Можно ли выселить из общежития человека, который прожил там больше десяти лет и искренне считал это жильё своим? Верховный Суд недавно ответил на этот вопрос – и ответ оказался не таким очевидным, как могло показаться. Давайте разберёмся, что произошло и почему это дело важно для каждого, кто имеет отношение к государственным общежитиям.
С чего всё началось
Представьте ситуацию. 2011 год. Хмельницкий профессиональный лицей электроники заключает с гражданином гражданско-правовой договор найма комнаты в ученическом общежитии. Мужчина не был ни работником заведения, ни учащимся – просто арендовал жильё на один год, до сентября 2012-го.
Когда срок договора истёк, никто не позаботился заключить новый. Но жилец никуда не выехал. Прошло больше десяти лет.
За это время он успел серьёзно «отметиться». Соседи жаловались на систематическое нарушение общественного порядка. Суд привлекал его к административной ответственности по статье 173 Кодекса Украины об административных правонарушениях – мелкое хулиганство. Администрация лицея выносила письменные предупреждения. Но всё впустую – освобождать комнату добровольно никто не собирался.
В мае 2023 года лицей подал иск о выселении из общежития без предоставления другого жилого помещения. И вот тут началось самое интересное.
Первая инстанция: логика собственника
Хмельницкий горрайонный суд в августе 2023 года встал на сторону учебного заведения. Аргументация была простой и, казалось бы, неопровержимой.
Договор истёк ещё в 2012 году. Нового никто не заключал. Правовых оснований для проживания больше нет. А если лицо владеет помещением незаконно – собственник имеет полное право требовать устранения препятствий в пользовании своим имуществом. Это статья 391 Гражданского кодекса Украины, и она работает безотказно.
Суд также заметил: срок исковой давности здесь не применяется. Пока вы являетесь собственником недвижимости, вас нельзя ограничить в праве обратиться в суд за защитой. Хоть через год, хоть через десять.
Казалось бы – точка. Но ответчик подал апелляцию.
Апелляция: договор всё ещё жив?
Хмельницкий апелляционный суд в декабре 2023 года посмотрел на ситуацию совсем иначе – и отменил решение первой инстанции. Почему?
Судьи обратились к статье 822 Гражданского кодекса Украины. Её логика такова: если после окончания срока договора найма наймодатель не предупредил нанимателя об отказе продлевать договор, а тот не освободил помещение – договор автоматически считается заключённым на таких же условиях и на такой же срок. Проще говоря: молчание сторон = согласие на продление.
Апелляция решила: раз лицей за 11 лет ни разу не направил уведомление о прекращении договора, то договор найма от 2011 года до сих пор действует. Он перезаключался автоматически – год за годом. А раз договор действует, то и оснований для выселения нет.
Одиннадцать лет без единой подписанной бумажки – и всё равно законно? Именно так решила апелляция.
Что сказал Верховный Суд
Лицей пошёл дальше – подал кассационную жалобу. И Верховный Суд в мае 2026 года расставил точки над «i», отменив постановление апелляции и оставив в силе решение о выселении из общежития.
Тут есть чрезвычайно важный нюанс, который апелляционный суд просто пропустил. Статья 810 Гражданского кодекса Украины, а именно её часть третья, устанавливает чёткое правило: к договору найма жилья, являющегося объектом права государственной или коммунальной собственности, положения Кодекса применяются лишь тогда, когда иное не установлено специальным законом.
А общежитие принадлежит Министерству образования и науки Украины. Это государственная собственность. И автоматическое продление договора по статье 822 Гражданского кодекса Украины к этой ситуации просто не применяется. Апелляционный суд допустил ошибку, когда распространил эту норму на государственное жильё.
Кроме того, сам договор 2011 года содержал пункт 6.2: для продления срока найма стороны должны были заключить новый договор. Ни одного нового договора за 11 лет так и не появилось. Факт – против юридической фикции.
Баланс интересов: тест на справедливость
Но Верховный Суд пошёл ещё дальше. Он применил так называемый тест на пропорциональность – подход, выработанный Европейским судом по правам человека. Суть его в том, что любое вмешательство в права личности должно быть законным, иметь легитимную цель и быть соразмерным этой цели. Никаких «автоматических» решений – только взвешенная оценка конкретных обстоятельств.
Что перевесило чашу весов?
Первое – у ответчика есть в собственности отдельный жилой дом площадью более 60 квадратных метров, полученный по наследству ещё в 2016 году. Выселение из общежития не оставляет его без крыши над головой.
Второе – систематические нарушения правил проживания и общественного порядка. Есть судебное постановление об административном правонарушении, письменные жалобы жильцов, предупреждения от администрации лицея.
Третье – и это, пожалуй, самое весомое – спорная комната нужна учебному заведению для улучшения условий проживания учащихся. А это уже составляющая права на образование, гарантированного статьёй 53 Конституции Украины.
В совокупности эти три фактора убедили суд: выселение является пропорциональным, то есть справедливым при конкретных обстоятельствах. Право собственника на использование государственного имущества по назначению – в данном случае для нужд учащихся – перевесило право лица, имеющего другое жильё и систематически нарушавшего правила совместного проживания.
Коллегия судей также сослалась на позицию Большой Палаты Верховного Суда, высказанную ещё в 2018 году по делу № 653/1096/16-ц: утрата жилья является наиболее крайней формой вмешательства в право на уважение жилища, а потому требует особо тщательной проверки. И именно такую проверку суд первой инстанции провёл – чего не сделала апелляция.
Дело рассматривалось по иску Хмельницкого профессионального лицея электроники, и постановлением от 27 мая 2026 года Верховный Суд окончательно подтвердил: одиннадцать лет молчаливого проживания не создают вечного права на государственное жильё. Особенно когда жилец имеет собственный дом, а его поведение регулярно мешает соседям.
Ключевой урок для всех, кто живёт в государственных или коммунальных общежитиях по гражданско-правовым договорам: статья 822 Гражданского кодекса Украины об автоматическом продлении найма здесь не работает. Молчание администрации – не индульгенция. И когда вы слышите истории о том, что «если долго живёшь, то уже не выгонят» – знайте: это миф, который Верховный Суд только что развеял.