунального имущества Днепропетровского городского совета.
ОСМД «Гоголевский-1», созданное в 2016 году, обратилось в суд с требованием признать договор купли-продажи от 12 июня 1998 года недействительным. Логика истца была проста: вспомогательные помещения многоквартирного дома принадлежат всем совладельцам в силу закона, а значит, горсовет не мог продать их как отдельный объект.
Покупатель – физическое лицо-предприниматель Рогожан В. В. – разумеется, думал иначе. За почти 26 лет он узаконил право собственности, получил свидетельства, провёл реконструкцию и даже зарегистрировал магазин общей площадью 197,3 м².
Что решили суды первой и апелляционной инстанций
Местный хозяйственный суд в иске отказал. Главный аргумент: ОСМД создали только в 2016 году, а договор заключили ещё в 1998-м. Поэтому, мол, объединение не могло иметь никаких прав до своего создания, и договор его прав не нарушает.
Апелляционный суд при первом рассмотрении эту позицию исправил, признав, что ОСМД действовало в интересах совладельцев, а не как отдельное юридическое лицо. Но добавил другой поворот: спорные помещения уже реконструированы в новый объект недвижимости, поэтому единственный способ защиты – это виндикационный иск (истребование имущества из чужого незаконного владения), а не признание договора недействительным.
Коллегия судей Кассационного хозяйственного суда в составе Верховного Суда в марте 2025 года это постановление отменила. Судьи подчеркнули: при определении способа защиты нужно учитывать особый статус ОСМД и специфический правовой режим вспомогательных помещений, которые не могут свободно отчуждаться. Дело отправили на новое рассмотрение.
Второй заход апелляции: снова отказ
При новом рассмотрении апелляционный суд в апреле 2026 года опять оставил решение первой инстанции без изменений. На этот раз суд попытался копнуть глубже в факты.
Выяснилось, что ещё до заключения спорного договора эти помещения были проинвентаризированы и учтены как отдельный нежилой объект, переданный в коммунальную собственность. Орган местного самоуправления относился к ним как к самостоятельному объекту гражданского оборота. Иными словами, по мнению суда, это не вспомогательные помещения, а обычная коммерческая недвижимость.
Кроме того, суд отметил: ФЛП открыто владел имуществом более 20 лет, ухаживал за ним, содержал, проводил реконструкцию со всеми разрешениями. Никаких доказательств его недобросовестности в деле нет.
Верховный Суд в сентябре 2026: ключевые аргументы
И вот – кассационная жалоба ОСМД «Гоголевский-1» и новое постановление Верховного Суда от 1 сентября 2026 года. На этот раз судьи были настроены решительно.
Во-первых, они напомнили о презумпции, которая давно сложилась в судебной практике. Согласно части 2 статьи 10 Закона Украины «О приватизации государственного жилищного фонда», владельцы квартир являются совладельцами вспомогательных помещений. А в соответствии со статьёй 382 Гражданского кодекса Украины, общим имуществом многоквартирного дома считаются помещения общего пользования, в том числе вспомогательные.
Тут важный момент. Как объяснил Верховный Суд, в законодательстве действует своеобразная презумпция: все нежилые помещения многоквартирного дома по умолчанию считаются вспомогательными. И только те, что с самого начала строились с иным назначением – магазины, парикмахерские, офисы, – не подпадают под этот режим. Доказывать такой исключительный статус должен именно тот, кто приобрёл помещение, а не жильцы дома.
Во-вторых, позиция апелляционного суда о том, что признание договора недействительным – это ненадлежащий способ защиты, прямо противоречит выводам Кассационного гражданского суда по делам № 756/10964/19, № 760/33583/21 и № 203/485/20. Там чётко сказано: оспаривание договора, по которому вспомогательные помещения приобрели без согласия совладельцев, – вполне надлежащий способ защиты.
В-третьих, и это едва ли не самое главное: апелляционный суд не выполнил обязательных указаний, которые Верховный Суд дал ещё в марте 2025 года. А именно – не исследовал отдельно каждое исковое требование, не проверил вопрос исковой давности по каждому из них.
Что дальше
Верховный Суд отменил решения судов предыдущих инстанций в части трёх ключевых требований: признания недействительным договора купли-продажи от 12 июня 1998 года, отмены государственной регистрации права собственности на спорные помещения и устранения препятствий в доступе к вспомогательным помещениям. Дело в этой части направили на новое рассмотрение в Хозяйственный суд Днепропетровской области.
А вот в требованиях о признании недействительными свидетельств о праве собственности Верховный Суд отказал окончательно. Логика тут такая: свидетельство лишь удостоверяет право, которое возникло на основании договора. Если сам договор ещё будут проверять, то отмена свидетельства – это лишнее действие.
Коллегия судей также обратила внимание на важную деталь. Ни один из ответчиков так и не предоставил убедительных доказательств того, что спорные помещения с самого начала строились не как вспомогательные, а как самостоятельный объект недвижимости. Технические паспорта, проектная документация, акт ввода дома в эксплуатацию – ничего этого в материалах дела нет. А без таких документов говорить о «нежилом объекте, не относящемся к жилищному фонду» попросту нет оснований.
Почему это дело важно для вас
Правовой режим вспомогательных помещений многоквартирного дома – тема, которая касается буквально каждого жителя многоэтажки. История ОСМД «Гоголевский-1» показывает: даже если кто-то уже 20 лет владеет вашим подвалом и имеет на руках все документы, это вовсе не означает, что такое владение законно.
Закон Украины «Об особенностях осуществления права собственности в многоквартирном доме» чётко разграничивает вспомогательные помещения – колясочные, кладовые, подвалы, чердаки, лестничные клетки – и нежилые помещения как самостоятельные объекты. Первые являются общей совместной собственностью и не могут быть проданы отдельно. Вторые – могут. Но бремя доказывания того, что конкретное помещение относится именно ко второй категории, лежит на том, кто это утверждает.
И ещё один практический урок: ОСМД вправе обращаться в суд для защиты прав совладельцев, даже если само объединение создали уже после того, как состоялась спорная продажа. Главное – чьи права на самом деле нарушены: не ОСМД как юридического лица, а жителей дома, которых это объединение представляет.
Впереди – новое рассмотрение дела в первой инстанции. И теперь Хозяйственному суду Днепропетровской области придётся ответить на главный вопрос: действительно ли спорные помещения со стадии проектирования были предназначены не для обслуживания дома, а для чего-то иного. Если ответ окажется отрицательным – жильцы получат все шансы вернуть себе и подвал, и лестничную клетку, и сквозной проход.
