Як продати нерухомість, співвласником якої є дитина, щоб не порушити її права та не зірвати угоду? Міністерство юстиції нагадало базові правила, і вони значно простіші, ніж здаються на перший погляд. Головне – розібратися, скільки років дитині та хто має право підписувати документи.
Слово «правочин» у цьому тексті означає будь-яку угоду, яка змінює права на майно: продаж, дарування, обмін чи передачу в іпотеку. Тобто все, що так чи інакше відчужує нерухомість або обтяжує її.
Дитина до 18 років має особливий правовий статус. До 14 років вона вважається малолітньою, а від 14 до 18 – неповнолітньою. Це не просто слова з юридичного словника. Від віку напряму залежить обсяг цивільної дієздатності та порядок укладення правочину. Простіше кажучи, закон визначає, чи може дитина сама ставити підпис, чи за неї це роблять дорослі.
Якщо власник квартири чи будинку – малюк до 14 років, він не може підписувати договір самостійно. Від його імені діють батьки, усиновлювачі або опікуни. Саме вони і є законними представниками, які беруть на себе весь процес продажу. Але навіть для них свобода обмежена.
Для продажу, дарування, обміну, передачі в заставу, іпотеку чи будь-якого іншого відчуження такого майна обов’язково потрібен дозвіл органу опіки та піклування. Без цього документа нотаріус не посвідчить правочин. Тобто навіть ідеально оформлений договір купівлі-продажу не матиме юридичної сили, якщо орган опіки не сказав своє «так».
Крім дозволу опіки, для продажу нерухомості зазвичай потрібна згода обох батьків. Якщо угоду веде один із них, згода другого має бути нотаріально посвідчена. Уявімо типову ситуацію: мама хоче продати квартиру, де частка належить дитині. Тато в розлученні, але живий і не позбавлений прав. Тоді без його нотаріальної згоди правочин не відбудеться.
Неповнолітня дитина віком від 14 до 18 років уже має часткову цивільну дієздатність. Вона може самостійно вчиняти багато правочинів. Проте для відчуження нерухомості цього замало. Потрібна згода обох батьків або інших законних представників. І цю згоду вони можуть надати лише після того, як отримають дозвіл органу опіки та піклування. Згода батьків також посвідчується нотаріально. Тобто продати нерухомість, співвласником якої є дитина підліткового віку, без цих двох документів не вдасться.
А як бути, коли один із батьків зник або давно не бере участі в житті дитини? Закон дозволяє вчинити правочин без його згоди, якщо він:
- перебуває в полоні або є заручником;
- інтернований у нейтральній державі;
- зник безвісти за особливих обставин або визнаний безвісно відсутнім;
- не менше шести місяців поспіль проживає окремо від дитини та не бере участі в її вихованні й утриманні;
- має невідоме місце проживання.
Тут важливий момент: у кожному з цих випадків доведеться підтвердити відповідний статус документально. Голослівна заява «він зник» для нотаріуса не підстава.
Орган опіки та піклування – це, по суті, місцева влада, яка стежить за дотриманням прав дітей. Дозвіл на продаж нерухомості, співвласником якої є дитина, він надає після перевірки. Головна умова – право дитини на житло має бути збережене. Якщо в результаті угоди дитина залишиться без даху над головою, дозволу не буде.
До речі, багато хто помилково думає, що дозвіл опіки потрібен лише на продаж. Це не так. Дозвіл потрібен і для дарування, і для обміну, і для передачі в іпотеку. Будь-яке відчуження майна дитини проходить через цю процедуру.
Звернутися за дозволом можна до районної держадміністрації. У Києві чи Севастополі це також районна адміністрація. Або ж до виконавчого органу міської, районної в місті, селищної чи сільської ради. Служба у справах дітей перевіряє подані документи за місцезнаходженням майна, а не за місцем прописки дитини. Це варто врахувати, щоб не гаяти час.
Строки теж мають значення. Загальна перевірка триває до одного місяця. Подані документи служба розглядає протягом 10 робочих днів. Тож якщо плануєте продаж, закладайте цей час у графік угоди.
Орган опіки та піклування може відмовити у дозволі. Зокрема, якщо:
- один із батьків позбавлений батьківських прав;
- ухвалено рішення про відібрання дитини без позбавлення батьківських прав;
- до суду подано позов про позбавлення батьківських прав;
- заявник подав неправдиві відомості;
- між батьками немає згоди щодо правочину;
- щодо нерухомості триває судовий спір;
- правочин призведе до звуження майнових прав дитини або порушення її законних інтересів.
У таких випадках орган опіки може одночасно звернутися до нотаріуса для накладення заборони на відчуження майна. Це означає, що будь-які спроби продати нерухомість будуть заблоковані, поки заборона діє. Рішення про надання дозволу або відмову в ньому можна оскаржити до суду. Тож якщо вважаєте відмову безпідставною, судовий захист залишається вашим правом.
Продати нерухомість, співвласником якої є дитина, реально, але лише за умови, що всі папери зібрані заздалегідь і житлові права дитини не постраждають. Інакше угода просто не пройде нотаріальне посвідчення.
Обговорити цю новину у моєму телеграм-каналі Адвокат Олег Лукьянчиков